【正文】 序 供應(yīng)商（設(shè)計(jì)）評(píng)價(jià)模板設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、專家資源信息模板 是 設(shè)計(jì)研究所合同范本 設(shè)計(jì)合同范本 設(shè)計(jì)合同范本 否 設(shè)計(jì)研究所（ Owner）法務(wù)審稽中心技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)成果深度標(biāo)準(zhǔn) 否 設(shè)計(jì)研究所相關(guān)管理程序 項(xiàng)目后評(píng)估管理程序 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 是 運(yùn)營(yíng)管理中心（ Owner）……相關(guān)作業(yè)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 否運(yùn)營(yíng)管理中心（ Owner）設(shè)計(jì)研究所……5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架Page 72目錄總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 73成本管理的三個(gè)階段Notes: 國(guó)瑞處于從第 1階段向第 2階段過(guò)渡階段，目前龍湖、萬(wàn)科已經(jīng)處于第 3階段6 成本管理流程框架初級(jí)：被動(dòng)的成本測(cè)算1中級(jí)：主動(dòng)的成本控制2高級(jí)：成本資源配置優(yōu)化3特征關(guān)鍵詞l 預(yù)結(jié)算l 定額l 目標(biāo)成本控制l 全成本責(zé)任制l 限額設(shè)計(jì)l 合約規(guī)劃l 工程量清單l 成本效率（ costeffectiveness）l 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)l 價(jià)值工程 l 成本基準(zhǔn)Page 74C1 目標(biāo)成本模板 C2 合約規(guī)劃模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 成本管理工作框架Notes:A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)項(xiàng)目乃至公司層面成本資源配置的優(yōu)化B1 動(dòng)態(tài)成本控制 B2 統(tǒng)一合約安排D 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù)6 成本管理流程框架E重大決策機(jī)構(gòu) E 專項(xiàng)決策委員會(huì)（招標(biāo)采購(gòu)）Page 75項(xiàng)目發(fā)展總成本與成本控制的對(duì)象Notes: 除了銷售設(shè)施建造以外的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等分別由其他相關(guān)部門（營(yíng)銷、人力資源、行政、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司）管控，成本部門負(fù)責(zé)匯總出項(xiàng)目發(fā)展總成本。1 – 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 – 前期工程費(fèi)3 – 建筑安裝成本4 – 市政及基礎(chǔ)設(shè)施工程5 – 配套設(shè)施工程6 – 銷售設(shè)施工程費(fèi)7 – 物業(yè)費(fèi)8 – 銷售費(fèi)用9 – 管理費(fèi)用10 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用11 – 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展總成本成本中心控制對(duì)象 非成本中心控制對(duì)象6 成本管理流程框架Page 76全成本責(zé)任制下的成本歸口管理成本控制 – 總成本匯總、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、工程支出的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控1投資管理 – 地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用支出的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控2規(guī)劃設(shè)計(jì) – 咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控、設(shè)計(jì)變更管理3項(xiàng)目管理 – 前期開(kāi)發(fā)報(bào)建相關(guān)費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控4營(yíng)銷策劃 – 銷售費(fèi)用、銷售設(shè)施工程費(fèi)目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控6人力與行政 – 分別負(fù)責(zé)管理費(fèi)用中人工成本與其他管理費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控7財(cái)務(wù)資金 – 利息、稅收等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控8物業(yè)管理 – 物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核與過(guò)程監(jiān)控9Notes: 此處僅標(biāo)明歸口職能，職能在集團(tuán)為 “中心 ”，在地區(qū)公司為 “部 ”。工程管理 – 現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理56 成本管理流程框架Page 77成本管理主線流程目標(biāo)成本（可研版）目標(biāo)成本（策劃版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（方案版）已簽合同金額已確認(rèn)變更金額預(yù)估變更金額未簽合同規(guī)劃金額預(yù)估動(dòng)態(tài)成本回顧＝ 已發(fā)生合同金額 ＋ 未簽合同規(guī)劃金額變更與簽證項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)更新地區(qū)成本基準(zhǔn)項(xiàng)目結(jié)算成本總結(jié)與歷史數(shù)據(jù)歸集目標(biāo)成本（調(diào)整版 日期）合約規(guī)劃（調(diào)整版 日期）是否超目標(biāo) 5%是否評(píng)審評(píng)審評(píng)審評(píng)審招投標(biāo)與合同簽定*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合*最近 12年，動(dòng)態(tài)成本是否超目標(biāo) 5%的判斷基準(zhǔn)，以總包招投標(biāo)完成后的首次調(diào)整版目標(biāo)成本為準(zhǔn)，遠(yuǎn)期再改為按執(zhí)行版投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7 階段職責(zé)成本控制專項(xiàng)決策委員會(huì)（招標(biāo)采購(gòu)）6 成本管理流程框架合約規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)項(xiàng)目各階段成本控制工作指引序號(hào) 項(xiàng)目階段 完成時(shí)間 測(cè)算依據(jù) 成果 責(zé)任部門1 投資分析階段 投資決策會(huì)前 土地信息及周邊情況 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版） 》 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部設(shè)計(jì)研究所成本管理中心財(cái)務(wù)管理中心總工辦項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位、初步商業(yè)定位規(guī)劃草案成本基準(zhǔn)（可研估算版）2 發(fā)展策劃階段 土地中標(biāo)后，方案設(shè)計(jì)前 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（可研版） 》 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（策劃版） 》 ；《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案 》 （寫進(jìn)設(shè)計(jì)任務(wù)書）成本管理中心地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部設(shè)計(jì)研究所財(cái)務(wù)管理中心項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，三通一平實(shí)施方案及經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（策劃版）3 方案設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)完成后15個(gè)工作日內(nèi) 《 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案） 》 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 》 ；《 合約規(guī)劃 》 （方案版）成本管理中心地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部設(shè)計(jì)研究所財(cái)務(wù)管理中心產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果成本基準(zhǔn)（方案測(cè)算版）4 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)完成后15個(gè)工作日內(nèi) 《 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（施工圖） 》 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 ；《 合約規(guī)劃 》 （執(zhí)行版）成本部營(yíng)銷部工程部設(shè)計(jì)部成本管理中心產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版）初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)成果材料設(shè)備選型，供應(yīng)界面劃分合同范圍與施工界面劃分5 施工與營(yíng)銷階段 每月 30日前 上月目標(biāo)成本回顧值 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（調(diào)整版 日期） 》 ，總包招投標(biāo)完成后的首次調(diào)整版成為后期控制基準(zhǔn)； 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 》 （寫進(jìn) 《 成本月報(bào) 》 ）；《 合約規(guī)劃 》 （調(diào)整版 日期）成本部營(yíng)銷部工程部設(shè)計(jì)部產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備價(jià)格變化新增項(xiàng)目合同造價(jià)及貨款、合同結(jié)算差異工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證6 竣工交房階段（竣工確認(rèn)）16月竣工的，在 6月底前； 612月竣工的在 12月底前 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》《 項(xiàng)目竣工成本估算 》成本部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部工程部設(shè)計(jì)部 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本回顧 》各費(fèi)項(xiàng)已發(fā)生支出情況各費(fèi)項(xiàng)未完全發(fā)生的預(yù)估情況7 后期運(yùn)營(yíng)階段（項(xiàng)目結(jié)算）結(jié)算完成后 30個(gè)工作日內(nèi) 實(shí)際結(jié)算情況 《 項(xiàng)目成本總結(jié)和分析 》 成本部Page 79成本控制過(guò)程中的擾動(dòng)因素Notes:動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本 結(jié)算成本產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)變化設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證 政策變化投入（材料、設(shè)備、勞動(dòng)力）市場(chǎng)價(jià)格的變化 工程量的變化6 成本管理流程框架Page 80成本控制工作質(zhì)量要求p 1 目標(biāo)成本制訂合理n “合理 ”的定義 總額合理 單個(gè)費(fèi)項(xiàng)金額合理 單個(gè)合約預(yù)估金額合理n 三重標(biāo)準(zhǔn) 成本配置符合項(xiàng)目定位 與同地區(qū)水平橫向比較 與公司歷史水平縱向比較p 2 動(dòng)態(tài)成本回顧及時(shí)、準(zhǔn)確p 3 結(jié)算成本可控6 成本管理流程框架Page 81目前，國(guó)瑞受以下條件制約，目標(biāo)成本很難估準(zhǔn)，編制目標(biāo)成本現(xiàn)階段主要是為了經(jīng)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程控制和定標(biāo)參考 .最終實(shí)際成本很大程度上是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，我們只能通過(guò)規(guī)范采購(gòu)過(guò)程，在同檔次供應(yīng)商中獲取最低報(bào)價(jià)。6 成本管理流程框架缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)商與分判體系– 甲方與供應(yīng)商之間沒(méi)有足夠重復(fù)交易，缺乏深入了解和信任? 報(bào)出低價(jià)的供應(yīng)商， “低價(jià) ”未必真實(shí)?？赡芄こ坦芾砟芰σ话?，但甲方并不了解；可能工程管理能力確實(shí)很強(qiáng)，但會(huì)感覺(jué)沒(méi)利潤(rùn)空間，中途后悔；或者乙方習(xí)慣通過(guò)索賠獲得合理補(bǔ)償? 針對(duì)有及時(shí)付款信譽(yù)、經(jīng)常拖延付款、需要乙方墊資的各類甲方，乙方報(bào)價(jià)肯定有顯著差異? 若選擇品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，在對(duì)方不了解自己的情況下，報(bào)價(jià)一般都會(huì)提高– 不同的分判方式下價(jià)格會(huì)出現(xiàn)差異，一般分判越細(xì)，價(jià)格越低，但會(huì)增加自身工作量與協(xié)調(diào)難度缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品積累– 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品出現(xiàn)變更的可能性小，工程量估計(jì)更準(zhǔn)確– 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品也意味著供應(yīng)商、分判體系會(huì)更穩(wěn)定，價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定– 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)會(huì)出現(xiàn)材料設(shè)備規(guī)?；少?gòu)需求，而戰(zhàn)略性供應(yīng)商價(jià)格預(yù)期更穩(wěn)定– 由于前述原因，國(guó)瑞缺乏可靠、合理的歷史成本基準(zhǔn)用于指導(dǎo)采購(gòu)– 援引其他公司的成本基準(zhǔn)也不恰當(dāng)p 公司戰(zhàn)略定位決定的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)有重大差異p 新加坡仁恒專注高端精裝花園洋房與精裝高層公寓p 萬(wàn)科主力產(chǎn)品在中檔、中高檔領(lǐng)域，標(biāo)準(zhǔn)化程度很高p 供應(yīng)鏈體系、分判方式差異很大p 碧桂園、富力等廣州開(kāi)發(fā)商，采取價(jià)值鏈垂直整合模式，施工單位、重要材料供應(yīng)全部?jī)?nèi)部化p 萬(wàn)科、中海、金地存在戰(zhàn)略性總包單位、大量材料設(shè)備進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)p 龍湖很重視綠化但關(guān)鍵景觀苗木大都提前儲(chǔ)備在苗圃里，在西南地區(qū)連鋼筋、水泥、混凝土也戰(zhàn)略采購(gòu)缺乏可靠的歷史成本基準(zhǔn)Page 82合約規(guī)劃的六大內(nèi)容“ 總包 +專業(yè)分包 ” 模式下的合約規(guī)劃– 工程與材料供應(yīng)合約劃分? 甲供? 甲定乙購(gòu)? 乙購(gòu)– 進(jìn)度 款 支付方式? 按實(shí)際完成工程量付款? 里程碑定額付款? 按合同額一定比例分期付款– 合同間范圍與界面劃分– 工程標(biāo)段劃分– 合同計(jì)價(jià)模式及定標(biāo)依據(jù)? 工程量清單、合理低價(jià)中標(biāo)? 定額取費(fèi)，合理低價(jià)中標(biāo)– 采購(gòu)方式? 戰(zhàn)略采購(gòu)? 集中采購(gòu)? 招標(biāo)? 直接議標(biāo)1234566 成本管理流程框架Notes: 根據(jù)國(guó)瑞特點(diǎn)，合約規(guī)劃可增加兩大內(nèi)容 （ 1）總部招標(biāo)采購(gòu)中心與地區(qū)招標(biāo)采購(gòu)部的責(zé)任界定，根據(jù)總部成本中心出具的 《合約規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ；（ 2）各項(xiàng)工程、材料設(shè)備的招標(biāo)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)（取自招投標(biāo)、材料設(shè)備與施工單位進(jìn)場(chǎng)二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃）。Page 83成本控制流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序目標(biāo)成本控制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理程序目標(biāo)成本模板、成本月報(bào)模板竣工成本確認(rèn)模板、成本總結(jié)模板、成本基準(zhǔn)模板是 成本管理中心合約規(guī)劃管理程序 合約規(guī)劃模板 是 成本管理中心（ Owner）工程預(yù)結(jié)算管理程序 是 成本管理中心工程付款管理程序 是 成本管理中心（ Owner）合同范本 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 施工、材料設(shè)備采購(gòu)類 否成本管理中心（ Owner）總工辦法務(wù)審稽中心作業(yè)指引 洽商變更簽證費(fèi)用計(jì)量作業(yè)指引 否 成本管理中心相關(guān)流程與作業(yè)指引 工程招投標(biāo)管理程序 是 成本管理中心（ Owner）材料設(shè)備采購(gòu)管理程序 是產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 否 運(yùn)營(yíng)管理中心（ Owner）成本管理中心 ……設(shè)計(jì)變更管理程序 是 設(shè)計(jì)研究所（ Owner）成本管理中心現(xiàn)場(chǎng)簽證管理程序 是 總工辦（ Owner）成本管理中心 ……成本費(fèi)用分?jǐn)傊敢?成本費(fèi)用分?jǐn)偣ぷ髂０?否財(cái)務(wù)管理中心（ Owner）成本管理中心運(yùn)營(yíng)管理中心項(xiàng)目后評(píng)估管理程序 否 運(yùn)營(yíng)管理中心（ Owner）6 成本管理流程框架Page 84目錄總體開(kāi)發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 85C1 合約規(guī)劃模板 C2 供應(yīng)商評(píng)價(jià)模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本 C4 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)采購(gòu)管理工作框架Notes:A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)規(guī)范操作、品質(zhì)達(dá)標(biāo)、提高效率、有效控制、降低成本B1 工程招投標(biāo) B2 材料設(shè)備采購(gòu) B3 戰(zhàn)略采購(gòu)D1 供應(yīng)商與部品庫(kù) D2 材料設(shè)備價(jià)格信息月報(bào) 7 招標(biāo)采購(gòu)流程框架E重大決策機(jī)構(gòu) E 決策執(zhí)行委員會(huì)（重大招標(biāo)決策）Page 86招標(biāo)采購(gòu)管理主線流程目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）招標(biāo)采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃施工圖出圖回標(biāo)發(fā)標(biāo)下達(dá)單項(xiàng)計(jì)劃推薦或參與考察投標(biāo)候選人施工圖設(shè)計(jì) 施工與營(yíng)銷4 5 階段職能招標(biāo)采購(gòu)7 招標(biāo)采購(gòu)流程框架專項(xiàng)決策委員會(huì)（招標(biāo)采購(gòu)）成本控制工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)施工單位與材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃施工圖出圖計(jì)劃提出投標(biāo)候選人組織考察審批技術(shù)要求目標(biāo)成本與工程量清單、計(jì)價(jià)方法組織招標(biāo)