某地產(chǎn)項目設計管理思路(編輯修改稿)
2025-03-11 22:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 值無法準確確定，致使項目＜經(jīng)營責任書＞簽署的嚴肅性降低。 《 經(jīng)營責任書 》 中二級指標檢討 ? 目標成本控制方面： 集團對子公司的把控，主要問題是只對項目經(jīng)營評價只關(guān)注財務指標，其他如成本偏差、進度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項目成本均超出預控目標，雖然提高售價，項目的收益達到了集團的要求，但成本組認為目前的售價提升有市場向好的因素，但市場一旦疲軟，可能導致收益下降。 ? 項目開發(fā)周期方面： 目前集團各子公司項目開發(fā)周期與集團頒布的基準周期仍然存在差距。 ?流程關(guān)鍵績效檢討 集團總部管理兩個程序 Gemdale Corporation 07集團業(yè)務流程優(yōu)化 — 2大關(guān)鍵程序 組織 (牽頭 部 門 ) 關(guān)鍵節(jié) 點 關(guān)鍵績 效 Improve 問題 改 進 Gemdale Corporation 重構(gòu)組織 (牽頭部門 ): 項目投資決策評審 ： 不需修改 項目經(jīng)營方案評審 ： 根據(jù)集團總部定位，強調(diào)項目經(jīng)營風險把控，將設計管理階段的方案評審的重點強調(diào)從項目經(jīng)營角度的集團 4方聯(lián)合評審，牽頭部門也由技術(shù)管理部該為經(jīng)營管理部。 關(guān)鍵節(jié)點優(yōu)化 強調(diào)流程高效 目標： 成果標準可操作、成果質(zhì)量達標 ? 強調(diào)投資決策評審點 ,項目策劃、概念設計一并評審。 ? 投資決策成果達標的方法 07集團業(yè)務流程優(yōu)化 — 2大關(guān)鍵流程 Gemdale Corporation 強調(diào)流程高效 （關(guān)鍵節(jié)點優(yōu)化） 項目投資決策評審： 關(guān)鍵節(jié)點 對成果未達標的舉措 : 嚴峻的外部環(huán)境，促使我們要加大 拿地的專業(yè)能力， 投資決策加大加強計劃性，區(qū)域公司盡早列出年 度重點跟蹤地塊，及早啟動項目策劃、概念設計方案工作。 概念設計成果標準的再明確 戰(zhàn)略合作單位的培養(yǎng) 集團支持 確保投資決策評審成果達標 07集團業(yè)務流程優(yōu)化 — 2大關(guān)鍵流程 Gemdale Corporation 項目投資決策評審： 關(guān)鍵節(jié)點 對成果未達標的舉措 :概念設計成果標準的再明確 集團各專業(yè)有相關(guān)的成果標準并建立評價標準，詳見： 集團總部流程 /ISO9000管理系統(tǒng) 以設計為例：在此階段，除關(guān)注指標等剛性要求外，更要關(guān)注投入產(chǎn)出的分析，如：物業(yè)類型配比、典型單體價值的挖掘，好的規(guī)劃概念，只有這樣，我們才能更有把握拿更多更好的地。 Gemdale Corporation 項目投資決策評審： 關(guān)鍵節(jié)點 對成果未達標的舉措 : 戰(zhàn)略合作單位的培養(yǎng) ： 各區(qū)域公司應該主動建立戰(zhàn)略合作伙伴，長期為金地服務，前期的研究工作 應請 有能力、有水平、有意愿的設計單位 參加，可以在合作的方式做些探討，如：設計單位前期收取較少的費用，等拿地后，公司可考慮直接委托等等。 集團的支持： 未成功獲取土地的項目，前期請外部資源所發(fā)生的費用， 由集團和子公司各承擔一半 ，資金仍由子公司支付 結(jié)論：以上的舉措，主要從提高項目價值為出發(fā)點，最終是提高我們的拿地能力，為我們拿更多、更好的地打下堅實的基礎。 Gemdale Corporation 強調(diào)流程高效 （關(guān)鍵節(jié)點優(yōu)化） 項目經(jīng)營方案評審： 時間節(jié)點的改變：集團的定位 是提升價值和風險控制，加強項目開發(fā)前期風險預控，后期主要以流程審核為主。評審節(jié)點有原來的實施方案（指方案設計和擴初設計兩個階段）過程評審改到在規(guī)劃設計方案完成后，準備報政府部門審批前。 結(jié)論：以上的舉措，集團總部管理點前置，更好的把控項目風險，同時給子公司更多的權(quán)限。 強化項目經(jīng)營意識，提升各專業(yè)經(jīng)營意識。 Gemdale Corporation ?流程績效 基于目標導向 ?優(yōu)化關(guān)鍵績效指標 :《 經(jīng)營目標責任書 》 提高 《 經(jīng)營目標責任書 》 的有效性，指標分解、分步奏簽署 ? ，確定項目 IRR和銷售凈利潤率，簽署 《 項目經(jīng)營目標責任書 A》 ； ? ，在項目 IRR和銷售凈利潤率不降低的前提下，確定項目定位，建筑方案，成本目標、年度利潤貢獻以及對項目 IRR有影響的關(guān)鍵節(jié)點，初始化 《 項目經(jīng)營分析表 》 ，簽署 《 項目經(jīng)營目標責任書 B》 ，是計提超產(chǎn)獎依據(jù)。 《 項目經(jīng)營目標責任書 》 既是績效考核和超產(chǎn)獎計算的主要依據(jù)，也是評價子公司經(jīng)營管理水平的依據(jù)之一。 Gemdal
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