【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0080009000024681012142 0 1 0 . 1 2 0 1 0 . 2 2 0 1 0 . 3 2 0 1 0 . 4 2 0 1 0 . 5 2 0 1 0 . 6供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià)供求在 6月份達(dá)到峰值 區(qū)域產(chǎn)品在 6月份集中上市 ，供應(yīng)按照套數(shù)統(tǒng)計(jì) 80%以上為洋房產(chǎn)品 。 新政之后凈月區(qū)成交量和成交價(jià)格環(huán)比均有所下降。6月份的成交價(jià)格環(huán)比下降了 17%。 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐一、市場(chǎng) 競(jìng)品項(xiàng)目洋房產(chǎn)品表現(xiàn) ——成交套數(shù) 及價(jià)格 項(xiàng)目名稱 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合計(jì) 中信城 53 20 79 135 5 57 349 4563 4781 4640 5082 4955 5401 華業(yè)玫瑰谷 7 12 32 31 22 23 127 4508 3802 5012 4732 4604 4472 融創(chuàng)上城 83 39 142 50 27 75 416 5651 5773 5588 7657 6887 7480 中海國(guó)際社區(qū) 51 71 103 128 41 79 473 5938 5849 5935 5977 6115 6858 保利羅蘭香谷 66 28 109 103 18 77 401 5568 5599 5721 5811 5229 7305 哥德堡森林 25 20 80 133 44 66 368 5718 5616 6071 6284 6030 6095 合計(jì) 285 190 545 580 157 377 2134 競(jìng)品項(xiàng)目洋房產(chǎn)品 13月量?jī)r(jià)處于逐步上升的狀態(tài)， 4月受政策影響，成交量開(kāi)始下滑，在新增供應(yīng)乏力的雙重作用下， 5月量?jī)r(jià)持續(xù)低迷，而 6月由于新增供應(yīng)加大，成交量開(kāi)始反彈，成交價(jià)格均有所攀升， 消費(fèi)者購(gòu)房信心逐漸恢復(fù)。 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 御翠豪庭 保利羅蘭香谷 融創(chuàng)上城 萬(wàn)科 〃 柏翠園（二二八） 萬(wàn)科 〃 長(zhǎng)春 1948（柴油機(jī)） 保利梧桐街 國(guó)社橙郡 /熙岸 /長(zhǎng)灘 … 2023 2023 2023 2023 2023 力旺塞歌維亞 華業(yè)玫瑰谷 中信城 預(yù)計(jì)銷售時(shí)間 棠棣 片區(qū)內(nèi) 本地塊 銷售時(shí)間 保利香檳 萬(wàn)科 〃 惠斯勒小鎮(zhèn) 38萬(wàn)平 6層洋房 13層小高 75萬(wàn)平米 洋房、小高、聯(lián)排 50萬(wàn)平米 情花、小高、別墅 27萬(wàn)平米 疊拼、洋房，高層、小高層 24萬(wàn)平米 洋房、別墅 14萬(wàn)平米 小高 /高層 +多層 6萬(wàn)平米 洋房 25萬(wàn)平米 洋房、小高 20萬(wàn)平米 洋房、高層、小高層 3萬(wàn)平米 洋房、高層、別墅 1萬(wàn)平米 洋房、小高層、別墅 50萬(wàn)平米 洋房、聯(lián)排 25萬(wàn)平米 未定 48萬(wàn)平米 小高層、高層 未推面積 產(chǎn)品類型 支撐一、市場(chǎng) 潛在市場(chǎng)供應(yīng)量 —— 未來(lái)競(jìng)品市場(chǎng)供應(yīng)以洋房、小高為主，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐二、客戶 長(zhǎng)春人在往城市最稀缺的凈月靠近 環(huán)境的認(rèn)可： 5A級(jí)景區(qū)、富氧的空氣 區(qū)域的認(rèn)可：長(zhǎng)春的 CVD，住在凈月是身份的象征 規(guī)劃的認(rèn)可：新興的區(qū)域，地鐵、規(guī)劃合理 配套的升級(jí)：卓展奧特萊斯、復(fù)地嘉年華廣場(chǎng) 項(xiàng)目的認(rèn)可：國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商，耳目一新的產(chǎn)品設(shè)計(jì) Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐二、客戶 一期成交客戶 020406080100120朝陽(yáng) 二道 高新 經(jīng)開(kāi) 凈月 寬城 綠園 南關(guān) 其他 居住區(qū)域 工作區(qū)域 一期成交客戶現(xiàn)居住區(qū)域及工作區(qū)域以凈月區(qū)為主，購(gòu)買面積集中在 70~90平米和 110130平米，朝陽(yáng)、經(jīng)開(kāi)、二道為本案區(qū)域外的主力客群，以 90110平米和 130160平米的面積需求為主。 70㎡ 以下 2% 7090㎡ 23% 90110㎡ 36% 110130㎡ 13% 130160㎡ 23% 160㎡ 以上 3% Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 婚房 10% 度假 1% 上班 1% 養(yǎng)老 13% 改善居住 58% 投資 6% 為孩子 11% 支撐二、客戶 一期成交客戶 20%老帶新、老業(yè)主重復(fù)購(gòu)買的奇跡 一期成交客戶改善居住環(huán)境的購(gòu)房原因占到 58%，其需求面積大部分在 90平米以上，凈月洋房產(chǎn)品越來(lái)越多的被選擇作為第一居所使用。 在一期的成交客戶中，有 20%的成交比例是老帶新、老業(yè)主重復(fù)購(gòu)買，創(chuàng)造了長(zhǎng)春成交史上的奇跡。 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 哥德堡森林一期產(chǎn)品 傳統(tǒng)洋房首層 復(fù)地哥德堡森林首層、二層產(chǎn)品 傳統(tǒng)洋房產(chǎn)品： 首層贈(zèng)送地下室； 贈(zèng)送花園。 創(chuàng)享洋房首層： 首層、二層均贈(zèng)送地下室，贈(zèng)送北向花園，實(shí)現(xiàn)了首層、二層的均好性；控制住了首層的面積，在同類產(chǎn)品中總價(jià)相對(duì)較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 傳統(tǒng)洋房標(biāo)準(zhǔn)層 復(fù)地哥德堡森林標(biāo)準(zhǔn)層 傳統(tǒng)洋房標(biāo)準(zhǔn)層： 傳統(tǒng)洋房的標(biāo)準(zhǔn)層并沒(méi)有體現(xiàn)出洋房產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。 創(chuàng)享洋房標(biāo)準(zhǔn)層： 標(biāo)準(zhǔn)層贈(zèng)送南北露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的附加值，體現(xiàn)了洋房產(chǎn)品的高價(jià)值感。 支撐三、產(chǎn)品 哥德堡森林一期產(chǎn)品 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 傳統(tǒng)洋房頂層 復(fù)地哥德堡森林頂層 傳統(tǒng)洋房頂層： 層高不足 ； 坡屋頂?shù)牟蛔?； 與頂層下一層打包銷售。 創(chuàng)享洋房頂層： 頂層贈(zèng)送南北露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的附加值，戶型偏小，體現(xiàn)出低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，戶數(shù)較少，滿足了一部分中低端人群的需求。 支撐三、產(chǎn)品 哥德堡森林一期產(chǎn)品 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 原規(guī)劃 修正規(guī)劃 中原建議規(guī)劃 規(guī)劃調(diào)整原則： 二期改為花園洋房和小高層混合組團(tuán) 仍需滿足總體 ， 二期容積率高于一期，做到 ， 二期損失的面積在三四期補(bǔ)足。 修正方案： 二期部分考慮比較周全； 對(duì)于三 、 四期規(guī)劃建議調(diào)整考慮不夠充分 ， 只有在滿足了總體 才可采納降低二期容積率的建議 ， 所以要通盤(pán)考慮 ， 而不是將問(wèn)題押后放在 4期的前期規(guī)劃上 。 中原建議： 修正后的方案紅色部分因其舒適度不夠 ，這樣的修改意見(jiàn)明顯只是從增加容積率方面考慮 。 建議將修正規(guī)劃中的紅色小高增加到以上綠色圓圈標(biāo)注的位臵 ， 在園區(qū)的核心區(qū)域形成一個(gè)三四期明星產(chǎn)品區(qū)域 ，有利于后期產(chǎn)品檔次技銷售價(jià)格的攀升 。 支撐三、產(chǎn)品 ——規(guī)劃方面 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 ——每一期產(chǎn)品所承載的企業(yè)責(zé)任 二期開(kāi)發(fā) : 占地面積： 建筑面積：住宅 （總） 企業(yè)品牌策略： 以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，樹(shù)立高端項(xiàng)目形象 四期開(kāi)發(fā) : 占地面積：約 8萬(wàn)平 建筑面積：約 14萬(wàn)平 高利潤(rùn)策略： 多層 +小高，項(xiàng)目形象的維護(hù)與高利潤(rùn)空間 三期開(kāi)發(fā) : 占地面積：約 8萬(wàn)平 建筑面積：約 14萬(wàn)平 高利潤(rùn)策略： 多層 +小高，項(xiàng)目形象的維護(hù)與高利潤(rùn)空間 五期開(kāi)發(fā) : 占地面積：約 建筑面積：約 順勢(shì)而發(fā)： 公寓 +商業(yè) 高利潤(rùn)空間 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一期建筑立面 二期建筑立面 簡(jiǎn)歐設(shè)計(jì)風(fēng)格，層層退洋房，因?yàn)槿趧?chuàng)上層的先河在高檔消費(fèi)群中認(rèn)可度極高 簡(jiǎn)歐設(shè)計(jì)風(fēng)格，注重強(qiáng)調(diào)建筑豎向線條，更好的展現(xiàn)建筑的挺拔感 層層退的設(shè)計(jì)，戶型面積遞減，造成了客戶的雜亂，不夠純粹 標(biāo)準(zhǔn)層有一定的均好性，客群較為固定。 支撐三、產(chǎn)品 ——建筑風(fēng)格建議：延續(xù)一期建筑外立面的風(fēng)格，保持社區(qū)整體統(tǒng)一協(xié)調(diào) Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 ——造景理念 兩軸一系多組團(tuán) 兩軸：一二期與三四期之間的林蔭大道 一系：三四期之間的水系 多組團(tuán)：將宅間綠化組團(tuán)化，增加三四期小高層產(chǎn)品的附加值。 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 兩軸：一二期與三四期之間的林蔭大道，樹(shù)是回家的方向，輔助臨時(shí)休憩椅，為 園區(qū)建造一處可以休閑、可以散步的林蔭大道。 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 一系：在園區(qū)核心打造項(xiàng)目明星產(chǎn)品，高附加值產(chǎn)品。 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 多組團(tuán)：利用宅間綠化打造均好性住宅產(chǎn)品。 讓宅間的園林成為窗前的畫(huà)，讓主題廣場(chǎng)成為午后的休閑紅茶。 讓建筑成為園林的一道風(fēng)景，讓園林成為居停其中的一種賞心悅目。 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 戶型配比怎么設(shè)臵？ ?中信城洋房產(chǎn)品 ?臵業(yè)家庭結(jié)構(gòu)：二口和三口之家為主； ?供應(yīng)面積： 103178平米 ?需求主力面積： 140150的大三房產(chǎn)品為主， 103124為輔 ?購(gòu)買客群：再次或多次改善型為主力，注重養(yǎng)生 ?一期產(chǎn)品 ?華業(yè)玫瑰谷 ?臵業(yè)家庭結(jié)構(gòu)：二口和三口之家為主； ?供應(yīng)面積： 68163平米 ?需求主力面積： 90130平米為主力，其次為 7090和 130160平米 ?購(gòu)買客群：大面積房屋購(gòu)房者以市區(qū)內(nèi)為主，小面積以周邊教師為主。 ?臵業(yè)家庭結(jié)構(gòu)：二口和三口之家為主； ?供應(yīng)面積： 65150平米 ?需求主力面積： 74105的經(jīng)濟(jì)型兩房和舒適型兩房為主 +120150的三房產(chǎn)品 ?購(gòu)買客群：周邊區(qū)域 50%，以自住為主 ?臵業(yè)家庭結(jié)構(gòu)：二口和三口之家為主； ?供應(yīng)面積： 130170平米 ?需求主力面積： 140平米三房?jī)蓮d ?購(gòu)買客群：洋房客戶多作為第一居所使用，或養(yǎng)老兼顧投資性質(zhì) 主力客群：二口、三口之家 主力面積： 120140的三房?jī)蓮d、 80100的二房?jī)蓮d、 140160的四房?jī)蓮d ?月潭 〃 半山洋房 我們先來(lái)看一下客戶需求帶給我們的啟示 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 支撐三、產(chǎn)品 戶型配比怎么設(shè)臵？ 我們?cè)賮?lái)看一下新政對(duì)于需求類型的影響 根據(jù)中原監(jiān)測(cè)情況，僅從政策層面上看，政策調(diào)整對(duì)投資性客戶影響較大，其次為對(duì)貸款依賴性較強(qiáng)的改善性臵業(yè)的客群。 客戶類型 需求特點(diǎn) 購(gòu)買行為影響分析 首次臵業(yè)剛性需求 90平米以下戶型，貸款依賴程度較大 心理影響，實(shí)際影響較小 二次臵業(yè)改善性需求 Ⅰ ： 90平米以上戶型，貸款依賴程度不大 提高首付門檻，心理影響，但不影響實(shí)際購(gòu)買 二次臵業(yè)改善性需求 Ⅱ ： 90平米以上戶型，貸款依賴程度較大 提高首付門檻 投資需求 Ⅰ ： 利用貸款、“散戶型”投資客 提高首付門檻，利息成本或更高 投