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正文內(nèi)容

臨沂北部時代廣場住宅物業(yè)暨商業(yè)物業(yè)整體策劃草案公寓住宅(編輯修改稿)

2024-07-21 19:54 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 — 價格調(diào)整要在保證利潤最大化的原則和總的銷售均價不變的情況下進行,并要根據(jù)中高檔社區(qū)定位展開,要做到引領(lǐng)消費而不是被動地去適應(yīng)消費的原則。 十、廣告策略 廣告定位 首先,小區(qū)位于臨沂主要的財富中心,周邊商賈云集,將成為今后項目推廣的一大有利因素。第二,設(shè)計風(fēng)格是本案的另一個亮點,和鮮艷、明快的色彩搭配,倡導(dǎo)一種極 具現(xiàn)代感的生活模式,無形中傳達一種嶄新的生活理念和生活狀態(tài)。 ( 1)主題概念的訴求 本案以“ 80”作為項目主題概念的關(guān)鍵詞,意義在于: 一, 表達項目產(chǎn)品的總體印象。 二, 強烈的現(xiàn)代主義色彩,現(xiàn)代人需要的現(xiàn)代生活方式。 三,檔次的體現(xiàn),以內(nèi)在的精致來闡釋。這個內(nèi)質(zhì)是多方面的 —— 精致的裝修、精致的景觀設(shè)計、精致的物業(yè)管理以及精致的生活方式等等。 ( 2)生活方式的訴求 本案應(yīng)該說開啟了 臨沂 前所未有的生活社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計理念,規(guī)劃上的合理分區(qū)、建筑設(shè)計上的大膽創(chuàng)新、外部環(huán)境的無與倫比以及我們定位的超前和自信,終極目的在于生活 ,打破人們“地段論”的習(xí)慣性居住思維,引導(dǎo)人們回歸自然,不僅僅讓本社區(qū)的業(yè)主體會到生活的創(chuàng)新,而且要引發(fā)整個 臨沂 對現(xiàn)代化生活模式的強烈追求。 ( 3)對產(chǎn)品的訴求 人性合理的戶型結(jié)構(gòu)以及豐富多彩的景觀設(shè)計,不僅將推動整個 臨沂 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品研究向更高、更精的方向發(fā)展,也將引發(fā)新一輪當(dāng)?shù)叵M者對房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的深層次思考和討論。 ( 4)環(huán)境的訴求 結(jié)合生活方式的引導(dǎo)和訴求,著力渲染定向住宅帶來的居住文化的巨大變革,同時突破單一住宅訴求的制約,強調(diào)園區(qū)景觀布置的層次感和圍合性,突出定向景觀帶來的居住的均好性,從而掀 起人們對健康住宅的熱愛和探討。 ( 5)配套的訴求 不僅擁有一般社區(qū)的日常生活基礎(chǔ)配套,而且結(jié)合健康、教育的主題,設(shè)置一系列人性化的設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容,最大限度滿足人們吃、住、行、玩、賞等各項物質(zhì)和精神生活的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ( 6)對地塊前景及規(guī)劃前景的訴求 隨著 臨沂 城市化進程的不斷推進和新區(qū)改造的逐步展開,本地塊的居住氛圍越來越強烈,其投資增值的空間越來越大,區(qū)塊內(nèi)良好的生活居住前景不言而喻。 ( 7)品牌的訴求 本案應(yīng)該通過其與市場的差異性定位和設(shè)計來樹立其精致的品牌效應(yīng)。 廣告主訴求 “感悟城市的激動” 本案自方案 誕生之日起,就注定是推陳出新的典范,建筑現(xiàn)代活潑,線條簡潔流暢,環(huán)境幽雅怡人,配套完善人性,定位時尚特立,理念超前大氣。能讓人感覺到城市在變化,在激動,在躍進,人們感受到這一點,然后喜歡上她,追隨她,這就是我們常說的引領(lǐng)時代潮流的感覺。我們要引領(lǐng)的無疑是新的生活。 十一、媒體策略 當(dāng)今廣告媒體種類繁多,而且不斷涌現(xiàn)。主要分布如下:電視、報紙、電臺、雜志、電話、單張、車身、路牌、站牌、橋梁、電子郵件、手機短信息、公益活動、體育活動、禮品、展板、名片、網(wǎng)站(網(wǎng)絡(luò)廣告)。根據(jù)我公司對臨沂消費者的調(diào)查,購房者了解住 房信息的途徑主要是報紙和電視,其次是售樓處和戶外廣告。 十二、 促銷策略 促銷方式 ( 1)折扣的營銷方式 在正式發(fā)售期、房展會或者較重大的節(jié)假日里,為了吸引買家,經(jīng)常與購房付款方式結(jié)合起來,如一次性支付折扣、銀行按揭折扣、分期付款折扣等。 ( 2) 老客戶介紹新客戶的優(yōu)惠方式 老客戶成功介紹新客戶購房的,老客戶可以享受房價的折扣,新客戶也可以享受優(yōu)惠。 ( 3)數(shù)量優(yōu)惠方式 這主要針對集團購買者,由于其購買的數(shù)量會相對較多,因而為了鼓勵這一部分的人群,往往采取數(shù)量累進優(yōu)惠的方式,購買的單位數(shù)越多,優(yōu)惠越豐厚。 ( 4)價格組合優(yōu)惠方式 在實際銷售中,作為住宅的附屬產(chǎn)品,車庫(包括車位)、花園、露臺、地下儲藏室等往往與住宅組合出售,但需適當(dāng)拉大價格差距,部分(如花園、露臺)則以贈送的形式出售。 ( 5)軟性優(yōu)惠方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在某階段購買的住宅,可享受一定數(shù)量和年限的物業(yè)管理費,或者 享受不分?jǐn)傠娞莸墓妹娣e的優(yōu)惠,后者對小高層的尾盤銷售有一定的效果。 ( 6)禮品促銷 促銷禮品極易引起客戶的好感,因此建議在現(xiàn)場發(fā)放一些比較實用的促銷禮品。 ( 7)買一贈一 通過購買一套住宅附帶贈送部分大件實物為促銷手段,達到隱性降價的效果,如家電等 。 ( 8)裝修促銷 提供一條龍裝修服務(wù),從設(shè)計、選材、施工到驗收,由開發(fā)商針對不同的顧客進行個性化服務(wù),其中可考慮將裝修費用一次性列入房價內(nèi),參加銀行按揭。 如何方便消費者購買 ( 1)全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息,開展住房知識普及活動。有的顧客可能一輩子只有一次購樓,由于沒有經(jīng)驗,購買前需要多方收集資料、反復(fù)比較權(quán)衡。因此發(fā)展商們必須秉承“以人為本”的理念,為消費者提供盡可能多的、涵蓋各方面甚至包括競爭對手在內(nèi)的真實可靠的資料,才能贏得消費者的信任,如專家的現(xiàn)場咨詢,清晰公開的價格表等等。 ( 2)設(shè)立更多的銷售展銷點。通過節(jié)假日在大商場外設(shè)置展點,配備講解人員、購房專家、看接車等,充分提高項目的知名度,擴大宣傳,匯集人氣。 ( 3)開通看樓車(跨區(qū)穿梭巴士),為大多數(shù)看樓人士提供交通上便利。在看樓車上設(shè)置電視機,播放項目介紹廣告吸引客戶的注意力,弱化客戶對本項目的與市中心的心理距離。 ( 4)為客戶提供問訊、咨詢、看樓、成交簽約、法律公證、付款、按揭等一條龍服務(wù),并盡力提高其效率和素質(zhì)。 環(huán)境營銷 圍繞本項目內(nèi)外雙水晶的優(yōu)勢開展?fàn)I銷活動,聘請專業(yè)園林設(shè)計部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計,并詳細標(biāo)明花木品種、名稱 、數(shù)量和種植位置,樹立消費者的信心。 工地營銷 干凈整潔的工地現(xiàn)場、堆放有序的建筑材料、著裝統(tǒng)一的施工人員等等,都會增強購房者對施工質(zhì)量和購買的信心。由此可以看到項目整個運作正常與否,客戶可以對照施工進度表,監(jiān)督工程實際進度。例如設(shè)置竣工還剩余天數(shù)的大型標(biāo)示牌等。 關(guān)系營銷 關(guān)系營銷的核心就在于發(fā)展與顧客的長期、穩(wěn)定關(guān)系。關(guān)系營銷不僅將注意力集中于發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 展和維持與顧客的關(guān)系,而且擴大了營銷的視野,它涉及的關(guān)系包含了企業(yè)與其所有利益相關(guān)者間所發(fā)生的所有關(guān)系。 十三、營銷費用預(yù)算(略) 第二章 商業(yè)部分細化 第一節(jié):項目宏觀說 一、項目切入點分析 從通達 路 向南直到解放路東西兩翼可以看到:臨沂市商貿(mào)區(qū)的鼎盛以此為核心向四周輻射,況且在臨沂的北部有正在崛起新一片商貿(mào)區(qū),核心區(qū)域的商貿(mào)圈競爭加劇,新商業(yè)格局的演義也正在進行中。 目前該地域存量土地有限,傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)與運營模式已趨飽和,競爭態(tài)勢與生存空間的搏擊日漸激烈,在后發(fā)優(yōu)勢上如果沒有更大的經(jīng)營突破或是業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化,難以再有新的奇跡出現(xiàn),由此“物極必反”的新商業(yè)格局開始萌發(fā)與突圍,本案的出現(xiàn),有望在商業(yè)業(yè)態(tài)整合的優(yōu)勢上再度創(chuàng)新,擔(dān)當(dāng)新商業(yè)格局 延伸的觸角 。 為此,我們覺得本案將擔(dān)負(fù)著這場“ 新商業(yè)格局演義 ”的重要角色。形成“ 固有商圈爭霸,演義新商業(yè)格局 ”重要角色。 二、主要優(yōu)勢分析 優(yōu)勢 —— 項目處于臨沂商貿(mào)財富中心,可謂人氣、財氣、商氣十足。 與商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、新區(qū)一衣帶水,相互呼應(yīng)。 周邊“財富大道”通衢寬闊,人車鼎沸,交通暢達。 分析 —— 在此商圈以貨物流通和批發(fā)為主的商業(yè)形態(tài)構(gòu)成了它的核心競爭優(yōu)勢,這兩種商業(yè)形態(tài)的背后隱藏著一種延伸產(chǎn)業(yè)。前者以購物街區(qū)為特色,后者以專業(yè)化輔助為特色。 盡管本案在區(qū)域環(huán)境中有許多不利于項目順利 銷售的因素,譬如周邊商業(yè)業(yè)態(tài)過度重疊等,但還不至于從根本上造成市場推介的困難。我公司在這個時候介入本項目,通過各種不同環(huán)境的分析和判斷,旨在找出市場的結(jié)癥所在,然后對癥下藥,做到標(biāo)本兼治,實現(xiàn)真 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 正意義上的市場策劃推廣工作。 本案如果繼續(xù)尋求現(xiàn)有的市場定位僅限于“商貿(mào)批發(fā)”這樣一個大而平的概念,兩萬平方米的經(jīng)營面積卻沒有一個明確的商業(yè)定位加以區(qū)分周邊物業(yè)的雷同,銷售策略和總體規(guī)劃上很難體現(xiàn)出反常規(guī)的競爭優(yōu)勢,從而影響項目正常的租售工作。 三、 競爭對手分析 康鼎花園 建設(shè)沿北園路 3 層商業(yè) 8 米 18米 =144 平 /套,合計 20套,均價 6500 元 /㎡。 河畔花園 首期建設(shè)底部商業(yè) 萬平米 , 商住 9200 平米左右( 137 平、 171 平)。 臨沂國際商品批發(fā)城 總占地 3萬,總建面積 11 萬平, 4 萬平米商業(yè); 1座 21層層高 米; 1座 15層, 4 棟多層; 定位為商業(yè)、辦公、住宅于一體的大型綜合性場所 1)主打廣告: 黃金大道的建筑地標(biāo) 大氣今成 核心領(lǐng)地的財富王座 臨沂商貿(mào)經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo) 2)規(guī)劃結(jié)構(gòu): ( 1)商品批發(fā)交易廣場 地下一層 + 地上三層 總建面積 4萬,經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī) 劃為小商品、 服裝交易大廳。 ( 2) 2座 16層商住寫字樓,概念定為 SOHO,層高 。 華通國際商務(wù)大廈 —— OPEN 城市之光 廣告主訴求 —— 于城市之顛 任我心高遠 華通國際商務(wù)大廈主打廣告 臨沂首座“ 5A”甲級寫字樓,總建面積 萬,四層商業(yè) 萬,辦公樓 萬,雙塔樓 26 層 1)商業(yè)售價及業(yè)態(tài)規(guī)劃: 1層 13000 元 業(yè)態(tài)規(guī)劃:金銀首飾、化妝品、高檔奢侈品 2 層 10000 元, 3層 9000 元, 4層 7000 元; 業(yè)態(tài)規(guī)劃:分層經(jīng)營服裝等,商業(yè)部分可以整層購 買也可分割銷售 2)寫字樓部分 東座 21
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