【文章內(nèi)容簡介】 維保管理范圍根據(jù)本商業(yè)廣場(chǎng)建筑特點(diǎn)，認(rèn)為房屋本體建筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容：建筑物承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、梁、柱、板、屋頂）、房屋本體的抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、公共外墻面、樓梯間、金屬護(hù)欄、公共通道、屋面等。公共設(shè)施的維保范圍：區(qū)域內(nèi)道路、外圍護(hù)欄、旗桿、值班室、停車場(chǎng)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向、防雷設(shè)施等。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)房屋本體及公用設(shè)施維保檔案管理定期保養(yǎng)日常檢查維修管理四、房屋本體及公用設(shè)施的維保管理房屋本體日常維保計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目日 常 維 保內(nèi)容實(shí)施效果1房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位根據(jù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)1）安全、正常使用；2）功能完好。2外墻面根據(jù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷網(wǎng)無間斷。4公共通道門廳、樓梯間每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。1）整潔，無缺損、無霉跡；2）扶手完好，無張貼痕跡。5上、下水主管每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。上、下水通暢，無滲漏。公用設(shè)施日常維保計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目日 常 維 保內(nèi)容實(shí)施效果1道路、停車場(chǎng)每年對(duì)行車標(biāo)示翻新一次，每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。平整無積水無缺損完好率99%以上；標(biāo)示清楚。2本商業(yè)廣場(chǎng)路燈包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對(duì)燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。照明正常，根據(jù)季節(jié)和商戶要求調(diào)整開關(guān)時(shí)間，完好率98%以上。3公共門窗、洗手間每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。門、窗，洗手間功能完好。4標(biāo)示每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。完好5防雷防雷測(cè)試一年一次，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。設(shè)施性能良好6值班室每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。完好五、房屋本體檔案管理完備的檔案是管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。針對(duì)房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。檔案分類1）基礎(chǔ)資料類：包括各種圖紙、資料。2）工作記錄類：包括維修、保養(yǎng)記錄等。檔案的歸集1）基礎(chǔ)資料類應(yīng)于接收物業(yè)時(shí)編號(hào)歸檔。2）工作記錄類應(yīng)于每月終編號(hào)歸檔。檔案的使用基礎(chǔ)類資料應(yīng)匯編成冊(cè)，分發(fā)至相關(guān)部門，作為業(yè)務(wù)活動(dòng)的重要參考資料。工作記錄類資料應(yīng)定期歸檔、統(tǒng)計(jì)分析，作為部門業(yè)績考評(píng)及外部單位對(duì)公司業(yè)績?cè)u(píng)定的重要資料。六、房屋本體的維保管理維保管理是房屋本體建筑物管理的基礎(chǔ)性工作，主要通過下述方式開展養(yǎng)護(hù)工作：計(jì)劃性的保養(yǎng)管理 每年年初根據(jù)建筑物情況制訂年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每季度根據(jù)年度計(jì)劃編制季度計(jì)劃。 計(jì)劃性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆等日常保養(yǎng)項(xiàng)目，保養(yǎng)范圍為全面養(yǎng)護(hù)。例外保養(yǎng)管理當(dāng)由于氣候等原因需要增加保養(yǎng)內(nèi)容的，會(huì)啟動(dòng)例外保養(yǎng)管理機(jī)制。例外保養(yǎng)管理機(jī)制是針對(duì)特殊情況進(jìn)行的，保養(yǎng)范圍為專項(xiàng)保養(yǎng)。日常檢查日常檢查工作主要由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，通過日常檢查收集的信息為制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。房屋本體建筑物的標(biāo)識(shí)管理1）在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口燈箱。2）本商業(yè)廣場(chǎng)商戶入口處設(shè)大樓總平面圖、不銹鋼宣傳欄。3）設(shè)置警示牌，如：“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”等。4）設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置導(dǎo)向牌。工作要求1）做好查勘鑒定工作：為了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應(yīng)做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。2）編制維修計(jì)劃：管理公司應(yīng)根據(jù)勘查結(jié)果，編制維修計(jì)劃，維修計(jì)劃包括施工計(jì)劃、施工力量計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃。3）維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制：配備專業(yè)的施工人員，制訂完善的維修工作流程；對(duì)于較大規(guī)模的維修，采用分包方式進(jìn)行。4）商戶服務(wù)部設(shè)立報(bào)修熱線，隨時(shí)接聽商戶報(bào)修電話。5）維修人員根據(jù)商戶部通知立即趕赴維修現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施維修；短時(shí)間內(nèi)不能完成的，應(yīng)向商戶服務(wù)說明原因，并盡可能采取臨時(shí)處理措施，以避免損害進(jìn)一步擴(kuò)大。房屋本體建筑物養(yǎng)護(hù)規(guī)程1）、巡查工程技術(shù)部應(yīng)安排專人定期巡查區(qū)內(nèi)房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修，并做好記錄。其他部門在日常工作中應(yīng)留意房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向工程技術(shù)部報(bào)告。2）、養(yǎng)護(hù)1）計(jì)劃內(nèi)養(yǎng)護(hù)：工程技術(shù)部每年應(yīng)制訂總體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每月制訂具體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃既要全面，又要有所側(cè)重。2）臨時(shí)養(yǎng)護(hù)：遇到天氣災(zāi)害等特殊情況，工程技術(shù)部應(yīng)提前進(jìn)行預(yù)防性養(yǎng)護(hù)，災(zāi)害過后，再進(jìn)行修復(fù)性養(yǎng)護(hù)。3）、維修1）小修：對(duì)于一般小修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)組織維修人員即時(shí)進(jìn)行修復(fù)，并做好記錄。2）大中修：對(duì)于大中修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)編制預(yù)算，報(bào)商戶審核同意再行實(shí)施；對(duì)于緊急情況，應(yīng)當(dāng)采取臨時(shí)處理措施，以防損害擴(kuò)大。第四節(jié) 設(shè)施、設(shè)備的維保管理一、基本情況本商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個(gè)子系統(tǒng)，其中：制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作，為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求實(shí)行全面設(shè)備（設(shè)施）管理制度，強(qiáng)化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。制訂和落實(shí)工作程序，每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報(bào)表文件以及具體的經(jīng)辦人、責(zé)任人。各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實(shí)際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理。運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知維修人員進(jìn)行處理。維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng)，對(duì)每項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案，并保持實(shí)時(shí)更新。四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1給水管道每月檢查一次，隨時(shí)清通管道管道通暢，保證供水，外觀無明顯破損2閥門每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象，開關(guān)靈活3化糞池清掏一年一次無外溢4壓力表每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。顯示值正常，外觀完好5機(jī)械潤滑每月檢查一次，每季度加油保證設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無缺油、機(jī)械故障6排水管道每月檢查一次，隨時(shí)清通，小范圍除銹刷漆外觀完好，無堵塞7雨水管、地漏道每月檢查一次，隨進(jìn)清通每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。天臺(tái)、地面雨水管口無明顯雜物堵塞8井蓋隨時(shí)檢查，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。每半年刷漆無明顯破裂、損壞9泵體每季一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題報(bào)告運(yùn)行正常供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1電纜頭日常檢查，小修即壞即修無不良接觸、良好2溫控、濕控日常檢查，小修即壞即修外表清潔，顯示正常，固定可靠3絕緣鞋、手套每年送檢4斷路器日常檢查，小修即壞即修標(biāo)號(hào)清晰，性能良好5指示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換開關(guān)日常檢查，小修即壞即修外表清潔，標(biāo)號(hào)清晰，固定可靠6電容無功補(bǔ)償每日檢查，電容及時(shí)更換電容補(bǔ)償三相平衡7指示燈、保險(xiǎn)日常檢查，小修即壞更換正常使用8配電屏對(duì)地測(cè)試日常檢查接地良好9整體保養(yǎng)每月一次10配電房全面保養(yǎng)每年二次11變壓器性能檢測(cè)每二年一次室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1公共通道照明日常檢查，小修即壞即修燈開關(guān)正常，線路完好2樓梯照明日常檢查，小修即壞即修燈開關(guān)正常，線路完好3洗手間照明日常檢查，小修即壞即修燈開關(guān)正常，線路完好6應(yīng)急燈，安全指示燈日常檢查，小修即壞即修五、給排水系統(tǒng)管理運(yùn)行管理1）給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。2）運(yùn)行專人專職管理，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，定崗定人。3）實(shí)行24小時(shí)值班制度。4）消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)安全可靠。維修保養(yǎng)1）制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。2）維修操作人員合理配置，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度。3）加強(qiáng)日常巡視、檢查，切實(shí)執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。4）提高管網(wǎng)工作效率，有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少損失，以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。應(yīng)急預(yù)案1）遇有事故，及時(shí)搶修，限水、停水24小時(shí)前通知商戶。2）檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，若不能制止，應(yīng)立即尋求支援，在支援人員到達(dá)之前盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止損壞擴(kuò)大。3）觀察周圍環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力設(shè)備、線纜等。4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水滲入電機(jī)等重要設(shè)備。5）利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。6）如漏水可能會(huì)導(dǎo)致索賠等問題，須拍照存檔以作日后證明。7）日常巡視、檢查時(shí)，應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物，隨時(shí)加以清理，以免堵塞。8）如該部位曾經(jīng)有水浸記錄，平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。六、供配電系統(tǒng)維保管理運(yùn)行管理1）工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標(biāo)等，合理制訂出維保計(jì)劃及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。2）運(yùn)行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照值班規(guī)定實(shí)行24小時(shí)值班制，對(duì)大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時(shí)做好相應(yīng)記錄。3）運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按安全操作規(guī)程進(jìn)行，執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備、設(shè)施的安全。4）運(yùn)行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)報(bào)告故障，并做好詳細(xì)記錄。維修保養(yǎng)管理1）維修人員進(jìn)行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴(yán)格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進(jìn)行，并按要求做好安全保障措施和技術(shù)措施。2）維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真做好維修工作、更換工作。3）合理設(shè)計(jì)公共場(chǎng)所照明控制線路，如露天場(chǎng)所的照明可以采用光電控制，采用節(jié)能燈源，以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。4）工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實(shí)際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。應(yīng)急預(yù)案1）在即將發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨時(shí)，工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對(duì)所有供配電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后，對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。2）發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面檢查方可恢復(fù)供電。3）發(fā)生故障，及時(shí)搶修，短時(shí)間不能完成搶修的，應(yīng)通知商戶。4）限電、停電應(yīng)提前24小時(shí)通知商戶。臨時(shí)用電管理1）為保障用電安全，臨時(shí)用電實(shí)行申請(qǐng)制度，商戶在拉線用電前，應(yīng)填寫〈臨時(shí)用電申請(qǐng)表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批后方可臨時(shí)用電。2）用電期間，運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況，認(rèn)真做好巡視、檢查工作，及進(jìn)送、停電，保證供電。3）用電后，維修及運(yùn)行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時(shí)用電的拆除工作，同時(shí)，進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證安全，不留隱患。七、消防系統(tǒng)維保管理運(yùn)行管理1）實(shí)行24小時(shí)值班制度。2）運(yùn)行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運(yùn)行情況，并做好記錄。3）對(duì)于系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)，值班人員應(yīng)立即通知報(bào)警區(qū)域保安，并作好記錄。如為誤報(bào)，應(yīng)通知維修人員進(jìn)行維修。維修管理1）每月對(duì)系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。2）每年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行兩次性能檢測(cè)。3）重要項(xiàng)目委托專業(yè)公司進(jìn)行。八、服務(wù)承諾商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。急修及時(shí)完成，一般維修當(dāng)天完成?？腿吮焕щ娞?0分鐘內(nèi)解救。各項(xiàng)維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。九、操作規(guī)程高低壓配電房的管理及操作規(guī)程配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情，不得擅離職守。接班人員未到位，當(dāng)班人員不得離開工作崗位。每班做好巡查記錄，《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。值班人員必須熟悉觸電急救方法。對(duì)高（低）壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗(yàn)電筆、接地線等，而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí)，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下，方可進(jìn)行操作。要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅(jiān)持工作票制度。凡要執(zhí)行10Kv高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時(shí)，未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。1配電房室內(nèi)溫度控制在4