【文章內(nèi)容簡介】 考 核記錄、回訪記 錄 和 投訴 記 錄 不合 格 控 制 標準 2 次 /月 合格 不合格 0 3 工作程序 對物業(yè)管理的維修事項按有償、 保修、托管分類準確，對各類維護和維修能按規(guī)定表述清楚、處理得當，填報規(guī)范； 根據(jù)維修事項的具體情況，確定維修計劃包括方法（拆修、更新）用工（自理、外援）、用料（車庫、新購），要求計劃周到、經(jīng)濟合理、實施便捷。材料和維修質(zhì)量合格，用戶和費用單位簽字認可。 根據(jù)維修事項的具體情況，按照工時、材料、管理費率確定收費標準，要求核算準確。經(jīng)常核對定點購料單位的物價，不得高于同期市場價。 檢 查 維 修服務單、購料報價單、相關(guān)計劃、現(xiàn)場抽查、綜合評定 不 合 格 控制標準 1 項 /月 2 件 /項 符合 基本符合 不符合 0 4 維修時間和質(zhì)量標準 小故障 30 分鐘內(nèi)，一般不超過 2小時。如：燈不亮、插座損壞，廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設施出現(xiàn)堵漏、滲或無水等。要求恢復使用功能，使用戶滿意；一般故障在 2 小時內(nèi)、最長不超過 8 小時，如：水管、閘、閥、水表滲漏，單體線網(wǎng)無電、單體管網(wǎng)無水等。要求恢復使用功能，達到原標準；較難故障在 4 小時內(nèi)，最長不超過 3 天，如廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下等，特殊情況要向用戶解釋清楚，并組織突擊，盡快維修好。要求恢復使用功能，符合安全可靠的要求。 根 據(jù) 報 修記錄、回訪和 檢 查 投訴記錄，并對 維 修 現(xiàn)場進行 抽查 不 合 格 控制標準 3 次 /月 符合 基本符合 不符合 0 5 維護周期和質(zhì)量標準 按照《房屋維修養(yǎng)護標準》對房屋本體及公用設施包括基礎、梁、柱、板、墻體、墻面、公共門窗，層面隔熱層及防水層、避雷帶等，每年進行一次全面觀測、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告； 按照《室外公共設施維修養(yǎng)護標準》對零星設施包括水、暖、電、通訊等井道及消防設施等每季度進行一次檢查、疏通，填報檢修記錄； 按照《變配電設施管理規(guī)定》，對配電房、配電箱、配電柜等，每月進行一次檢查、測 試，填報檢修記錄； 按照《室外公共設施維修養(yǎng)護標準》對道路、建筑小品、標識、路燈、游樂設施等，每月進行一次檢查、保養(yǎng)； 按照規(guī)定定期對用戶內(nèi)設施、儀表進行抽檢（每月 3%）。 根 據(jù) 檢 修記 錄 檢 查維 護 周 期的 執(zhí) 行 情況?，F(xiàn)場抽查 結(jié) 合 回訪。 不 合 格 控制標準 1 項 /次 符合 不符合 0 6 管理處交辦其他工作 對管理處交辦的臨時性工作按預定時間完成、按預定目標完成。 不合格控制標準 1 次 /月 合格 不合格 0 保安隊長工作考核辦法 受檢人 檢查日期 年 月 日 標準分 檢查人 檢查周期 季檢 月檢 周檢 考核分 序 號 項目 考核標準 考核辦法 分值 評分細則 評分 1 日常行為 嚴格執(zhí)行《員工著裝及行為規(guī)范》，樹立管理處良好形象； 遵守公司的各項規(guī)章制度。 不合格控制標準 2 次 /月 合格 基本合格 不合格 0 2 隊員培訓 隊員上崗接受培訓率100% 隊員上崗業(yè)務達標率100% 隊員培訓科目達標率100% 檢查培訓記錄抽查 不合格控制 標準 1 人 /月 符合 基本符合 不 符合 0 3 工作落實 熟悉各崗職責、任務、工作要求及考核標準； 掌握業(yè)務訓練科目； 各項工作有計劃、有落實記錄； 按管理處規(guī)定布署巡邏方案；配備器材管理規(guī)范；無重大安全事故； 無保安其它工作人員及業(yè)主的有效投訴； 按規(guī)定對保安實施考核； 各項記錄真實、清楚。 管理處主任檢查業(yè)務訓練科目；抽查相關(guān)記錄；詢問、檢查投訴記錄、回訪。 不合格控制 標準 3 項 /月 合格 基本合格 不合格 0 4 考核效果 考核結(jié)果有分析、有整改； 考核結(jié)果真實、有效； 考核公正，符合規(guī)定時限。 檢查考核 記錄、回訪，綜合評定。 不合格控制 標準 1 項 /月 符合 基本符合 不符合 0 5 主任交待其他臨時工作 對管理處主任交辦的臨時性工作按預定時間完成，按預定目標完成。 不合格控制 標準 1 次 /月 符合 不符合 0 清潔班長工作考核辦法 受檢人 檢查日期 年 月 日 標準分 檢查人 檢查周期 季檢 月檢 周檢 考核分 序 號 項目 考核標準 考核辦法 分值 評分細則 評分 1 日常行為 嚴格執(zhí)行《員工著裝及行為規(guī)范》，樹立管 理處良好形象； 遵守公司的各項規(guī)章制度。 不合格控制 標準 2 次 /月 合格 基本合格 不合格 0 2 員工培訓 所屬員工崗前接受培訓率100%； 員工職責、業(yè)務要求掌握率 100%； 員工專業(yè)技能達標率100%。 不合格控制 標準 1 項 1 人 /月 合格 基本合格 不合格 0 3 工作落實 熟悉了解各崗位職責、任務、工作要求及考核標準； 掌握專業(yè)技能、技巧及培訓辦法； 工作記錄健全、清晰； 所屬物品臺帳清晰、手續(xù)健全、使用合理、無超耗； 分工明確，轄區(qū)無衛(wèi)生死角； 不合格項目有記錄有整改； 按規(guī)定對保潔實施考核； 檢查記錄；提問、回訪及投訴記錄。 不合格控制 標準 3 項 /月 合格 基本合格 不合格 0 4 考核效果 考核態(tài)度端正，符合規(guī)定時限； 考核結(jié)果真實、有效； 考核結(jié)果有分析、有整改。 檢查考核記錄、回訪、綜合評定。 不合格控制 標準 1 項次 /月 符合 基本符合 不符合 0 5 房管交辦其他臨時工作 對房管員合理安排的臨時性工作按預定時間完成，按預定標準完成。 落實房管員匯報 1 次 /月 符合 不符 合 0 三、對 紫錦廣場 擬采取的主要管理措施 。為確保 紫錦廣場 物業(yè) 管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對 紫錦廣場 管理目標的承諾，公司將嚴格按照質(zhì)量標準文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對 紫錦廣場 所有的管理人員進行全面的培訓，確保管理人員 100%持證上崗，全員年培訓率達 100%,合格率達 100%。 1）培訓師資。由辦公室負責組織各部門分批或集中培訓。公司聘請市、區(qū)等專業(yè)人員授課，或聘請其它物業(yè)公司具有相應資格和具有豐富經(jīng)驗的技術(shù)、管理人員授課。 2）培訓經(jīng)費。第一年按人均 200 元 /年標準從管理 費中支出；正常年份按 4%的標準從管理費中提取。 3）培訓規(guī)定。培訓統(tǒng)一由公司辦公室組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的 20%。 4）培訓獎懲，筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓或培訓不合格的不予錄用；筆試、實操考試中成績不合格的給予一次補考機會，仍不通過者給予解聘；參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所用的工作日作為曠工處理。 5）培訓計劃。崗前培訓計劃和常規(guī)培訓計劃。 崗前培訓計劃如下表： 培訓類型 培訓對象 培訓內(nèi)容 組織部門 培訓方式 培訓考核 公共知識培訓 全體員工 公司簡介、物業(yè)管理基礎知識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)道德、安全防火知識、 ISO9002 質(zhì)量體系教育、普法知識、文明禮貌用語。 辦公室 物業(yè)管理部 集中培訓 個別培訓 筆試通過方能上崗 管理干部培訓 管理處 主任 物業(yè)管理崗位資格培訓、部門經(jīng)理崗位職責培訓、 iso9002 質(zhì)量體系知識、質(zhì)量體系文件。 辦公室 物業(yè)管理部 外送培訓 集中培訓 房管員 培訓 房管員、各專業(yè)隊長 物業(yè)管理崗位資格培訓、房管員（各專業(yè)隊長）崗位職責、 iso9002質(zhì)量體系知識。 物業(yè)管理部 辦公室 外送培訓 集中培訓 操作層 人員 治安隊 治安崗位職責、實操：隊列、擒拿格斗、體能、消防滅火訓練、應急處理。 辦公室 物業(yè)管理部 集中培訓 筆試、實操考試通過，方能上崗。 車管員 崗位職責、實操、交通法規(guī)及指揮、 消防滅火訓練。 綠化工 綠化工崗位職責、綠化相關(guān)知識。 維修工 崗位職責、維修工具的使用、安全 操作培訓及水電維修常識。 清潔工 崗位職責及清潔工作程序、標準等。 常規(guī)培訓計劃如下表： 培訓 類別 培訓 對象 培訓內(nèi)容 組織 部門 培 訓 方式 培訓 周期 培訓 考試 公共 知識 管理處 全體人員 物業(yè)管理基礎知識、職業(yè)道德、安全防火知識、 iso9002 質(zhì)量體系知識。 辦公室 物業(yè)管 理部 集中培訓 每年循環(huán)培訓一次 每年筆試一次 管理干部培訓 管理處 主任 Iso9002質(zhì)量體系知識、質(zhì)量體系文件；物業(yè)管理專業(yè)知識及法律；法規(guī)知識、公文寫作、電腦應用、基礎英語。 辦公室物業(yè)管理部 外送培訓 集中培訓 每年培訓 2 次 每年筆試一次 管理員培訓 房管員 各專業(yè) 隊長 Iso9002質(zhì)量體系知識、與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件、專業(yè)知識與專 業(yè)技能培訓、公文寫作。 辦公室 物業(yè)管理部 外送培訓 集中培訓 每年培訓 2 次 每年筆試實操各 1次 操作層工種培訓 治安車管、綠化、維修、清潔。 與崗位有關(guān)的專業(yè)知識、專業(yè)技能、操作程序、檢驗標準。 物業(yè)管理部 辦公室 集中培訓 個別培訓 理論、技能每兩月培訓一次 每年筆試一次 半年實際操作一次 特殊工種培訓 特種作業(yè)人員 參加勞動局組織的復審 辦公室 外送培訓 按區(qū)勞動局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 紫錦廣場 全面推行我公司的質(zhì)量標準實施管理，爭取盡 快達到 ISO9001 質(zhì)量體系標準要求。 。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保 紫錦廣場 時刻處于安全狀態(tài)。 1）加強制度落實。 紫錦廣場 的 實際情況，合理布崗，設 3 班輪流巡邏執(zhí)勤確保安全。 ，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照治安員日常行為，嚴格執(zhí)行。由治安隊長負責治安員的日檢，管理處主任負責周檢，公司物業(yè)管理部負責月檢的逐級檢查制度，確保治安隊伍的素質(zhì)和服務水準。 ，治安隊擬設固定崗、巡邏隊，整個廣場 24 小時全方位檢查。 。治安隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管 理部按公司質(zhì)量程序的規(guī)定進行不定期的查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、睡崗者按公司規(guī)定處罰。 ，積極配合當?shù)毓矙C關(guān)建立商戶和流動人員檔案，并定期檢查。 ，明確責任。公司與管理處、管理處與治安隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考核。同時，各級領(lǐng)導又是防火責任人，全體治安員、車輛管理員都是義務消防員和治安應急分隊隊員。 2）加強車輛管理。對 紫錦廣場 的車輛實行統(tǒng)一管理，嚴禁停放在區(qū) 內(nèi)的車輛占用消防通道，盡量消 除不安全隱患，對停放在停車場（收費）的車輛實行智能化管理，從而保證住戶的車輛和財產(chǎn)的安全。 。為維護 紫錦廣場