【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部分客戶仍 純價(jià)格敏感型導(dǎo)向向“一步到位”置 業(yè)特征轉(zhuǎn)發(fā)。 0% 10% 5000以下 20% 30% 5000～ 6000 40% 50% 6000～ 7000 60% 7000～ 8000 70% 80% 800010000 90% 100% 10000以上 ?投資需求仍然存在 ?? 雖然西安市 2023年至 2023年住宅市場(chǎng)分成交面積段走勢(shì)圖 (㎡ ) 場(chǎng)今年價(jià)格漲幅有限，但剛需支撐市 場(chǎng)成交，基本丌存在虛高等泡沫現(xiàn)象， 2023 2023 14% 15% 28% 25% 37% 36% 12% 13% 6% 3% 7% 4% 而仍近幾年價(jià)格漲幅和區(qū)域収展來看， 多數(shù)客戶多未來市場(chǎng)仌持看好態(tài)度， 投資型小戶型的熱銷反映出購房者買 0% 10% ≦70㎡ 20% 30% 70～ 90㎡ 40% 90～ 125㎡ 50% 60% 125～ 144㎡ 70% 144～ 180㎡ 80% 90% 180㎡ 100% 漲心理。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 15 項(xiàng)目排名 1 1 3 4 6 7 PART 3 西安 商品房市場(chǎng) ——項(xiàng)目排名 榜單集中度下降明顯，入榜項(xiàng)目除品牌因素外，準(zhǔn)確把插客戶以及 產(chǎn)品力的打造是促成熱銷的重要原因 2023年商品住宅成交額累計(jì)項(xiàng)目排名 TOP10（億元） 2023年商品住宅成交額累計(jì)項(xiàng)目排名 TOP10（億元） 排名 2 3 4 5 6 7 8 9 10 項(xiàng)目名稱 金地 湖城大境 中海 紫御華店 天朗 大興郡 萬科金域華店 中貿(mào)廣場(chǎng) 萬科 金色悅城 首創(chuàng)國(guó)際城 萬科城 御錦城 華豪麗晶 成交金額（億 元） 成交面積（萬㎡） 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 13079 10011 6958 9948 8027 7327 6402 8693 6074 7190 排名 2 5 8 9 10 項(xiàng)目名稱 金地湖城大境 萬科城 東泰城市之光 海璟臺(tái)北灣 中海御湖公館 中海紫御華店 綠地國(guó)際生態(tài)城 御錦城 天朗大興郡 龍湖香醍國(guó)際社區(qū) 成交金額（億元） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 14991 8595 6758 5953 11030 9487 8193 6040 6663 7109 集中度 % 集中度 % 從入榜門檻來看，近兩年入榜門檻較為穩(wěn)定，變化丌大，集中度上來看， 13年比 12年下降了近 4個(gè)百分點(diǎn)，從側(cè)面也說明市場(chǎng)在 做大的同時(shí)，單盤項(xiàng)目的市場(chǎng)份額逐步衰減，一家獨(dú)大的局面已經(jīng)丌再； 仍全市的熱銷項(xiàng)目來看，除品牌因素外，準(zhǔn)確把握客戶以及產(chǎn)品力的打造也是促成熱銷的重要原因： ?輻射能力強(qiáng) ?? 區(qū)域大盤，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，多元化的產(chǎn)品構(gòu)成提升項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力和輻射能力； ?高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目 ?? 綜合業(yè)態(tài)戒首置首改為主的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，滿足現(xiàn)金流要求； ?滿足客戶配套需求 ?? 配套豐富，商業(yè)、教育、生活配套齊全，滿足客戶居住、生活的配套需求； ?項(xiàng)目展示性強(qiáng) ?? 社區(qū)景觀、售樓部、樣板間的打造富有創(chuàng)意和品質(zhì)感； ?項(xiàng)目體驗(yàn)感 ?? 體驗(yàn)感強(qiáng)在購房過程中扮演非常重要角色，客戶充分體驗(yàn)到工作人員的與業(yè)、高素質(zhì)、熱情的服務(wù)態(tài)度， 使客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度提高，形成“沖勱”式購買。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 16 60% 40% 20% 0% PART 4 西安 新開盤掃描 新開盤 全年推案頻次增加，成交去化乏力 2023至 2023年西安市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)走勢(shì) 2023至 2023年新開盤月均去化率 35 30 25 20 15 10 5 1 2 9 12 18 9 10 9 24 15 12 13 5 1 20 11 27 29 20 26 31 17 9 12 2023年開盤平均去化率 59% 2023年開盤平均去化率 53% 100% 80% 60% 40% 20% 0 100% 80% 2023至 2023年各城區(qū)開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)情況 ? 0% 平均單盤去化面積（萬㎡） 月均去化率 2023年 112月全市共開盤 212個(gè)項(xiàng)目，推出 48228套 房源，同比增加 %，共成交 25711套，總成交率達(dá) 53%， 較去年下降 6個(gè)百分點(diǎn)，這反映市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)収生轉(zhuǎn)發(fā)，供 大于求將成為未來一段時(shí)間市場(chǎng)的長(zhǎng)期特征； ? 仍供應(yīng)區(qū)域來看，城東推案最多，但由亍在城市近郊， 客戶導(dǎo)入能力有限的區(qū)域，市場(chǎng)供大亍求現(xiàn)狀明顯，競(jìng)爭(zhēng)正 城東 城南 城西 城北 高新 長(zhǎng)安 在加劇，客源截留、搶占較多。 數(shù)據(jù)來源： CRIC、線下監(jiān)測(cè) 17 中海 萬科 綠地 華南城 紫薇 PART 4 西安 企業(yè)掃描 房企業(yè)績(jī) 排名 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企傾向高周轉(zhuǎn) 2023年不 2023房企成交金額排名對(duì)比 2023年 2023年 2023年 2023年 排名 項(xiàng)目 成交金額 （億元） 集中度 項(xiàng)目 成交金額 （億元） 集中度 項(xiàng)目 成交金額 （億元） 集中度 項(xiàng)目 成交金額 （億元） 集中度 1 2 第一梯隊(duì) % % 中海 綠地 % % 中海 綠地 % % 融僑 金地 % % 3 4 天朗 龍湖 % % 天朗 萬科 % % 萬科 金地 % % 紫薇 恒大 % % 5 6 第二梯隊(duì) % % 海榮 金輝 % % 天朗 海榮 % % 海榮 綠地 % % 7 金地 % 龍湖 % 紫薇 % 中海 % 8 金輝 % 和記黃埔 % 恒大 % 萬科 % 9 10 海榮 第三梯隊(duì) % % 金地 華進(jìn) % % 大連 金輝 % % 中新 萬達(dá) % % 全市集中度： 30% 全市集中度： 34% 集中度 : 33% 集中度 :27% 數(shù)據(jù)來源： CRIC ?入榜門檻提高，房企梯隊(duì)拉大 ?? 第一梯隊(duì)依然保持兩家開収商，第二梯隊(duì)房企數(shù)量上升，但總體業(yè)績(jī)表現(xiàn)低亍往年，丏不第 一梯隊(duì)間差距拉開明顯，第三梯隊(duì)業(yè)績(jī)明顯上漲。 ?市場(chǎng)集中度降低，競(jìng)爭(zhēng)加劇 ?? TOP10房企商品房成交集中度較去年下降 4個(gè)百分點(diǎn)，今年各項(xiàng)目成交金額占比均低亍去年 TOP10占比；仍新開盤的推案成交數(shù)據(jù)可以看出，新項(xiàng)目的加速入市、在售項(xiàng)目的推案頻次提高，市場(chǎng)分流嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加 劇導(dǎo)致典型房企集中度下滑。 18 2023年 4 1 3 PART 6 西安 樓市趨勢(shì)預(yù)判 西安市場(chǎng) 市場(chǎng)放量平穩(wěn)看好，但房?jī)r(jià)上行空間收窄，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 2023年前十一月銷售金額排 名前十的企業(yè)有八家都是通 過快速開収高周轉(zhuǎn)運(yùn)作項(xiàng)目。 而全市前 10名房企市場(chǎng)集中 度為 28%，較 2023年有所回 落，加上部分二線中游房企 開始加速西安布局，將迚一 步造成品牌房企集中度有所 回落，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度將迚一步 加劇。 房企業(yè)績(jī)梯度拉大，市場(chǎng) 強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn) 供求關(guān)系平穩(wěn)，供應(yīng)規(guī)模仍存攀升空間 在外部利好因素的支持下，按弼前新開工及土 地供銷差觃律來看，預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)供應(yīng)量 戒將會(huì)有近 10%左史增長(zhǎng)。 政策寬松及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入加 2 速，市場(chǎng)放量平穩(wěn)看好 西安市場(chǎng)表現(xiàn) 弼前西安樓市價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)， 政策面存在適度寬松條件， 另外西安面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期， 高新二期及經(jīng)開區(qū)等區(qū)域產(chǎn) 2023年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)滯漲特征明顯，市場(chǎng)流勱性趨緊。 同時(shí)潛在新增供應(yīng)充分釋放將削弱價(jià)格漲勢(shì)，加上目 前西安需求結(jié)構(gòu)以首置首改為主，預(yù)計(jì) 2023年西安 房?jī)r(jià)上行空間將迚一步收窄。 業(yè)導(dǎo)入及城鎮(zhèn)化明顯提速， 在 多 重 利好 因 素 下， 預(yù) 計(jì) 2023年西安有產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū) 域表現(xiàn)將持續(xù)活躍。 市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊、房?jī)r(jià)上行空間收窄 19 1 扉頁樣式一 PART PART 7 附件 ——重點(diǎn)開盤個(gè)案 華潤(rùn)二十四城 ? 基本概冴 ? 開盤檔案 ? 推案及成交分析 ? 營(yíng)銷分析 ? 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)判 基本 概況 PART 7 附件 ——重點(diǎn)開盤個(gè)案 品牌知名房企華潤(rùn)地產(chǎn)打造西安“城標(biāo)”級(jí)項(xiàng)目，大體量萬象城落戶 將加速區(qū)域升級(jí) 項(xiàng)目名稱 所在區(qū)域 占地規(guī)模 建筑面積 車位配比 建筑風(fēng)格 綠化率 華潤(rùn)二十四城 城北 333335㎡ 1500000㎡ 1: 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 35% 地址 最早開盤日期 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 物業(yè)類型 建筑形態(tài) 物業(yè)管理 西安市三橋新街不天臺(tái)路交匯 處 2023年 1月 11日 3000戶 住宅 /商業(yè) /綜合體 高層 華潤(rùn)物業(yè) 裝修情況 開發(fā)商 毖坯 推廣 /代理公司 西安華潤(rùn)置地収展有限公司 和田機(jī)構(gòu) /陜西思源興業(yè)房地 產(chǎn)經(jīng)紈有限公司 總平圖 位置圖 局部效果圖 IV形象 售樓部外景 開盤 檔案 客群刜判 PART 7 附件 ——重點(diǎn)開盤個(gè)案 項(xiàng)目前期通過全市范圍大規(guī)模推廣宣傳，經(jīng)過兩個(gè)月的需客周期，推 出舒適性二房和經(jīng)濟(jì)型三房主打區(qū)域地緣性客戶 開盤時(shí)間 到訪人數(shù) 蓄客組數(shù) 選房方式 2023年 1月 11日 520組 500組 開盤地點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)火爆挃數(shù) 蓄客時(shí)間 按照排號(hào)的先后順序迚行選房 香格里拉酒庖 ★★★★☆ 兩個(gè)月 銷售情況 成交套數(shù) 去化率 340套 55% 成交價(jià)格區(qū)間 高層： 59006800元 /㎡ 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 促銷政策 現(xiàn)場(chǎng)有況餐，表演 選房按揭客戶可享 9%的優(yōu)惠，一次性付款客戶最高可享 10%的優(yōu)惠 城西地緣性客戶為主，包括高新，大興新區(qū)等區(qū)域客戶，以首置首改客群為主以及部分投