【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是唯一出路 ，從而 2023年上半年市內(nèi)整體成交均價(jià)僅為 11830元 /平 ， 環(huán)比及同比分別下滑 1%和 %；考慮到各項(xiàng)目利潤(rùn)盈虧問(wèn)題 ， 預(yù)計(jì)下半年成交均價(jià)戒難有下行空間 元 /㎡ 產(chǎn)品分析 現(xiàn)如今剛需剛改仍為主流需求；從成交上來(lái)看，單價(jià)在萬(wàn)元以下、面積在 71120平的二三室產(chǎn)品為成交主力，成交總價(jià)則多集中在 61100萬(wàn)；隨著東港項(xiàng)目降價(jià)保命， 200萬(wàn)以上成交比例略有增加 4% 3% 6% 15% 20% 17% 14% 10% 6% 2% 1% 2% 0% 5% 10% 15% 20% 25%50㎡ 以下 5160㎡ 6170㎡ 7180㎡ 8190㎡ 91100㎡ 101120㎡ 121140㎡ 141160㎡ 161180㎡ 181200㎡ 200㎡ 以上 大連市內(nèi)四區(qū) 成交面積比例 3% 7% 10% 14% 13% 9% 5% 5% 5% 3% 7% 4% 3% 10% 0% 5% 10% 15%50萬(wàn)以下 5160萬(wàn) 6170萬(wàn) 7180萬(wàn) 8190萬(wàn) 91100萬(wàn) 101110萬(wàn) 111120萬(wàn) 121130萬(wàn) 131140萬(wàn) 141160萬(wàn) 160180萬(wàn) 180200萬(wàn) 201萬(wàn)以上 大連市內(nèi)四區(qū) 成交總價(jià)比例 22% 27% 6% 7% 9% 7% 3% 7% 4% 3% 2% 1% 1% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%9000元以下 900010000元 1000011000元 1100012023元 1202313000元 1300014000元 1400015000元 1500016000元 1600017000元 1700018000元 1800019000元 1900020230元 2023025000元 2500030000元 30000元以上 大連市內(nèi)四區(qū)成交單價(jià)比例 10% 44% 40% 5% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50%一室 二室 三室 四室 四室以上 大連市內(nèi)四區(qū)成交戶型比例 潛在量分析 盡管庫(kù)存的去化周期從 14年高峰期的 42個(gè)月下降至 30個(gè)月，但超大體量的絕對(duì)值仍然是懸在大連市場(chǎng) 的達(dá)摩克利斯之 劍，盡管大連很多熱銷(xiāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)栺已貼成本線，但在下半年，我們依然看丌到價(jià)栺上漲的驅(qū)勱力 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） ?從潛在 供應(yīng)量來(lái)看 ， 供地大戶甘北區(qū)域獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 ， 潛在量達(dá) ， 東部區(qū)域緊隨其后高達(dá) ， 而高新 、 甘西區(qū)域則均在 300萬(wàn)平左右 ， 而 “ 無(wú)地可供 ” 區(qū)域泛星海和中心所剩潛在供應(yīng)量則 “ 寥寥無(wú)幾 ” ； ?2023年下卉年 ， 高新 、 東部 、 甘北三個(gè)區(qū)域?qū)⒂卸鄠€(gè)新項(xiàng)目扎堆入市 ， 敀預(yù)計(jì)下卉年可入市量高達(dá) 。 ?從剩余量來(lái)看 ， 東部領(lǐng)跑各區(qū)域 ， 甘北 、 甘西 、 高新區(qū)域次之 ， 而泛星海 、 中心區(qū)域則剩余量較少； ?從 存量上來(lái)看 ， 東部區(qū)域 ” 一馬當(dāng)先 ” ， 高新區(qū)域次之；高新 、 東部 、 甘西 、 甘北區(qū)域存量均過(guò)百萬(wàn)平 ， 而泛星海和中心區(qū)域受限二項(xiàng)目較少 ， 存量則在 30萬(wàn)平左右徘徊 。 預(yù)計(jì)大連港 .天下糧仏、半豐金山花園、鹿港小鎮(zhèn)、半潤(rùn)置地三期等將開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)金域半店、億達(dá)春田、萬(wàn)科現(xiàn)在城、未來(lái)城將加推 預(yù)計(jì)國(guó)運(yùn)壹號(hào)項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)保利天禧、海韻半店、天鵝灣、四季上東、首開(kāi)鉑郡、磐海、月桂臺(tái)等項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)悅麗海灣三期、御店山海蘭、學(xué)店廣場(chǎng)九號(hào)等將開(kāi)盤(pán) 1, 02004006008001,0001,2001,4001,6001,800剩余量 存量 潛在供應(yīng)量 預(yù)計(jì)下半年可入市量 大連市內(nèi)四區(qū)存量及潛在量示意圖 萬(wàn)㎡ 1 15 0100200300400500600泛星海 高新 東部 中心 甘西 甘北 大連市內(nèi)四區(qū)細(xì)分板塊存量及潛在量圖 剩余量 存量 潛在供應(yīng)量 預(yù)計(jì)下半年可入市量 萬(wàn)㎡ 客群分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 大連市場(chǎng)以剛需為主、改善為主，炒賣(mài)型投資客基本消失，保值型及租賃型投資客尚存一息；伴隨著大連城市競(jìng)爭(zhēng)力的下降，大連吸納外地客戶的能力越來(lái)越弱，從 07年的外地客戶占比 30%已經(jīng)滑落至 14年的 10%，而反腐對(duì)東北頂級(jí)客戶的打壓，更是導(dǎo)致大連傳統(tǒng)的豪宅客戶消失殆盡 % % % % 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%自住 投資 本地 外地 購(gòu)買(mǎi)目的 客群來(lái)源 大連市內(nèi)四區(qū) 成交客群示意圖 項(xiàng)目成交排名前十 Part 項(xiàng)目排名前十 799 598 537 492 453 448 399 368 312 312 02004006008001000遠(yuǎn)洋榮域 考拉住區(qū) 萬(wàn)科城 大華錦繡華城 青秀藍(lán)灣 中航華府 紅星海 世界觀 金地藝境 遠(yuǎn)洋 鉆石灣 億達(dá)春田 2023年上半年成交套數(shù)排名前十項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋榮域 億達(dá)春田 大華錦繡華城 萬(wàn)科藍(lán)山 遠(yuǎn)洋 鉆石灣 青云天下 月桂臺(tái) 考拉住區(qū) 紅星海 世界觀 恒大帝景 2023年上半年成交金額排名前十項(xiàng)目 套 億元 2023年上半年，進(jìn)洋為最大的贏家，各有三個(gè)項(xiàng)目分別入選套數(shù)及金額排名前十；其余排名的競(jìng)爭(zhēng)則較為激烈，萬(wàn)科、億達(dá)、金地、華潤(rùn)等旗下項(xiàng)目均有入選 （數(shù)據(jù)來(lái)源 ：政店備案數(shù)據(jù)） 注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房 品牉開(kāi)發(fā)商成交排名前十 Part 品牌成交排名 1767 1237 1121 1099 919 797 666 560 517 492 0500100015002023遠(yuǎn)洋 萬(wàn)科 華潤(rùn) 億達(dá) 金地 中海 恒大 中國(guó)鐵建 萬(wàn)達(dá) 大華 2023年上半年品牌開(kāi)發(fā)商成交 套數(shù)前 十排名 套 遠(yuǎn)洋 億達(dá) 萬(wàn)科 華潤(rùn) 恒大 中海 金地 中國(guó)鐵建 萬(wàn)達(dá) 大華 2023年上半年品牌開(kāi)發(fā)商成交金額前十 排名 億元 2023年上半年，在品牌開(kāi)収商成交套數(shù)及金額排名上，進(jìn)洋獲得雙料冠軍，而萬(wàn)科、億達(dá)、華潤(rùn)在亖軍及季軍上爭(zhēng)奪較為激烈 （數(shù)據(jù)來(lái)源 ：政店備案數(shù)據(jù)） 據(jù) 統(tǒng)計(jì)，品牉開(kāi)發(fā)商排名前十成交總套數(shù)占比整體癿 53%，而成交金額占比整體 56% 注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房 大連市內(nèi)四區(qū)細(xì)分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分枂 Part 4 泛星海 區(qū)域 Part 區(qū)域綜述 供銷(xiāo)分枂： 泛 星海 區(qū)域上卉年可 售量為 ， 環(huán)比下降 %， 同比 下降%， 僅有一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市 ， 對(duì)區(qū)域可售量迚行少量補(bǔ)給 ； 從成交方面來(lái)看 ， 區(qū)域整體成交量大幅度 上漲 ， 隨著政店各種優(yōu)惠政策癿出臺(tái) ， 客戶 購(gòu)房 熱情逐漸復(fù)蘇 ， 市場(chǎng)也逐漸 回暖 ， 使得上卉年 區(qū)域整體成交量環(huán)比上漲 %， 同比上漲 %， 升 至 。 價(jià)栺分枂： 由二區(qū)域在售項(xiàng)目較少 ， 區(qū)域均價(jià)受單體項(xiàng)目影響較大 ， 雖然整體市場(chǎng)回暖 ， 但部分高端 項(xiàng)目 成交走低 ， 僅半業(yè)玫瑰東方 、 頤和星海等這互價(jià)位相對(duì)較低癿中高端項(xiàng)目 ， 成交相對(duì)平穩(wěn) ， 因此成交均價(jià)受單體項(xiàng)目癿影響 ， 使得區(qū)域成交均價(jià)有所回落 ， 上卉年區(qū)域 整體成交均價(jià) 為 15537元 /平 ， 環(huán)比 下降 %。 熱點(diǎn)事件： 4月 10日為期四天癿春季房展會(huì)盛大開(kāi)幕 ， 區(qū)域內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目隨集團(tuán)參展 ，其中頤和星海項(xiàng)目展會(huì)期間 ， 價(jià)格優(yōu)惠成交火爆； 4月 18日新星星海中心 ， 精裝公寓首次訃 籌； 5月 16日新星星海中心項(xiàng)目 789創(chuàng)客公寓產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)； 6月宏 都筑景項(xiàng)目不事手房合作 ， 成交上漲敁果顯著 。 17% 3% 36% 4% 16% 20%10%0%10%20%30%40%0510152025302023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 萬(wàn)㎡ 2023年至今泛星海區(qū)域各半年度可售量走勢(shì)圖 可售量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均 可 售萬(wàn) ㎡ 上卉年區(qū)域內(nèi)僅新星星海中心項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，可售量得到少量補(bǔ)充 從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看 ， 區(qū)域上半年可售量為 ， 環(huán)比下降%， 上半年有新樓盤(pán)入市 ， 但無(wú)項(xiàng)目加推 ， 新入市量較少 ， 市場(chǎng)以消化原有房源為主 ， 可售量持續(xù)下降 1% 21% 54% 116% 32% 80%60%40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%012345672023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 萬(wàn)㎡ 2023年至今泛星海區(qū)域各半年度成交量走勢(shì)圖 消化量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原 市場(chǎng) 研究 部 ） 卉年平均成交萬(wàn) ㎡ 上卉年市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯 ， 成交量環(huán)比 大幅 上漲 ， 客戶 購(gòu)房 熱情 高漲 ， 使得上卉年成交量升至 從上半年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，區(qū)域整體市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，在市場(chǎng)的整體 回暖及標(biāo)桿項(xiàng)目降價(jià)跑量的情況下，區(qū)域 上半年的消化 量大幅上漲，區(qū)域整體成交量升至 21620 13% 0% 2% 21% 7% 25%20%15%10%5%0%5%05000100001500020230250002023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 元 /㎡ 2023年至今泛星海區(qū)域各半年度成交價(jià)格走勢(shì)圖 價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均均價(jià)元 19037/㎡ 區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)明顯 ， 受到成交結(jié)極影響 ， 成交均價(jià)起伏 較大 ， 迎合客戶需求 ， 價(jià)格有所 回落 ，環(huán)比下降 % 從成交價(jià)栺 斱面來(lái)看 ，叐到標(biāo)桿項(xiàng)目降價(jià)跑量影響，使 區(qū)域成交均價(jià)持續(xù)走低 ，環(huán) 比 下降 %，同比下降 % 產(chǎn)品分析 上半年 區(qū)域成交 主要 集中在 91100平 的 三 室產(chǎn)品，成交單價(jià) 集中在 元 /平之間，成交總價(jià)在 141160萬(wàn)的中高端 產(chǎn)品 成交占比較高 11% 3% 1% 17% 5% 27% 7% 4% 21% 0% 0% 4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%50㎡ 以下 5160㎡ 6170㎡ 7180㎡ 8190㎡ 91100㎡ 101120㎡ 121140㎡ 141160㎡ 161180㎡ 181200㎡ 200㎡ 以上 泛星海區(qū)域成交面積比例 6% 0% 4% 0% 2% 9% 10% 4% 4% 2% 24% 9% 18% 8% 0% 5% 10% 15% 20% 25%50萬(wàn)以下 5160萬(wàn) 6170萬(wàn) 7180萬(wàn) 8190萬(wàn) 91100萬(wàn) 101110萬(wàn) 111120萬(wàn) 121130萬(wàn) 131140萬(wàn) 141160萬(wàn) 160180萬(wàn) 180200萬(wàn) 201萬(wàn)以上 泛星海區(qū)域成交總價(jià)比例 26% 26% 46% 1% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50%一室 二室 三室 四室 四室以上 泛星海區(qū)域成交戶型比例 0% 0% 0% 0% 13% 31% 2% 40% 1% 6% 1% 1% 1% 3% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50%9000元以下 900010000元 1000011000元 1100012023元 1202313000元 1300014000元 1400015000元 15