【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源，佘 山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過(guò)該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級(jí)地段，佘山國(guó)家旅游度假區(qū)更是形成了對(duì)佘山別墅的強(qiáng)大支持。 由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，并且出于對(duì)風(fēng)景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的謹(jǐn)慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn)，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是隨著別墅市場(chǎng)的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級(jí)地段的開(kāi)發(fā)在所難免。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度 假區(qū)內(nèi)，萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)臵了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造 億天價(jià)別墅 —— 上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕。 由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點(diǎn)。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約 1300 畝土地；東區(qū)包括月湖邊的 2500 畝土地。首期開(kāi)發(fā)西佘山別墅建筑面積為 18400 平方米、容積率 0． 17綠化率 71． 57％，共建 2－ 3 層別墅 160 棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積 5 畝以上?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁 56 萬(wàn)平方米的月牙湖更是以 0。 16 的低容積率刷新了紀(jì)錄。 松江新橋（莘閔園區(qū)） 新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。滬杭高速穿過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔園區(qū)。從 95 年開(kāi)始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點(diǎn)，到 2020 年為止，新閔園區(qū)共占地 7,135 畝土地，已開(kāi)發(fā)土地 3,368 畝，共完成各類別墅建造 2,673 棟，總共面積近 84 萬(wàn)方。其價(jià)格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等 。到目前為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤(rùn)別莊、云間水莊、喬愛(ài)別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。 泗涇、洞泗 泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無(wú)緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。滬松公路從上至下穿過(guò)泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。 2020 年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位臵靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。 洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng) 莊建成，在將來(lái)，該板塊可能發(fā)展成一個(gè)別墅熱點(diǎn)。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。 二、水景別墅 上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無(wú)“山”戲可唱。而“山水”歷來(lái)又是別墅的重頭戲。無(wú)奈。上海別墅開(kāi)發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上 23%的別墅以水景為主賣點(diǎn)，而松江以水景為主賣點(diǎn)的別墅比率更是達(dá)到 %之高，松江水景別墅占滬上水景別墅的%，幾近半數(shù)。容積率在 以下的別墅更是大打親水牌。運(yùn)氣好的依 湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。 上海部分水景別墅： 楓丹白露別墅 70%別墅依水而建 ,親水空間零距離 佘山銀湖別墅 帝濤灣 自然山水 東方夏威夷 萬(wàn)平米人工湖 ,3000 米人工河道 云間水莊 南臨磚心河 ,西面西沙港 ,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通 ,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱? 馨莊明珠 淀浦河 麗水華庭 理想墅 麗水 ,水景主要集中在北部和西部 陽(yáng)光愛(ài)琴海 家家有水景的早期倡導(dǎo)者 .每家都有 46 米寬的小溪 ,與外圍活水相通 威尼斯花園 淀山湖 九洲大唐花園 水面面積 5 萬(wàn)平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九 州 三盛頤景園 人工湖 怡景湖 20 多畝 虹山半島 萬(wàn)平方米新湖水景 西郊莊園 5 片自然湖串聯(lián) 18 個(gè)形態(tài)各異的島嶼 綠洲比華利 天然水系和魚(yú)塘 ,一期 2萬(wàn)方人工湖 \二期 萬(wàn)方人工湖 【第四章 產(chǎn)品基地研究】 一、地理位臵及交通狀況 地理位臵 本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃 60 平方公里、 50 萬(wàn)人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車程?？偦孛娣e 1600 畝，第一批開(kāi)發(fā)304 畝。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公頃的松江大學(xué) 城 (5 分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來(lái)極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。 交通狀況 交通方面，本案的先天優(yōu)勢(shì)在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒(méi)有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。規(guī)劃中的輕軌 R4 線經(jīng)過(guò)西側(cè)，并在附近有一個(gè)?？空?，將對(duì)本案的交通構(gòu)成一個(gè)有利的支撐。 二、基地資源及周邊配套 基地資源 基地內(nèi)無(wú)坡，呈平地地貌。 最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯(cuò)，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。 基地西北角，一座長(zhǎng)橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。 周邊配套 上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林） 青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。 青青旅游世界位于松江城北 6 公里處，園區(qū)面積 3600 畝。中西式景點(diǎn)數(shù)十 處。各類苗木 280 余種 100 萬(wàn)余株，另有建筑面積近 2 萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，可供來(lái)賓參觀、討論及會(huì)務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居住的小牧屋群等。 首先開(kāi)放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船?；顒?dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。 青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。 區(qū)內(nèi)部配套： 本案的規(guī)模較大，可以通過(guò)內(nèi)部 泛會(huì)所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂(lè)、餐飲的重要去處。 【第五章 競(jìng)爭(zhēng)分析】 一、 競(jìng)爭(zhēng)的基準(zhǔn)分析原則 在開(kāi)發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷模式提供客觀可行的依據(jù)。 二、基準(zhǔn)參考別墅分析 綠洲比華利 位臵 明華路 366 號(hào) 發(fā)展商 翰陽(yáng) (上海 )城市建設(shè)發(fā)展有限公司 建筑、景觀設(shè)計(jì) 美國(guó) JY 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 基地面積 m2 一期 750 畝 \二期 500 別墅面積 m2 一期 33193 綠化率 建筑風(fēng)格與面積 意大利 H 式 NF西班牙式 NH北 歐式 NC英國(guó)式 NG法國(guó)式 NB意大利式 北歐式 A 型 NE法國(guó)式 總套數(shù) 一期 356 幢 \二期 220 幢 物管費(fèi) 元 /平米 .月 主力價(jià)格 65009500 總價(jià) 130260 萬(wàn) 銷售情況 一期剩二十幾套 主要賣點(diǎn)及概念 規(guī)模大 \密度較低 \私家花園大 \歐美別墅風(fēng)格 \大型生態(tài)社區(qū) \天然水系和魚(yú)塘 云頂別墅 位臵 泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口 發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院 景觀設(shè)計(jì) 美國(guó) DND 設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)造承建 上海開(kāi)天集團(tuán) 基地面積 萬(wàn)平方米綠地面積 18 萬(wàn)平方米 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代 建筑面積 A 型 (三層 ) B 型 (二層 ) C(二層 ) D(三層 ) E(二層 ) F(三層 ) 地上 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2 總套數(shù) 一期 66 幢 會(huì)所 6000 平方米 主力總價(jià) 160320 萬(wàn)元 銷售情況 一期開(kāi)盤半年不到， 50 多幢預(yù)售 主要賣點(diǎn)及概念 高檔別墅山水 \普羅旺斯的生活方式 九洲大唐花園 位臵 九亭滬松公路 1789 弄 發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計(jì)師 上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 /四川省建筑設(shè)計(jì)研究院 建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 基地面積 15 萬(wàn)平方米水域面積 5 萬(wàn)平方米 綠化面積 6 萬(wàn)平方米 建筑面積 C 型 (三層 ) F 型 (三層 ) D(二層 ) 總套數(shù) 首期 35 幢 會(huì)所 2020 平方米 主力總價(jià) 38505880， 120230 萬(wàn) /套 物業(yè)管理 元 /平米 .月 銷售情況 2020 年 5 月開(kāi)盤 ,半年去化 65% 主要賣點(diǎn)及概念 水面面積 5 萬(wàn)平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 /都市水上自然村 高水化率別墅區(qū) 楓丹白露 位臵 上海南匯華東大道 188 號(hào)（離上海野生動(dòng)物園半公里） 投資商 上海愛(ài)建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司 發(fā)展商 上海愛(ài)凌臵業(yè)有限公司 行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 別墅 m2 公建 m2 建筑覆蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 % % 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國(guó)貴族式 現(xiàn)代江南式 萊特式 面積 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2 現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國(guó)現(xiàn)代式 密斯式 美國(guó)維多利亞式 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2 總套數(shù) 共 51 套，其中一期 28 套，二期 23 套。 主力總價(jià) 250350 萬(wàn)元 銷售情況 一期開(kāi)盤一年左右，估計(jì)仍有 35 套未售出 主要賣點(diǎn)及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍 備注 概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。在推廣過(guò)程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開(kāi)討論。 玫瑰灣 位臵 孫橋路 202 號(hào)（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。 建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨(dú)立別墅 295 平方米 聯(lián)排 價(jià)格 32003800 元 /平方米 會(huì)所面積 1600 平方米 開(kāi)盤時(shí)間 2020 年 11 月 銷售情況 獨(dú)棟別墅已售完 ,目前銷售聯(lián)排別墅 ,總價(jià)在 5080 萬(wàn) /套 主要賣點(diǎn)及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒(méi)有污染 捷運(yùn)概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機(jī)場(chǎng)、南浦、楊浦大橋、地鐵 2 號(hào)線、磁懸浮列車 備注 外立面已完、 2020 年年底交房 東方夏威夷 位臵 上海滬南路 5388 弄 開(kāi)發(fā)商 廈門大洋集團(tuán)股份有限公司 上海夏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 52 萬(wàn) (分三期開(kāi)發(fā) ) 13 萬(wàn) 小于 65% 建筑面積 A B C D E G K 總套數(shù) 共 500 幢獨(dú)立別墅 ,一期 106 戶 主力總價(jià) 130300 萬(wàn)元 銷售情況 一期預(yù)售率已達(dá) 70% 主要賣點(diǎn)及概念 美國(guó)鄉(xiāng)村別墅 /夏威夷生活 ( 萬(wàn)平米人工湖 ,3000米人工河道 ) 備注 一期 2020 年 5 月開(kāi)盤 ,2020 年 6 月交房 虹山半島 位臵 上海虹梅南路 2121 號(hào) 發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 212588 60000 55% 建筑面積 聯(lián)體 206/207。獨(dú)棟 平方米 /套 物管費(fèi) 3 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期聯(lián)排 26 棟 (104 套 ),