【文章內(nèi)容簡介】 細分市場描述● 水景上海幾乎所有的別墅樓盤都有一定的水景設(shè)施。根據(jù)水景的自然度可分為天然水系與人工造景。天然水景的別墅樓盤主要分布在青浦淀山湖流域，南匯、松江由于水系豐富，一些別墅順勢造景。上海天然湖比較缺乏，人工湖諸如太平橋綠地又不可能有很大水域面積，因此水景主要以人工水景為主，各區(qū)的別墅樓盤都有。表：上海水景別墅主要分布分布區(qū)域水景代表樓盤淀山湖畔淀山湖東方港灣金杰、上海威尼斯花園南匯天然水系綠洲千島、楓丹白露奉賢杭州灣（海景）陽光海岸LACALA、海灣藝墅、棕櫚灘別墅青浦天然河道順馳藍灣浦東天然河道金爵別墅、東源麗晶南匯、閔行、浦東人工開鑿西郊莊園、生茂養(yǎng)園、世茂湖濱●山景與坡地 松江佘山是上海唯一的山，因此這一天然資源在別墅開發(fā)中很好的被利用，佘山附近的別墅均被塑造成超豪華的高檔別墅群。上海為江南平原地帶，坡地也為少見，目前的坡地均為別墅樓盤為塑造亮點而人工推建的。通過分析發(fā)現(xiàn)，以坡地別墅作亮點的樓盤出現(xiàn)在上海別墅較為集中的區(qū)域，由于周邊市場競爭激烈，而其項目自身特點又相對缺乏，因此塑造坡地為特色。表：上海坡地別墅主要分布分布區(qū)域樓盤松江泗涇 云頂別墅青浦滬青平路沿線長堤花園別墅浦東碧云國際社區(qū)維詩凱亞● 綠化率 上海別墅綠化率的高低，在區(qū)域分布來看無明顯的特點，各區(qū)別墅樓盤都能找出12個綠化率比較高的。主要看是視容積率而定，而別墅物業(yè)本身就是一種親近自然的居所，其景觀主要還是由外環(huán)境與內(nèi)環(huán)境的結(jié)合起來看的。表：上海高綠化率別墅主要分布分布區(qū)域綠化率樓盤南匯航頭 71% 生茂養(yǎng)園 松江泗涇70%佘山銀湖別墅青浦徐涇65%大豪山林別墅南匯康橋%康橋半島閔行滬閔路50%天籟別墅上海別墅以往對于第一居所與第二居所并無明顯的介定，一是由別墅類物業(yè)所處的區(qū)位決定了它的功能，如遠郊別墅。二是別墅特有的景觀使具有一定的休閑旅游性成為了第二居所。表：上海第二居所別墅主要分布分布區(qū)域樓盤奉賢海灣LACALA別墅、棕櫚灘別墅、海灣藝墅淀山湖畔綠洲江南園、東方港灣金杰練塘鎮(zhèn)太陽島高爾夫溫泉別墅●容積率上海別墅整體容積率低，%。除浦東外。圖3－4 2003年各區(qū)域別墅平均容積率－%的份額，屬于較為稀缺的品種?！駝e墅形態(tài)大面積獨立別墅成為整個別墅市場供應(yīng)主流，雙拼和聯(lián)體別墅憑借價格優(yōu)勢受到市場的青睞在上海，面積大、總價高的獨立別墅依然是樓市的顯貴，由于它能真正滿足別墅購買者的夢想，因此它將在一段持續(xù)的時間內(nèi)成為別墅市場主要組成部分。相對于獨立別墅來說，雙拼、聯(lián)體、排屋、疊加式別墅則因適中的價格，成為樓市的新寵。從類型上看，上海別墅在建筑面積上，%，聯(lián)體（包括雙拼多聯(lián)）%，%。如果本項目建造聯(lián)體、疊加類型，可以適當填補市場不足。圖3－5 2003年上海上市別墅物業(yè)形態(tài)面積比重●戶型面積從戶型來看，以300400平方米區(qū)間所占比例最大，約為25%，%%，%，%，%。2004年以來開盤和預(yù)告別墅也都是以大面積獨幢別墅為主，面積在300400平方米以上，總價在400800萬元/套之間，如東部板塊南匯滬南路上的生茂養(yǎng)園推出的最大房型就達到了920平米。第三部分 松江房地產(chǎn)市場競爭分析一、松江別墅市場分析松江及其人文歷史文化底蘊深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基松江位于上海西南，下轄四個街道九個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。松江城廂是上海的四大歷史名鎮(zhèn)之一，松江是歷史文化名城，文化底蘊深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基，古韻與現(xiàn)代交相輝映，會進一步增強新城的吸引力。松江歷史上歷代名人輩出，解放后，民間藝術(shù)發(fā)揚光大，形成了戲曲、攝影、絲網(wǎng)版畫三大特色文化。先后被命名為中國現(xiàn)代民間繪畫鄉(xiāng)、全國文化先進縣。松江是上海地面文物最為豐富的地區(qū)，有唐代的唐經(jīng)幢、宋代的方塔、元代的清真寺、明代的照壁和清代的醉白池等眾多文物。松江旅游資源豐富作為上海地區(qū)唯一的國家旅游度假區(qū)—佘山國家旅游度假區(qū)，自然條件優(yōu)越，旅游資源豐富。西北部的12座山峰是上海唯一的山林，2000年又開挖了水面積500畝的人工湖—月湖，山水共映。佘山國家森林公園被國家旅游局評定為首批4A級景區(qū)。車墩影視樂園、洞涇花橋生態(tài)園林、九亭花卉基地等景點20個。配套情況交通配套便利的交通帶動了松江地區(qū)經(jīng)濟的進一步發(fā)展松江區(qū)位條件優(yōu)越，交通四通八達，極為暢通便捷。交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和完善，不斷加強了松江區(qū)域內(nèi)各發(fā)展板塊的相互聯(lián)系，也在時間和空間上縮短了松江和上海中心城區(qū)的的距離，同時也帶動了松江地區(qū)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)來說，交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，不僅提供了便捷的交通條件，同時也為松江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)加速了區(qū)外消費者導(dǎo)入速度。主要交通干線：高速公路：四條高速公路在松江新城四周圍合成井字型快速交通網(wǎng)，分別是滬杭高速公路、同三國道、滬青平高速公路及嘉金高速公路。主要干道：13條主要干道內(nèi)引外連，將松江區(qū)及松江區(qū)域內(nèi)各板塊與上海市中心區(qū)域緊密相連。其中松蒸公路與本案毗鄰，拓寬后的松蒸公路將成為本案與外界聯(lián)系的主要道路之一。鐵路：二條鐵路橫穿松江，一條是已有的滬杭鐵路；另一條是規(guī)劃中的滬杭高速鐵路。其中滬杭鐵路距離本案距離較近，但不會對本案造成噪音污染。輕軌規(guī)劃：軌道交通九號線（申松線，規(guī)劃R4線），從上海徐家匯附近到松江火車站，，規(guī)劃設(shè)置車站約15個，極大地縮短了松江新城與市中心的時空距離。松江道路體系：教育配套推進教育體制與機制的創(chuàng)新，全面實施素質(zhì)教育，教育現(xiàn)代化水平不斷提高。松江大學(xué)城已有6所高校共招收學(xué)生25000名。全區(qū)有區(qū)轄中專1所，在校學(xué)生1403人；中學(xué)33所，在校學(xué)生29978人，其中高中生10939人；小學(xué)14所，在校學(xué)生30286人；幼兒園33所，在園兒童11092人，幼兒入園率90%；職校2所，職校附設(shè)點1個，在校學(xué)生2473人。醫(yī)療配套至2003年年末，全區(qū)有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)25個，其中醫(yī)院19所；衛(wèi)生技術(shù)人員2753；擁有病床3284張。文化、體育配套松江圖書館建成了“松江圖書館網(wǎng)站”和“松江地方文獻研究室”。至2003年末，全區(qū)有影劇院9座，文化館、站17個；公共圖書館、站15個。精心組織“市民健身日”、“全民健身周”系列活動。全區(qū)新建2個健身苑，25個健身點，2003年末止共有健身點134個。成功承辦了全國汽車拉力賽、全國女足超級聯(lián)賽、全國男足乙級聯(lián)賽、國際少兒游泳邀請賽、上海佘山“世茂杯”國際鐵人三項賽等國內(nèi)外重大賽事。綠化情況松江全面推進綠化建設(shè)，改善城市生態(tài)環(huán)境，我區(qū)被評為全國園林綠化先進城區(qū)。2003年新建綠地面積106萬平方米，其中3000平方米以上綠地3塊。已全面建成中央公園一期、二期、三期、思賢公園、市民廣場等大型公共綠地，%。至年末。松江別墅市場特征目前松江在銷別墅項目約在20個左右。別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)兩個端點：超豪華別墅和經(jīng)濟型別墅并存。項目主要分布在新閔、九亭、泗涇、佘山等地。松江是即閔行之后的又一別墅熱點區(qū)域，目前在銷別墅項目約在20個左右。，%，比例是全市最高的區(qū)。，別墅成交均價為8081元/平方米。松江的別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)兩個端點：超豪華別墅和經(jīng)濟型別墅并存。而購買者以自住為主，投資為輔。目前該區(qū)域內(nèi)別墅項目主要分布在新閔、九亭、泗涇、佘山等地，松江大學(xué)城也有少量。表：松江已形成別墅區(qū)板塊分布與特征板 塊特征檔次區(qū)域主力面積(m2)售價(元/m2)區(qū)域容積率主要樓盤佘山板塊得天獨厚的自然條件，豪華高檔超豪華獨立35040014000以上上海紫園、佘山高爾夫別墅、佘山月湖山莊九亭板塊與鎮(zhèn)上成熟配套，離市中近中檔聯(lián)體：250左右雙拼：250260獨立：330左右900013000三盛頤景園、愛倫坡藝墅、九洲大唐花園、上游會舍泗涇板塊靠近佘山板塊中高檔獨立300400900016000泗涇頤景園、云頂別墅、佘山銀湖新城板塊注重文化與大學(xué)城的配套中低檔疊加聯(lián)排：200左右6000左右復(fù)地香堤苑新橋板塊大型別墅板塊，以經(jīng)濟型為特色中低檔雙拼、聯(lián)排、疊加：20030060009000明月清泉、雅仕軒泗涇板塊佘山板塊大學(xué)城板塊九亭板塊新橋板塊 二、項目競爭區(qū)域的市場特征競爭區(qū)域的選取：九亭區(qū)域、泗涇區(qū)域。競爭區(qū)域的市場說明：本項目位于洞涇區(qū)域。上海別墅市場通過的發(fā)展別墅區(qū)位檔次已基本形成，對洞涇而言，不可能象佘山及淀山湖區(qū)域這樣有得天獨厚的自然資源，也不可能與金橋碧云、張江這樣有園區(qū)的高檔客源需求作為剛性支撐。滬青平公路沿線的別墅區(qū)發(fā)展已有一定成因與積淀，客源有了相當?shù)恼J可度；而莘閔別墅區(qū)檔次與松江北塊相比又偏低，已發(fā)展成了相當規(guī)模；松江大學(xué)城別墅項目極少，因此這些區(qū)域都不作為可比的研究區(qū)域。洞涇區(qū)域其發(fā)展在一定時間、一定程度上還是要依賴九亭、泗涇目前已形成的別墅氛圍的帶動與擴延伸。從地理位置上看，九亭、泗涇、洞涇同為滬松公路串起的三大重鎮(zhèn)，從近年來看九亭—泗涇的房產(chǎn)市場發(fā)展也應(yīng)證了別墅開發(fā)熱潮是由東往西逐步興起的。1. 九亭別墅板塊的市場特征、九亭的規(guī)劃特征九亭鎮(zhèn)區(qū)位于滬松公路北側(cè)、嘉金高速公路(在建)東側(cè)、滬青平公路南側(cè)、淶亭路西側(cè)。其西北部