【文章內(nèi)容簡介】 群是比較一致的，購買力在100200萬，戶型在150250平方米。資料來源：戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)、東方怡華調(diào)查數(shù)據(jù)（四）別墅市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 類型及分布北京的北部地帶因為風景優(yōu)美，交通便捷，距離城市成熟區(qū)域（CBD/亞運村/中關(guān)村）近，消費者認可度高，所以仍將成為北京高檔別墅集中開發(fā)的地段。局部五環(huán)以內(nèi)以及其它交通極為便捷的項目，由于追求高收益，也會以TOWNHOUSE為主。東部近城區(qū)的位置主要以開發(fā)TOWNHOUSE等經(jīng)濟型別墅為主，局部沿溫榆河的地區(qū)，因為環(huán)境優(yōu)美，也具備開發(fā)高檔別墅的條件。因為離CBD較近，其價格在TOWNHOUSE中也相應(yīng)較高。南部近城區(qū)的位置，因為不具備環(huán)境的優(yōu)勢，主要還是以低價的TOWNHOUSE開發(fā)為主。 高檔別墅的發(fā)展趨勢通過比較可以發(fā)現(xiàn)，高檔別墅的容積率在下降。綠化率在增加，平均綠化率達到62％。戶型有變大的趨勢，高檔別墅的戶均面積由300增加到350平方米?？傮w來看，平均單價在下降，主要原因是由于以前外銷房的價格偏高，而北京已經(jīng)在近期采取了內(nèi)、外銷合一，使得市場價格重新回歸到一個比較理性的范圍，但由于目前有高額的租金支持和高出租率支持，北京的別墅價格依然保持在一個較高的水平上。租賃市場的活躍是支撐豪宅價格的重要支柱?，F(xiàn)在北京高檔市場投資回報率大概在8%到10%左右，而香港房地產(chǎn)投資回報率在5%左右。戴德梁行住宅部董事蕭政國提供的資料顯示，2002年第三季度，%，達1415美元／平方米；%%，%%。～，～。但是由于整個世界經(jīng)濟不景氣，各個跨國公司緊縮開支，此外從2002年9月1日起正式實施的內(nèi)、外銷并軌政策將會對未來市場產(chǎn)生影響，開發(fā)商將更加注重提高產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)水平，以減少客戶目標的流失，同時預(yù)計未來高檔住宅的租售價格可能有所下調(diào)。此外從京昌路幾個高檔項目如碧水莊園、玫瑰園的發(fā)展來看，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，其產(chǎn)品的銷售價格可以得到迅速的上升。 建筑風格北京別墅市場建筑風格鮮明的不多，其中有兩類風格比較明顯。一類是以碧水莊園、橘郡為代表的號稱以北美風格為主，輔以部分現(xiàn)代元素的建筑風格，這種建筑風格多出現(xiàn)在高價位的別墅項目中。另一類則是現(xiàn)代主義風格為主，主要出現(xiàn)在TOWNHOUSE項目中，如一棟洋房、慧谷根源等項目，這類風格的采用也與其受眾的年輕化有一定的關(guān)聯(lián)。北京現(xiàn)有別墅項目也還有一些其它的建筑風格，如歐陸風格加上現(xiàn)代元素，殖民主義風格輔以維多利亞風格等，但相對而言影響力較小。以上部分由王朝暉總規(guī)劃師協(xié)助完成三、未來北京別墅供應(yīng)量預(yù)計北部（1）溫榆河流域：（規(guī)劃用地）溫榆河干流形成一條北至昌平、南至通州，面積約１５０平方公里的綠色生態(tài)走廊，溫榆河流域?qū)⑹俏磥肀本└邫n別墅的聚集地，其中在朝陽、通州、昌平可建設(shè)用地占到20％～22％的比例，在順義達到30%的比例。按下表計算，約29250畝，，按照平均面積350平方米/幢計算，可提供16110套別墅。順義朝陽昌平通州總計（昌平算一半）一類建設(shè)用地741（含一、二類）可建設(shè)用地1594985非建設(shè)用地總占地2342資料來源：溫榆河規(guī)劃（2）、京昌路、立湯路：已知即將開發(fā)的土地有碧水莊園三期的2300畝，350棟別墅；玫瑰園三期的395畝，458套別墅；翠湖2期占地約350畝，330棟別墅；華彬高爾夫的54洞的高爾夫球場，占地近4000余畝，，建筑面積可達到140萬平方米，按照平均面積800平方米/幢計算，可提供667套別墅。不完全統(tǒng)計該區(qū)域的建設(shè)用地為8000畝左右，目前可計算總量為1805套別墅，（3）京順路其它（香江花園周邊其它項目）： 據(jù)了解，香江花園附近有1000畝地已有開發(fā)商接手，預(yù)計明后年進入開發(fā)。，可開發(fā)的建筑面積23萬平方米，按照350平方米/幢計算，667幢。資料來源：北京吉地綠城（4）潮白河、馬坡：已經(jīng)進入規(guī)劃階段的“順義新城”南起減河南岸，北至兵營南側(cè)規(guī)劃路，西起京承鐵路，東至潮白河西濱河路。，。預(yù)備開發(fā)一個綜合性的社區(qū)，其中別墅的比例未知。該區(qū)域規(guī)劃有奧運水上運動中心、馬術(shù)比賽的項目，奧運會后北京鄉(xiāng)村賽馬場將成為舉辦國際、國內(nèi)馬術(shù)，大眾休閑和文化活動的馬術(shù)運動中心。憑借首都國際機場的區(qū)位優(yōu)勢和方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，駕車30分鐘就能從順義的別墅區(qū)出發(fā)進入市區(qū)東三環(huán)。利用潮白河蓄水形成的寬闊水面和兩岸大規(guī)模的平原森林造就的水、天、綠地的生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢，再加上該地區(qū)原本就是北京別墅最早開發(fā)的區(qū)域之一，順義新城中的別墅開發(fā)量不會太少。目前順義馬坡一帶別墅的均價在7000～9000元左右。，有30％在未來5年內(nèi)用以別墅開發(fā)，就有252萬平方米的開發(fā)量，，按照350平方米/幢計算，可建別墅2160幢。此外首規(guī)委批準的3000畝別墅開發(fā)區(qū)內(nèi)，八家房地產(chǎn)開發(fā)公司，已相繼入?yún)^(qū)，總體規(guī)劃2200棟，已經(jīng)建成銷售1000棟。區(qū)內(nèi)實現(xiàn)“七通一平”。也就是說該區(qū)域未來5年大致可以提供3160套別墅。資料來源：順義新城規(guī)劃（5）懷柔、密云：，總套數(shù)為1368。（6）香山、西山一帶：除“香山別墅”及北京植物園附近的“半山楓林”正在建設(shè)中。目前銀信光華房地公司，太合地產(chǎn)，錦繡大地房地產(chǎn)公司，新隆基地產(chǎn)，中科院，華油百通房地產(chǎn)公司等13個項目也在建設(shè)中。雖然曾經(jīng)有發(fā)文限制該區(qū)域的別墅開發(fā)，但據(jù)海淀區(qū)政府的調(diào)查這１３個項目全都手續(xù)齊備，即都是合法可建設(shè)的。陽光100香山別墅項目位于北京香山東麓，一期占地120畝，規(guī)劃別墅200棟；二期占地300畝，規(guī)劃別墅400棟，總建筑面積14萬平方米，；興榮基實業(yè)開發(fā)的別墅和高檔公寓項目，位于海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)地區(qū)，建筑面積14萬平方米，綠化率61%，460多棟別墅。目前正在建設(shè)的香山藝墅項目，地上總建筑面積為34000平方米，規(guī)劃別墅128戶。僅以上三個項目，累計可建別墅1188幢，1060套。香山周邊的別墅容積率較高，主要屬于中檔別墅。資料來源：海淀區(qū) 南部：大興、亦莊一帶為新增別墅主力，基本為2000年以后的項目，已有項目的建筑面積超過300萬平方米，項目主要以townhouse為主，以250平方米/幢計算，估計有12000幢。潛在供應(yīng)量：長陽項目的8000畝。據(jù)傳，金地在亦莊已經(jīng)圈地2000畝，預(yù)備建造TOWNHOUSE。 東部：已有項目多為2000年以后開發(fā)，建筑面積超過150萬平方米，主要以townhouse為主，以200平方米/幢計算，估計有7500幢。（潛在開發(fā)量：目前有意向開發(fā)的土地包括和黃在朝陽平房鄉(xiāng)開發(fā)的姚家園小區(qū)，占地４０萬平方米。一期工程為經(jīng)濟適用房，目前已經(jīng)開始建設(shè)，建成后每平方米售價在３８００－４０００元左右。二期將建成低密度的中檔住宅，售價定在每平米５０００－８０００元之間。一級土地開發(fā)由平房鄉(xiāng)自己的開發(fā)公司負責