【正文】 西北別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介：西北部的別墅主要沿著京昌高速沿線、立湯路沿線，位于京城上風(fēng)上水，自然條件非常優(yōu)越。而橘郡的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在產(chǎn)品的鮮明的特征上，如戶(hù)型功能分區(qū)設(shè)計(jì)、后花園以及側(cè)面的下沉式花園的創(chuàng)新設(shè)計(jì)上面。原版房型榮獲由14個(gè)州及環(huán)太平洋國(guó)家參選的GOLD NUGGET唯一全場(chǎng)金獎(jiǎng)及美國(guó)MAME建筑大獎(jiǎng)，以經(jīng)濟(jì)的土地使用，創(chuàng)造多姿多彩的戶(hù)型選擇與地道的純別墅享受。按照第二章計(jì)算，19921999年，北京每年消費(fèi)高檔別墅562套，按此數(shù)據(jù)計(jì)算，5年消費(fèi)高檔別墅2810套，％。盡管已經(jīng)簽下協(xié)議，但一向低調(diào)的和黃地產(chǎn)對(duì)姚家園項(xiàng)目還是三緘其口。（6）香山、西山一帶：除“香山別墅”及北京植物園附近的“半山楓林”正在建設(shè)中。以上部分由王朝暉總規(guī)劃師協(xié)助完成三、未來(lái)北京別墅供應(yīng)量預(yù)計(jì)北部（1）溫榆河流域：（規(guī)劃用地）溫榆河干流形成一條北至昌平、南至通州，面積約１５０平方公里的綠色生態(tài)走廊，溫榆河流域?qū)⑹俏磥?lái)北京高檔別墅的聚集地，其中在朝陽(yáng)、通州、昌平可建設(shè)用地占到20％～22％的比例，在順義達(dá)到30%的比例。因?yàn)殡xCBD較近，其價(jià)格在TOWNHOUSE中也相應(yīng)較高。，共有3531套，占總規(guī)模的1/4。 主力面積及總價(jià)平均每戶(hù)面積達(dá)到307平方米。但其中又有一些不同，京昌路沿線新開(kāi)發(fā)的許多項(xiàng)目為前期知名項(xiàng)目的二期、三期。北京別墅市場(chǎng)研究一、 北京別墅總論據(jù)天朗網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京目前已有別墅項(xiàng)目138個(gè)，其中有銷(xiāo)售許可證的純別墅及含有別墅的綜合項(xiàng)目（低密度住宅項(xiàng)目）共有96個(gè)（戴得梁行數(shù)據(jù)）。京昌高速沿線的項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中于11000～16000元/平方米，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目普遍比老項(xiàng)目的檔次更高，容積率更低，價(jià)格也更高。216。 容積率及綠化率上述項(xiàng)目綜合性較強(qiáng)，除TOWNHOUSE以外，還有一定量的公寓。南部近城區(qū)的位置，因?yàn)椴痪邆洵h(huán)境的優(yōu)勢(shì)，主要還是以低價(jià)的TOWNHOUSE開(kāi)發(fā)為主。按下表計(jì)算，約29250畝，按照平均面積350平方米/幢計(jì)算，可提供16110套別墅。目前銀信光華房地公司，太合地產(chǎn)，錦繡大地房地產(chǎn)公司，新隆基地產(chǎn)，中科院，華油百通房地產(chǎn)公司等13個(gè)項(xiàng)目也在建設(shè)中。不過(guò)，記者從其他可靠的渠道得知，和黃盤(pán)下姚家園４０萬(wàn)平方米的土地用了７億人民幣左右，無(wú)產(chǎn)權(quán)。如果按照一般的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，假設(shè)未來(lái)北京的購(gòu)房者中有3％～5％左右的消費(fèi)者具有購(gòu)買(mǎi)別墅的能力，1％的消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)高檔別墅的能力，按照市場(chǎng)方式計(jì)算的總銷(xiāo)售量進(jìn)行估算，北京有能力購(gòu)買(mǎi)別墅的消費(fèi)者在未來(lái)5年的數(shù)量按照12％增長(zhǎng)率的計(jì)算，～，；按照8%增長(zhǎng)率計(jì)算，～。出色的總體規(guī)劃成功入圍GOLD NUGGET決賽并獲全場(chǎng)設(shè)計(jì)師大獎(jiǎng)。除產(chǎn)品本身的差異以外，其它的差異主要表現(xiàn)在橘郡有比較完整營(yíng)銷(xiāo)概念，并且將這種營(yíng)銷(xiāo)概念完全的融合到產(chǎn)品中去，換一個(gè)角度來(lái)看，也可以認(rèn)為橘郡拿來(lái)了一個(gè)設(shè)計(jì)理念比較領(lǐng)先的產(chǎn)品，將這種設(shè)計(jì)理念引入到中國(guó)，然后從這種設(shè)計(jì)理念出發(fā)形成了產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)概念，從而形成了產(chǎn)品和概念比較完美的融合。該區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，并且已經(jīng)形成了良好的綠化環(huán)境。目前該處別墅內(nèi)銷(xiāo)需求發(fā)展也很迅速，一些境內(nèi)人士購(gòu)買(mǎi)市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷(xiāo)需求明顯上升。不難發(fā)現(xiàn)碧水莊園較橘郡有更多的先天優(yōu)勢(shì)，如交通優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、配套成熟的優(yōu)勢(shì)；比較產(chǎn)品本身，碧水二期比橘郡二期有更低的容積率和綠化率，更大的湖面景觀。溫榆河高尚別墅帶、歐洲藝術(shù)傳承精品、美國(guó)原創(chuàng)極致空間戶(hù)型面積277～322360～660375～395景觀設(shè)計(jì)SWA（園林景觀）SWA（園林景觀）建筑設(shè)計(jì)BASSENIAN（建筑）BASSENIAN（建筑）其它設(shè)計(jì)AMBROSIA（室內(nèi)裝飾）AMBROSIA（室內(nèi)裝飾）營(yíng)銷(xiāo)策劃其它超大面積花園，花園面積1700～4500平方米，50畝人工湖；環(huán)湖別墅配有室內(nèi)小型游泳池。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一般預(yù)估大致有5%的高端客戶(hù)能夠承受別墅的高價(jià)位，如果籠統(tǒng)地描述，這5％就是高收入、高學(xué)歷、追求生活享受的人士，他們的職業(yè)是集團(tuán)總裁、CEO、外企高級(jí)管理人員、私營(yíng)企業(yè)老板以及房地產(chǎn)投資者。而且，姚家園除了該小區(qū)之外已經(jīng)沒(méi)有其他的大塊土地。資料來(lái)源：順義新城規(guī)劃（5）懷柔、密云：，總套數(shù)為1368。北京現(xiàn)有別墅項(xiàng)目也還有一些其它的建筑風(fēng)格，如歐陸風(fēng)格加上現(xiàn)代元素，殖民主義風(fēng)格輔以維多利亞風(fēng)格等，但相對(duì)而言影響力較小。東部近城區(qū)的位置主要以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，局部沿溫榆河的地區(qū)，因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美，也具備開(kāi)發(fā)高檔別墅的條件。 規(guī)模普遍較大大多項(xiàng)目的規(guī)模都在15萬(wàn)平方米以上，個(gè)別達(dá)到100萬(wàn)平方米，都有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 價(jià)格上述12個(gè)項(xiàng)目除去八仙別墅（價(jià)格較低）的平均售價(jià)達(dá)到了15400元/平方米。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型上表現(xiàn)以下幾個(gè)特征: 在北部的京昌、立湯、京順、馬坡等傳統(tǒng)的別墅開(kāi)發(fā)區(qū)繼續(xù)開(kāi)發(fā)以單體、聯(lián)體別墅為主的高檔別墅。從其地域分布來(lái)看，昌平23個(gè)，朝陽(yáng)22個(gè)，海淀10個(gè)，懷柔3個(gè)，密云2個(gè)，順義20個(gè)，大興4個(gè)，豐臺(tái)6個(gè)，通州6個(gè)。立湯路中的橘郡以19000元/平方米的價(jià)格成為內(nèi)銷(xiāo)房中價(jià)格最高，銷(xiāo)售最快的項(xiàng)目，其市場(chǎng)運(yùn)作的方式是極為成功的。 2000年以后典型高檔別墅項(xiàng)目總結(jié)表項(xiàng)目名稱(chēng)位置價(jià)格(元/M2)套數(shù)規(guī)模萬(wàn)M2占地萬(wàn)M2綠化率容積率主力戶(hù)型（M2）總價(jià)私家花園開(kāi)盤(pán)時(shí)間八仙別墅3期（毛）立湯路沿線650010042050%258～550168～358300～600橘郡2期（裝）立湯路沿線180005631050%300～500570～950670~1400翠湖花園（裝）京昌路沿線110001561660%186~420197~460220~1000碧水莊園2期（毛）京昌路沿線15500104～10680%357～660554～12001700~4500玫瑰園3期（裝）京昌路沿線1660020071%400～800664～1300500~3000麗斯花園2期（裝）京順路沿線1162010950%300～550420～760400國(guó)際使館村（裝）通州京哈高速沿線992414063070%300～600300～6001400~3500總計(jì)867