房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)培訓(xùn)講義(編輯修改稿)
2025-03-06 12:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件 地價(jià)評(píng)估 確定出讓底價(jià) 編制、確定 出讓方案 公布出讓計(jì)劃 確定供地方式 簽訂出讓合同 公布結(jié)果 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 協(xié) 議 招拍掛實(shí)施 土地出讓方式 (1) (2) (3) (4) (5) (7) (8) (9) 申請(qǐng)及資格審查 (6) (10) 二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程 Research Page 18 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 招 標(biāo) ?招標(biāo)方式概念 指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出 投標(biāo)邀請(qǐng) ，通過(guò)各投標(biāo)者 設(shè)計(jì)標(biāo)書 的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。 ?招標(biāo)流程 評(píng)標(biāo) 出讓人 確定標(biāo)的及標(biāo)底 投標(biāo)人 投標(biāo) 出讓人、投標(biāo)人 開標(biāo) 評(píng)標(biāo)小組 確定中標(biāo)人 對(duì)能夠 最大限度地滿足 招標(biāo)文件中規(guī)定的 各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求 且價(jià)格最高 的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 Research Page 19 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 拍 賣 ?拍賣方式概念 按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法 將土地使用權(quán)拍賣給 出價(jià)最高者 （競(jìng)買人 ）。 ?拍賣流程 （一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項(xiàng)； （三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示； （四）主持人報(bào)出起叫價(jià)； （五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； （六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)； （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 Research Page 20 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 掛 牌 ?掛牌方式概念 出讓人發(fā)布 掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并 更新掛牌價(jià)格 ，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。 ?掛牌流程 接受新報(bào)價(jià) 出讓人 宗地信息掛牌公布 競(jìng)買人 報(bào)價(jià) 出讓人 更新掛牌價(jià)格 出讓人 確定競(jìng)得人 掛牌起始日 掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià) ，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 Research Page 21 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 協(xié) 議 ?協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃 拔 ? 劃拔方式概念 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。 Research Page 22 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、出讓方式的適用范圍 出讓方式 劃拔方式 招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議 1 經(jīng)營(yíng)性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地； 1 經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的 1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地 2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的； 3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地 4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異同 有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同 少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無(wú)償 有期限限制 有期限限制 一般無(wú)期限限制 Research Page 23 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣行 土地交易場(chǎng)所 交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng) 復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書 十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般 衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格 適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無(wú)特別限制及要求 土地用途無(wú)特別限制及要求 Research Page 24 房地產(chǎn)專題報(bào)告 二、開 發(fā) 流 程 Research Page 25 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證
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