房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分(編輯修改稿)
2025-03-06 12:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的分類 ?債務(wù)資金籌集 ?資本金籌集 ?股票籌集 ?債券籌資 ?信貸資金籌資 ?債券籌資 ?債券籌資 ?抵押貸款 ?信用貸款 自有資金籌集 商品房預(yù)售 債務(wù)資金籌集 把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，而 后通過在資本市場上出售這些證券以融通資金，分散風(fēng)險 信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托投資 憑證或股票的方式 受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)的投資 或房地產(chǎn)抵押貸款投資。 內(nèi)部認(rèn)購 承包商墊資 通過該方式往往可獲得 部分預(yù)售收入，但是內(nèi)部認(rèn)購時 一般沒有申領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證，其行為不受法律保護(hù) 開發(fā)商在招投標(biāo)時有時會要求施工單位墊付部分或全部工 程款，再按照工程進(jìn)度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 其他方式 財務(wù)評價的基本概念： ? 財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項(xiàng)目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費(fèi)用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財務(wù)可行性。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)評價指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。 ? 財務(wù)評價的基本程序 ? 財務(wù)評價指標(biāo)的計算與評價 ?不確定性與風(fēng)險分析 ?財務(wù)評價指標(biāo)的計算與評價 ?編制基本財務(wù)報表 ?測算財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)， 編制輔助財務(wù)報表 財務(wù)分析 基本報表 財務(wù)評價指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo) 財務(wù)盈利 能力分析 項(xiàng)目投資 現(xiàn)金流量表 投資回收期 投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目資本金 現(xiàn)金流量表 投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率 損益表 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 清償能力分析 資金來源與 運(yùn)用表 借款償還期 ?財務(wù)分析及評價指標(biāo)的對應(yīng)關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價，是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會需要，采用影子價格、影子匯率、社會折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)，從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計算并衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)際貢獻(xiàn)。 ?評價角度不同 ?評價對象不同 ?評價采用的價格不同 ?評價的標(biāo)準(zhǔn) ?和參數(shù)不同 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別 進(jìn)行效益和 費(fèi)用的調(diào)整 ?第一步 ?國民經(jīng)濟(jì)評價中項(xiàng)目效益是指房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。 ?第二步 ?第三步 ?效益和費(fèi)用 ?數(shù)值的調(diào)整 ?編制表格并 ?計算評價指標(biāo) ?通過影子價格、影子工資、影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)、影子里率等調(diào)整建設(shè)投資成本、前期費(fèi)用、流動資金、銷售（租賃）收入及經(jīng)營費(fèi)用等。 編制全部投資的國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流表，并據(jù)此計算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值指標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價的基本步驟 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的含義 （一）策劃的概念 ? 本質(zhì)上講，策劃就是籌劃或謀劃，是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來的活動。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一項(xiàng)活動的特定目標(biāo)，全
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