房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分(已修改)
2025-02-24 12:13 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分 投資機(jī)會(huì)研究 可性研究行 項(xiàng)目評(píng)估和決策 獲取土地使用權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 建設(shè)工程招標(biāo) 簽署有關(guān)合作協(xié)議 七通一平等工作 基礎(chǔ)工程 主體工程 安裝與裝修工程 室外工程 竣工驗(yàn)收 銷售準(zhǔn)備 廣告推廣 現(xiàn)場(chǎng)銷售 物業(yè)管理 投資決策階段 前期工作階段 工程建設(shè)階段 租售與物業(yè)管理階段 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。 土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的 25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ? 中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購(gòu)或資產(chǎn)重組。 土地合作 （一）可行性研究的含義和目的 含義： ?是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 ?目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化。民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的作用 ?是項(xiàng)目投資決策的基本依據(jù) ?是籌集建設(shè)資金的依據(jù) ?是項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件 ?是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ?是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù) 投資機(jī)會(huì)研究階段 主要任務(wù)：對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議 主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策，資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等 初步可行性研究階段（預(yù)可行性研究） ? 分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。 ? 審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。 詳細(xì)可行性研究階段 項(xiàng)目的評(píng)估和決策 大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目概況 ? 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) ? 規(guī)劃方案的優(yōu)選 ? 開發(fā)進(jìn)度安排
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