商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識(編輯修改稿)
2025-03-08 00:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 準備階段 2) 施工階段 3) 竣工驗收階段 1） 施工準備階段 ? 初勘 、 詳勘 、 試樁及樁檢測 ? 施工圖紙的設計與審查 ? 場地三通一平 ? 臨時設施建造 ? 大市政配套協(xié)調(diào) ? 監(jiān)理單位招投標 ? 樁基施工單位招投標 ? 總包單位招投標 ? 中標通知書 ? 施工合同備案 ? 施工組織設計 ? 安監(jiān)檢查 ? 質監(jiān)登記建檔 2） 施工階段 ? 放 、 驗線 ? 樁基開工及驗收 ? 土方開挖 ? 基礎工程 ? 主體封頂 ? 單體落架 ? 室外配套及景觀工程 3） 竣工驗收階段 ? 建筑 、 結構 、 水電各專業(yè)竣工圖紙驗收 ? 實地分部 、 單項及綜合竣工驗收 ? 每戶實地竣工驗收及建筑面積測定 ? 工程竣工總結及保修問題反饋 ? 竣工備案證明 ? 建筑檔案的整理與移交 市場營銷 我們銷售的是什么？ 建筑物的所有權 即房屋的占有、使用、收益及處置的權益 土地的使用權 市場營銷 我們銷售的對象是誰？ ? 對商鋪進行投資或經(jīng)營的人 ? 樂于在房地產(chǎn)領域投資的人 ? 具有投資興趣和偏好的人 常規(guī)銷售業(yè)務流程 銷售執(zhí)行階段 售后 銷講準備 契約準備 銷售政策準備 定價與調(diào)價 案場接待 房源確認 預留登記 下定 簽約 特殊事務處理 客戶資源整合 處理投訴 總結 售前準備 房地產(chǎn)交易市場的概念 ? 狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。 ? 廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。 房地產(chǎn)交易市場的分類 ? （ 1）房地產(chǎn)一級市場：是 土地 交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。 ? （ 2）房地產(chǎn)二級市場：是 增量 房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。 ? （ 3）房地產(chǎn)三級市場：即 存量 房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。 常用的建筑規(guī)劃審核指標 ? 建筑容積率 建筑密度 建筑高度 ? 綠地率、綠化覆蓋率 ? 開間 、進深 、層高 、凈高 ? 建筑間距與日照分析 ? 征地紅線、用地紅線、建筑紅線 ? 用地邊界退讓 ：道路、綠地、河道、文物 建筑容積率與建筑密度 ? 建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 ? 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。 建筑高度 ? 建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的豎向垂直量度 . ? 高層建筑 :指高度超過 24米的房屋建筑 ,其中住宅為 12層以上或者高度超過 35米的； ? 小高層住宅：指高度不超過 35米的 7至 11層（含 11層躍 12層）住宅； ? 多層建筑 :指高度為 12米至 24米的房屋建筑 ,其中住宅為 4至 6層（含 6層躍 7層） 。 ? 低層建筑 :指高度為 12米以下的房屋建筑 ,其中住宅為 1至 3層。 綠化率與綠地率 ? 綠化率（綠化覆蓋率）、綠地率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟指標。 ? 綠化率指的是規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比，綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如樹的影子也可算入綠化覆蓋率。 ? 綠地率是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”與居住區(qū)用地的比率，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻 1米以內(nèi)的土地及地表覆土達不到 3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。 開間 \進深 \層高 \凈高 ? 開間 :建筑物的寬度 。 ? 進深 :建筑物的長度 ? 層高 :下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 ? 凈高 :下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 ? 凈高 =層高 樓板厚度 建筑間距 ? 建筑間距又稱樓間距 ，是指建筑平面外輪廓線之間的距離 . ? 日照間距是指前后兩排房屋之間，為了保證后排的住宅能在規(guī)定的時日獲得所需的日照量而必須保持的距離 。 ? L＝ iH ? L＝建筑間距； i＝日照間距系數(shù)； H＝南側建筑計算高度 邊界規(guī)劃三條紅線 ? 征地紅線是指國土部門將集體土地按征用程序轉為國有建設用地的勘界范圍。 ? 用地紅線是指規(guī)劃局部門按項目選址要求，對建設用地進行規(guī)劃審批后提供的實際用地圍； ? 建筑紅線即建筑物控制線，也可以理解為后退紅線，用于控制建筑物的基底，允許突入建筑紅線的部位，各地方有不同的規(guī)定。 建筑退讓 ? 建筑退讓一般指沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩側以及電力線路保護區(qū)范圍內(nèi)的建筑物，其退讓距離除必須符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，還包括要退讓日照間距、地下設施、綠化、地籍界址等等。 ? 一般道路退讓為紅線、綠地退讓為綠線、河道退讓為藍線、地鐵等城市基礎設施用地的退讓為黃線、電力等市政管網(wǎng)線退讓為黑線、文物退讓為紫線 。 關于商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。 商品房實用面積＝套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)墻體面積。 建筑物 按結構材料 分類 ? 磚木結構： 主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。 ? 磚混結構： 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚 — 鋼筋混凝土結構。多用于多層（六層以下）民用建筑及小型工業(yè)廠房，是廣泛采用的一種結構形式。 ? 鋼筋混凝土結構： 建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。用于高層或大跨度房屋建筑中。 ? 鋼結構： 建筑物的梁、柱、屋
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