房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流程講義(編輯修改稿)
2025-05-14 13:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地之前，我們先要知道項(xiàng)目用地的分類。A、項(xiàng)目用地的種類（按土地的使用性質(zhì)和功能分）(1)、住宅用地___主要是指僅用于民用住宅的用地。如建業(yè)城市花園、21世紀(jì)等小區(qū)（里面也有部分商業(yè)配套），土地使用年限為70年。（插入住宅小區(qū)圖片）(2)、商住用地主要是指用于居住和商業(yè)的混合用地。如城市中的臨街高層住宅小區(qū)，底層一般為商業(yè)裙房，上層為民用住宅。土地使用年限一般為70年。（插入商住小區(qū)圖片）(3)、商業(yè)（服）用地主要是指僅用于商業(yè)及辦公服務(wù)業(yè)用地。如城市中的各大商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)。土地使用權(quán)期限一般為40—50年。如我們的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目用地。（插入商業(yè)建筑圖片）(4)、工業(yè)用地（略）(5)、物流用地（略）(6)、倉(cāng)儲(chǔ)用地（略）(7)、綠化用地（略）(8)、市政用地（略）(9)、交通用地（略）(10)、科研用地（略）當(dāng)然，還可以從土地的區(qū)位上、資金投入的程度上進(jìn)行分類。作為我們公司來(lái)講，目前主要是圍繞住宅用地、商住用地、商業(yè)（服）用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。B、項(xiàng)目用地的取得方法目前，項(xiàng)目用地的取得方法主要有下面幾種形式。 （1）、通過(guò)政府“招、拍、掛”的方式取得這是目前房地產(chǎn)公司拿地的最基本的一種方式。如我公司現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目。一般要經(jīng)過(guò)報(bào)名及資格審查、繳納投標(biāo)保證金、參與投標(biāo)報(bào)價(jià)等過(guò)程。（插入投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)圖片）（2）、通過(guò)（劃撥）協(xié)議出讓取得這是國(guó)家政府機(jī)關(guān)、公共配套、醫(yī)療衛(wèi)生、軍事用地、科研機(jī)構(gòu)、教育事業(yè)等等機(jī)構(gòu)拿地的基本方法。如我公司東區(qū)項(xiàng)目東邊鄰居煤田科研中心用地。通過(guò)這種方式拿到的土地都有著特定的用途，在使用中有著很多限制性條款。如不許轉(zhuǎn)讓、不許改變土地用途，所建房屋不許進(jìn)入市場(chǎng)等等。（插入醫(yī)院、軍事?tīng)I(yíng)區(qū)、科研大樓等圖片）（3）、通過(guò)舊城拆遷改造取得（4）、通過(guò)城中村改造取得 第第4種拿地的方法，有一定的共同點(diǎn)，都是進(jìn)行舊城改造，所不同的是，第三種方法是對(duì)城市中原有的舊的、已成危房、不適合城市建設(shè)規(guī)劃的房屋進(jìn)行的拆遷重建。所使用的土地是國(guó)有土地，原有的居民是城市戶口，享受的是舊城改造優(yōu)惠政策。如我公司過(guò)去開(kāi)發(fā)的難順城街項(xiàng)目、南乾元街項(xiàng)目、喬家門項(xiàng)目等等；第四種方法是對(duì)在城市化進(jìn)程中，納入城市范圍的、屬于集體土地的、不適合城市發(fā)展、不符合城市規(guī)劃的村鎮(zhèn)房屋進(jìn)行的拆遷重建，原有的土地是集體用地，原有的居民是農(nóng)村戶口，享受的是城中村改造政策。如現(xiàn)在正在實(shí)施黑莊城中村改造和已經(jīng)建好的曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目。但是請(qǐng)注意，不管是那種改造項(xiàng)目，都必須要經(jīng)過(guò)政府“招、拍、掛”程序才能最終完成土地手續(xù)，這個(gè)程序，僅僅就是個(gè)程序而已。（插入舊城區(qū)、城中村圖片）（5）、通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得 此種方法是指一家公司經(jīng)過(guò)政府“招、拍、掛”取得土地使用權(quán)后，對(duì)其他公司進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種活動(dòng)。注意這種方法僅適用于經(jīng)過(guò)國(guó)家“招、拍、掛”出讓過(guò)的土地。誰(shuí)要告訴你一塊沒(méi)有經(jīng)過(guò)“招、拍、掛”的土地要直接賣給你，這時(shí)你一定要慎重決策。你可能會(huì)陷入許許多多的麻煩之中。（6）、通過(guò)合作開(kāi)發(fā)取得隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，土地成本的逐年累月的高漲，除了少部分實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司外，大部分房地產(chǎn)公司由于資金原因愈發(fā)感到獲取土地的困難。如現(xiàn)在在鄭州市土地局掛牌出讓的土地，每畝土地起拍價(jià)格動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，要想有資格參與競(jìng)拍，競(jìng)拍保證金就是上億元。但是，大部分房地產(chǎn)公司總是要生存的，因此，合作開(kāi)發(fā)就逐漸成為小型房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一種趨勢(shì)。合作開(kāi)發(fā)有兩種形式，一是兩方以上公司合資共同拿地，也就是在摘牌過(guò)程中就已經(jīng)簽好合作協(xié)議，拿到地后共同開(kāi)發(fā)。另一種方式是一方有地，另一方注入建設(shè)資金共同開(kāi)發(fā)。合作開(kāi)發(fā)要求合作方互信度極高，搞不好會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)矛盾，造成項(xiàng)目的停滯。如過(guò)去陽(yáng)光的公元道項(xiàng)目，由于發(fā)生合作雙方的矛盾，致使項(xiàng)目停滯了很長(zhǎng)時(shí)間，最終不得不放棄。（7）、通過(guò)租賃取得 租賃取得項(xiàng)目用地，是指房地產(chǎn)公司（或非房地產(chǎn)公司）通過(guò)租賃土地使用權(quán)所有者的一定年限的土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種方法。在這里，建設(shè)方由于沒(méi)有土地使用權(quán)所有權(quán)，不能以自己的名義進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，所建項(xiàng)目只能自用或出租使用，沒(méi)有出售權(quán)，土地租賃到期后只能另行簽訂合同才能繼續(xù)使用。因而，該種方法僅適用于投資小、見(jiàn)效快的繁華或特殊地塊上，以中長(zhǎng)期投資為目的。如我公司1994年租賃旅游學(xué)校臨街土地所建的小型寫字樓項(xiàng)目。方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是項(xiàng)目前期的一個(gè)重要工作內(nèi)容之一，方案設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的定位，施工圖設(shè)計(jì)直接影響著項(xiàng)目的造價(jià)。一般情況下，在方案設(shè)計(jì)上用的時(shí)間越長(zhǎng)，方案的完美程度越高，定位越準(zhǔn)。當(dāng)然，這也和甲方的要求與設(shè)計(jì)方的責(zé)任心有著密切的關(guān)系。如我公司的東區(qū)寫字樓項(xiàng)目，從2010年3月13日摘牌到2010年8月10日，整整四個(gè)月時(shí)間一直在搞方案論證，為正確定位項(xiàng)目，完善方案，公司主管親自走訪了房地產(chǎn)界的各路高手，征求意見(jiàn)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都經(jīng)過(guò)充分的論證，經(jīng)過(guò)近三十次的反復(fù)修改比較，最終形成了現(xiàn)在的方案。雖說(shuō)現(xiàn)在的方案已經(jīng)通過(guò)了政府的專家論證，正式上報(bào)。但在公司主管的心中，該方案還存在著許多不盡如人意的地方，如中庭的布局，動(dòng)線的規(guī)劃等等，一直還在考慮比較之中。一句話，只要沒(méi)有開(kāi)建，方案的論證與修改就一直不會(huì)停止。同樣，在施工圖設(shè)計(jì)中，公司工程部在公司主管的帶領(lǐng)下，深入了解各種結(jié)構(gòu)形式，認(rèn)真聽(tīng)取專家意見(jiàn)，采用最實(shí)用，最經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)、板、柱、梁等結(jié)構(gòu)形式，在設(shè)計(jì)中既滿足建筑形式的需要，又方便客戶今后的使用，同時(shí)還大幅度降低了建筑成本，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段報(bào)批報(bào)建是項(xiàng)目前期工作中一個(gè)既繁瑣又復(fù)雜的工作。它牽扯面大、影響面廣，存在著大量的協(xié)調(diào)工作。不管哪一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都有可能使你的項(xiàng)目停滯不前甚至是功敗垂成。據(jù)
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