房地產(chǎn)開發(fā)知識培訓講義(已修改)
2025-02-24 12:13 本頁面
【正文】 Research 20231031 房地產(chǎn) 開發(fā)知識 講師：葉豐 Research Page 1 房地產(chǎn)專題報告 目 錄 一、 房地產(chǎn)基礎知識 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 Research Page 2 房地產(chǎn)專題報告 一、基礎知識 ? 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使； ? 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。 一、 中國大陸現(xiàn)行土地制度 全部土地都為 社會主義公有制 全民所有制（國有土地） 集體所有制（集體土地） Research Page 3 房地產(chǎn)專題報告 一、 中國大陸現(xiàn)行土地制度 ? 國有土地使用權(quán)出讓 國 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓 (土地一級市場 )由國家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 1. 招標方式 2. 拍賣方式 3. 協(xié)議方式 4. 掛牌方式 ? 國有土地使用權(quán)出讓年限 1. 居住用地： 70年 2. 工業(yè)用地： 50年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 4. 綜合或其它用地： 50年 5. 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年 一、基礎知識 Research Page 4 房地產(chǎn)專題報告 二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語 類別 代號 類別名稱 范 圍 R 居住用地 居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地 C 公共設施用地 居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構(gòu)和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地 M 工業(yè)用地 工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（ E） W 倉儲用地 倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地 TS 交通道路廣場用地 鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地 U 市政公用設施用地 市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設施等用地 G 綠地 市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地 E 水域和其它用地 除以上各大類用地之外的用地 1. 城市用地 一、基礎知識 Research Page 5 房地產(chǎn)專題報告 一、基礎知識 2. 建筑術(shù)語 二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語 ?建筑用地面積 ? 總建筑面積 ?建筑密度（建筑覆蓋率 ） ?容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積 ,包括室外工程 (如綠化、道路、停車場等 )的面積 ,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 建筑容積率 ﹙ 建筑面積密度 ﹚ ＝總建筑面積 247。 總占地面積 ﹙ 好的 居住區(qū)高層不應超過 5，多層不 超過 3﹚ （通常不含地下室） 建筑密度 ﹙ 覆蓋率 ﹚ ＝建筑底層面積之和 247。 總占地面積 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 Research Page 6 房地產(chǎn)專題報告 一、基礎知識 2. 建筑術(shù)語 二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語 ?綠化率 ?得房率 ?套內(nèi)使用面積系數(shù) 綠地率＝總綠化占地面積 247。 總占地面積 (紅線內(nèi)土地總面積 )﹙ 好的居住區(qū)不低于 30%）不包括屋頂天臺和垂直綠化 綠化率 =全部綠化植物水平投影面積之和 247。 總建設面積 使用面積系數(shù) =套內(nèi)使用面積 247。 (套內(nèi)面積 +按規(guī)定應分攤的公用面積 ) 得房率＝套內(nèi)使用面積 247。 商品房銷售面積 ? 綠地率 Research Page 7 房地產(chǎn)專題報告 一、基礎知識 2. 建筑術(shù)語 二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語 ?套內(nèi)建筑面積 ? 套內(nèi)墻體面積 ?公用建筑面積分攤系數(shù)計算 ?公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標 ,即容積率越大 ,土地利用程度越高。 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得出建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 ﹙ Ｋ ﹤ １ ﹚ 公用建筑面積分攤系數(shù)Ｋ =公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積之和 Research Page 8 房地
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