【文章內(nèi)容簡介】 一、事件介紹 四季花城項目開發(fā)過程 四季花城項目共三塊地，分七期開發(fā)。 1999年花城一期動工； 2023年底七期竣工驗收； 近 5000戶，約 2萬人住在花城。 四季花城學(xué)校的引進過程及收費 2023年初學(xué)校開始建設(shè)； 在當時政府教育經(jīng)費緊張以及 “ 教育產(chǎn)業(yè)化、名校辦民校 ” 的社會背景下，政府確定了花城學(xué)校辦學(xué)體制為 “ 國有民辦 ” 。在這個前提下，萬科先后考察了中山大學(xué)附屬學(xué)校和深圳實驗學(xué)校等辦學(xué)機構(gòu)，為了保證教學(xué)質(zhì)量，向政府推薦了深圳實驗學(xué)校，最終政府確定由實驗學(xué)校進駐四季花城。 為保證學(xué)校盡早開學(xué)，在實驗學(xué)校裝修資金緊缺的情況下，萬科向?qū)W校提供了750萬元無息貸款。 2023年 10月，四季花城學(xué)校開始招生，花城業(yè)主子女每學(xué)期收費 4800元，非業(yè)主子女每學(xué)期 8000元。 2023年 3月 1日開學(xué)。 四季花城學(xué)校事件 四季花城周邊的學(xué)校配置 四季花城學(xué)校事件 改制希望破滅后，花城業(yè)主的行動： 四季花城學(xué)校事件 二、 四季花城業(yè)主針對學(xué)校改制的維權(quán)過程 改制希望破滅后，萬科的行動 ： 最后的結(jié)果： 實驗向政府提出退出 四季花城學(xué)校； 2023年 9月 1日，四季花城學(xué)校成為了公辦學(xué)校。 三 、 事件反思 針對業(yè)主的要求高度重視，第一時間給予信息反饋， 小區(qū)教育配套建設(shè)面積，必須滿足《土地出讓合同》約定的規(guī)劃指標要求， 了解當?shù)卣敖逃鞴懿块T相關(guān)規(guī)定，明確教育配套產(chǎn)權(quán)歸屬； 引進教育配套，需要注意與小區(qū)客戶群體特征是否匹配； 務(wù)必關(guān)注土地出讓協(xié)議中對教育配套的約定。 結(jié)論 正是法規(guī)的不完善、執(zhí)行落實不到位、各方利益沖突及問題的存在導(dǎo)致了市民、業(yè)主爭取資源和利益的出現(xiàn)！ 新城學(xué)校事件 新城學(xué)校事件 二、事件反思 涉及到政府、辦學(xué)機構(gòu)等多方合作事宜 ，必須取得與合作單位簽訂的書面協(xié)議，否則不應(yīng)進行相關(guān)合作內(nèi)容的宣傳 銷售道具中涉及合作單位方面的內(nèi)容 ，應(yīng)盡量取得對方的書面許可。 銷售宣傳材料中出現(xiàn)關(guān)于教育配套方面的描述 ，應(yīng)注意宣傳口徑準確 對于政府或者辦學(xué)機構(gòu)第三方承諾內(nèi)容 ，現(xiàn)場公示相關(guān)書面文件，并做免責(zé)說明。 預(yù)防辦法 : 房地產(chǎn)項目教育配套的風(fēng)險規(guī)避指引 一、 小區(qū)教育配套建設(shè)面積，必須滿足《土地出讓合同》約定的規(guī)劃指標要求 項目開發(fā)前期，應(yīng)該了解該地塊市政規(guī)劃指標中對于教育配套建設(shè)面積的要求 ； 如果《土地出讓合同》中未作明確說明，建議向市政規(guī)劃部門咨詢，或向教育部門提交專項報告，明確教育配套的占地，建筑面積及班級數(shù)量等具體規(guī)劃指標。 項目分期拿地，注意教育配套的建設(shè)應(yīng)滿足各地塊規(guī)劃指標的要求 ，同時須考慮項目整體符合城市規(guī)劃標準及準則的規(guī)定。 如果需要進行規(guī)劃調(diào)整，應(yīng)向政府部門提交書面申請報告 ，并取得其批復(fù)或者規(guī)劃驗收相關(guān)文件對于規(guī)劃調(diào)整的確認。 二、 了解當?shù)卣敖逃鞴懿块T相關(guān)規(guī)定，明確教育配套產(chǎn)權(quán)歸屬 對于學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬 ，各地政策不同，銷售宣傳前應(yīng)充分了解，嚴格按照規(guī)定內(nèi)容告知業(yè)主，同時附免責(zé)聲明。 幼兒園產(chǎn)權(quán) 政府如有規(guī)定，應(yīng)嚴格執(zhí)行并明確告知業(yè)主，否則，可注明由開發(fā)商承建，并盡量取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)。 如果學(xué)校性質(zhì)屬于公辦，其資產(chǎn)歸國家所有 ，即便產(chǎn)權(quán)未做移交，開發(fā)商也不得收取租金；幼兒園在未取得產(chǎn)權(quán)或教育部門書面許可的前提下，也不應(yīng)該對外租賃。 參考規(guī)避風(fēng)險條款 1： 可以參考的表述方式為： “ 銷售材料及道具中所有關(guān)于學(xué)校的描述為開發(fā)商根據(jù)與政府教育部門 、 學(xué)校簽署的相關(guān)協(xié)議內(nèi)容對外發(fā)布 ， 任何具體細節(jié)均不作為 《 商品房買賣合同 》 補充條款及銷售承諾：不排除后續(xù)因為政府教育部門 、 學(xué)校方面的原因有所調(diào)整 ， 開發(fā)商對此不承擔(dān)任何責(zé)任 ” 三、 引進教育配套，需要注意與小區(qū)客戶群體特征是否匹配 項目教育配套的引進 四、 描述教育配套時要注意準確客觀 涉及到政府、辦學(xué)機構(gòu)等多方合作事宜： 銷售宣傳材料中出現(xiàn)關(guān)于教育配套方面的描述： 對于政府或者辦學(xué)機構(gòu)第三方承諾內(nèi)容： 在對教育配套比較敏感的項目： 五、辦學(xué)措施是政府教育部門及辦學(xué)機構(gòu)方面的行為，應(yīng)避免與客戶作任何形式的約定 辦學(xué)機構(gòu)給予小區(qū)業(yè)主子女入學(xué)的優(yōu)惠條件： 為避免政府教育部門后續(xù)教育資源的調(diào)整： 六、對有償租賃的辦學(xué)架構(gòu)進行有效監(jiān)督，保留相應(yīng)的權(quán)利。 需要通過租賃的形式引進辦學(xué)機構(gòu)的 ，應(yīng)在教育部門進行備案，并盡量取得其書面許可及收費受益歸屬的書面確認，同時保留因政府規(guī)定做出調(diào)整的權(quán)利； 在簽署的相關(guān)合同中，應(yīng)對合作單位提供的辦學(xué)細項和違約責(zé)任做出明確約定： 約定內(nèi)容可包括：硬件配置、開學(xué)時間、班級及提供學(xué)位的數(shù)量等，但不限于此。如果能夠在辦學(xué)機構(gòu)簽署協(xié)議的同時，獲得辦學(xué)機構(gòu)向業(yè)主做出的書面服務(wù)承諾最佳。 參考規(guī)避風(fēng)險條款： 參考 1：宣傳材料可以明確說明辦學(xué)機構(gòu)是獨立的企業(yè)，萬科可以協(xié)助業(yè)主做溝通工作，但無權(quán)向?qū)Ψ桨l(fā)號施令。 參考 2：如果將來學(xué)校的規(guī)模、辦學(xué)性質(zhì)需要作出調(diào)整，可由企業(yè)通過相關(guān)渠與政府主管部門、辦學(xué)機構(gòu)協(xié)商解決。 參考 3：可以考慮公示學(xué)校向政府的請示批復(fù)或其他文件，并注明“開發(fā)商僅作轉(zhuǎn)述及張貼，旨在告知相關(guān)內(nèi)容，并不表示我公司對此提供保證”之類的免責(zé)說明。 一、 客戶群訴產(chǎn)生根源、客戶心理分析及帶給企業(yè)的影響 二、 項目紅線內(nèi)外的潛在風(fēng)險及預(yù)防辦法 三、 項目教育配套的潛在風(fēng)險及預(yù)防辦法 四、 項目交通配套的潛在風(fēng)險及預(yù)防辦法 五、 項目商業(yè)配套的潛在風(fēng)險及預(yù)防辦法 六、 項目設(shè)計變更產(chǎn)生的風(fēng)險及預(yù)防辦法 七、 項目銷售承諾產(chǎn)生的風(fēng)險及預(yù)防辦法 八、 產(chǎn)品缺陷產(chǎn)生的風(fēng)險及預(yù)防辦法 九、工程質(zhì)量產(chǎn)生的風(fēng)險及預(yù)防辦法 十、重大客戶事件的應(yīng)對辦法 十一、綜述 十二、問題解答 如果項目位置比較偏遠，城市交通尚未到達的時候，企業(yè)尤其需要關(guān)注交通配套方面的安排。 不要形成永久包袱、合作伙伴、城市交通配套推進 一諾千金、慘痛教訓(xùn)：北京城市花園業(yè)主班車 忽視政策：班車停駛遭遇尷尬 合作方管理不當：四季花城巴士事件 比較成功的退出：北京青青家園班車事件 圓滿的退出：金域藍灣的接駁巴士 案例： 預(yù)防辦法－ 銷售環(huán)節(jié)要 準確描述 ? 向客戶介紹項目周邊交通條件時 ，要注明信息來源和我方獲得此信息的時間，同時附免責(zé)聲明。 交通是客戶購買房屋一個重要的參考因素，而交通狀況和環(huán)境的變化是我們所不可控的，可控的是我們的描述內(nèi)容。 ? 銷售信息和口徑需要隨著交通環(huán)境的變化而調(diào)整 銷售資料中的交通介紹并不是客戶獲取交通信息的唯一渠道，但卻是客戶從發(fā)展商手中拿到的唯一的書面證據(jù)。盡管我們在銷售資料中注明為要約邀請，但真正在客戶心目中所起到的作用值得商榷。 預(yù)防辦法－ 交付前 引入交通 ? 對于引入方 在合同中明確責(zé)任與義務(wù)，尤其是違約責(zé)任，力爭讓引入方出具向客戶的書面承諾?？梢宰鳛榻窈髮ζ涞募s束條件，也可成為客戶對其服務(wù)的參照監(jiān)督標準。盡可能在政府主管部門或其上級主管部門備案。在明確司乘人員素質(zhì)、價格、車輛衛(wèi)生、線路和站點設(shè)置等基礎(chǔ)上，有章可依，有據(jù)可查，讓公司處于主動的地位。 ? 對于客戶 入伙時以《確認函》的形式與業(yè)主書面確認交通運動過程中萬科、第三方運行單位與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。明確說明運行者是獨立的企業(yè)，和萬科并無合作關(guān)系，萬科可以協(xié)助業(yè)主做溝通工作，但無權(quán)向?qū)Ψ桨l(fā)號施令。 如果運行期間、路線及班次需要做出調(diào)整，需由企業(yè)或業(yè)主委員會與運行單位協(xié)商解決，作為交通設(shè)施的引入方，萬科可以給予協(xié)調(diào)和幫助。 預(yù)防辦法－－自營交通 ? 手續(xù)的完善 開通自營班車需要與政府及交通局有充分的溝通，表明我們自營班車的苦衷和期盼公交配套的希望，取得相關(guān)部門的理解，以會議決議的形式與政府部門備案，力爭取得政府部門的皮膚。