【文章內容簡介】 開貨膨脹率（通常如此），或開發(fā)房屋已預售時，會對開發(fā)商產(chǎn)生一定的風險。發(fā)商產(chǎn)生一定的風險。 開發(fā)物業(yè)類型與風險開發(fā)物業(yè)類型與風險 房地產(chǎn)開發(fā)存在著風險，但并非任何類房地產(chǎn)開發(fā)存在著風險，但并非任何類型開發(fā)項目的風險都是相同的。各類開發(fā)型開發(fā)項目的風險都是相同的。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途及技術經(jīng)濟特項目具有不同的功能、用途及技術經(jīng)濟特性，因而具有不同的風險性，因而具有不同的風險 開發(fā)時機與風險開發(fā)時機與風險 由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關系隨時間而變由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)的短缺，這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而能彌補另一地區(qū)的短缺，這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。圖異。圖 3—— 3為香港中環(huán)、上環(huán)住宅價格變動情況，圖為香港中環(huán)、上環(huán)住宅價格變動情況，圖 3—— 4為馬來西亞為馬來西亞科倫坡寫字樓物業(yè)收益變化情況科倫坡寫字樓物業(yè)收益變化情況 [4]。從中可以看出，房地產(chǎn)市場的價。從中可以看出，房地產(chǎn)市場的價格和收益水平變動的幅度是相當大的，這種短時間內大幅度的變化，格和收益水平變動的幅度是相當大的，這種短時間內大幅度的變化，從一個側面說明了開發(fā)時機與風險的關系。因此，選擇合理的開發(fā)時從一個側面說明了開發(fā)時機與風險的關系。因此，選擇合理的開發(fā)時機，保證項目開發(fā)完畢有良好的市場需求，顯得非常重要。機，保證項目開發(fā)完畢有良好的市場需求，顯得非常重要。 開發(fā)時機與風險開發(fā)時機與風險 n 同時，開發(fā)項目在年內的推出時機也同時，開發(fā)項目在年內的推出時機也同開發(fā)風險密切相關，如一般住宅項目最同開發(fā)風險密切相關，如一般住宅項目最好在年底推出，以適應國人喜歡年終集中好在年底推出，以適應國人喜歡年終集中消費的習慣；購物中心宜在購物旺季到來消費的習慣；購物中心宜在購物旺季到來之前交工，游樂項目應在冬春季竣工等。之前交工，游樂項目應在冬春季竣工等。當然，不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感當然，不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度有所差別。例如，工業(yè)貨倉的時間性程度有所差別。例如，工業(yè)貨倉的時間性就不如購物中心明顯，后者較前者有比較就不如購物中心明顯，后者較前者有比較明顯的淡季和旺季之分。明顯的淡季和旺季之分。 土地獲取階段的風險土地獲取階段的風險 土地獲取階段的任務土地獲取階段的任務 ① 研究地塊的特性，分析地塊的最佳利用方式；研究地塊的特性，分析地塊的最佳利用方式； ② 進行市場分析和預測，估算開發(fā)成本，初定租金和售進行市場分析和預測，估算開發(fā)成本，初定租金和售價水平，評價開發(fā)項目獲利能力；價水平，評價開發(fā)項目獲利能力； ③ 獲取土地使用權；獲取土地使用權； ④ 制定規(guī)劃設計方案，并征得有關部門許可；制定規(guī)劃設計方案，并征得有關部門許可； ⑤ 拆遷、安置、補償，落實建設條件；拆遷、安置、補償，落實建設條件； ⑥ 安排短期和長期資金，以滿足征地及開發(fā)建設需要。安排短期和長期資金，以滿足征地及開發(fā)建設需要。 在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔的主要風險有在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔的主要風險有：： 土地風險、市場風險、征地安置風險、籌資風險。土地風險、市場風險、征地安置風險、籌資風險。 土地風險土地風險 土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。 對開發(fā)商而言，土地的自然屬性風險來源于地塊的工程地質對開發(fā)商而言，土地的自然屬性風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性。條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性。 工程地質、水文地質條件應注意地基承載力、軟弱土層、地工程地質、水文地質條件應注意地基承載力、軟弱土層、地質斷裂帶、不良地質結構（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、水質斷裂帶、不良地質結構（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、水質污染的不確定性；質污染的不確定性； 地下埋藏物應注意防空洞、通信、供電、給水、排水、燃氣地下埋藏物應注意防空洞、通信、供電、給水、排水、燃氣等地下管線、文物古跡、墳墓、廢棄礦井等的不確定性。如中房等地下管線、文物古跡、墳墓、廢棄礦井等的不確定性。如中房集團某市分公司在住宅小區(qū)開發(fā)中，未對地下埋藏物進行詳細調集團某市分公司在住宅小區(qū)開發(fā)中，未對地下埋藏物進行詳細調查，基礎開挖時，無知的壯工挖斷軍用通訊電纜又不及時匯報，查，基礎開挖時，無知的壯工挖斷軍用通訊電纜又不及時匯報，其后幾天惡劣的雨夾雪天氣，使得軍用通訊中斷其后幾天惡劣的雨夾雪天氣，使得軍用通訊中斷 3天，加上其后天，加上其后遷移軍用電纜，造成開發(fā)商幾十萬元經(jīng)濟損失和近三個月的工期遷移軍用電纜，造成開發(fā)商幾十萬元經(jīng)濟損失和近三個月的工期延誤。延誤。 土地風險土地風險 土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配套設施狀況等。海外土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配套設施狀況等。海外房地產(chǎn)界認為：房地產(chǎn)開發(fā)成功的要素是房地產(chǎn)界認為：房地產(chǎn)開發(fā)成功的要素是 Location , Location , Location，這突出強調了地塊的區(qū)位條件對開發(fā)成敗的重要作，這突出強調了地塊的區(qū)位條件對開發(fā)成敗的重要作用。配套設施狀況不僅影響項目投資額的多少，而且制約著項目用。配套設施狀況不僅影響項目投資額的多少，而且制約著項目建成以后能否正常啟用，故開發(fā)商應格外關注。建成以后能否正常啟用，故開發(fā)商應格外關注。 規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標的認可的不確定性規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標的認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。如果開發(fā)來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。如果開發(fā)商先獲得一塊土地，然后再向有關部門提交規(guī)劃設計方案，以求商先獲得一塊土地，然后再向有關部門提交規(guī)劃設計方案，以求批準，這樣他就承擔了使用性質不被批準的風險。若要繼續(xù)開發(fā)批準，這樣他就承擔了使用性質不被批準的風險。若要繼續(xù)開發(fā)只有修改項目用途以符合規(guī)劃部門要求，或者是放棄這項地產(chǎn)的只有修改項目用途以符合規(guī)劃部門要求，或者是放棄這項地產(chǎn)的開發(fā)，這都會給他帶來損失。有時，開發(fā)商為減少不被規(guī)劃部門開發(fā)，這都會給他帶來損失。有時，開發(fā)商為減少不被規(guī)劃部門認可的風險，將購買地塊決策推到規(guī)劃部門正式明確地塊規(guī)劃設認可的風險，將購買地塊決策推到規(guī)劃部門正式明確地塊規(guī)劃設計指標之后。但此時，開發(fā)商可能要承擔土地價格大幅度上升的計指標之后。但此時，開發(fā)商可能要承擔土地價格大幅度上升的風險，因為規(guī)劃設計條件明確的土地要升值很多。風險，因為規(guī)劃設計條件明確的土地要升值很多。 征地拆遷風險征地拆遷風險 購買土地使用權僅是獲取土地過程中的一個環(huán)節(jié)，之后，購買土地使用權僅是獲取土地過程中的一個環(huán)節(jié)，之后，便是大量的征地，拆遷、安置和補償工作。征地拆遷涉及許多法便是大量的征地，拆遷、安置和補償工作。征地拆遷涉及許多法律和社會問題，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各律和社會問題，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售、產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售、或搬出原有房屋，千方百計阻撓者有之、軟磨硬抗者有之、威脅或搬出原有房屋，千方百計阻撓者有之、軟磨硬抗者有之、威脅恐嚇者有之、借機刁難提出大大高于原房地產(chǎn)實際價值的賣價或恐嚇者有之、借機刁難提出大大高于原房地產(chǎn)實際價值的賣價或及其苛刻的回遷安置條件者有之。特別是當欲開發(fā)土地上的舊建及其苛刻的回遷安置條件者有之。特別是當欲開發(fā)土地上的舊建筑所有權分屬若干個所有者時。此時，開發(fā)商將面臨艱難的選擇筑所有權分屬若干個所有者時。此時，開發(fā)商將面臨艱難的選擇是，要么接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件，承受遠超過預期是，要么接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件，承受遠超過預期的額外投資；要么無限期拖延時間，喪失寶貴的開發(fā)時機，同時的額外投資；要么無限期拖延時間，喪失寶貴的開發(fā)時機，同時支出大量資金利息，面對不能按期交付項目的違約和信譽風險；支出大量資金利息，面對不能按期交付項目的違約和信譽風險；要么放棄開發(fā)項目，前功盡棄，前期投入的巨額資金付之東流；要么放棄開發(fā)項目，前功盡棄，前期投入的巨額資金付之東流；要么采取法律訴訟，卷入無休止的耗神費資的法庭爭議。要么采取法律訴訟，卷入無休止的耗神費資的法庭爭議。 籌資風險籌資風險 房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關切和頗費心機的問題，籌資手段合理，可以減最為關切和頗費心機的問題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，輕者造少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，輕者造成籌資成本大幅度上升，開發(fā)建設資金拮據(jù)，流動資成籌資成本大幅度上升，開發(fā)建設資金拮據(jù)，流動資金周轉困難，開發(fā)項目干干停停，難以為繼，項目質金周轉困難，開發(fā)項目干干停停，難以為繼，項目質量工期均無保證；重者導致巨額虧損，開發(fā)項目失敗量工期均無保證；重者導致巨額虧損，開發(fā)項目失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。，企業(yè)面臨破產(chǎn)。 籌資的風險發(fā)生在資金籌集過程中。由于各種籌籌資的風險發(fā)生在資金籌集過程中。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風險。種籌資方式也具有不同的風險。 籌資風險籌資風險n 自有資金：自有資金： 自有資金運用方便，不受任何限制，且資自有資金運用方便，不受任何限制，且資金成本低廉、來源安全及有保障。但房地產(chǎn)投資者一金成本低廉、來源安全及有保障。但房地產(chǎn)投資者一般不可能，也不愿意全部依賴自有資金，自有資金通般不可能，也不愿意全部依賴自有資金，自有資金通常數(shù)量有限，常用于支付地價款和前期開辦費用。常數(shù)量有限，常用于支付地價款和前期開辦費用。n 銀行貸款銀行貸款 ：： 銀行借款具有財務杠桿效應，也具有抵稅銀行借款具有財務杠桿效應，也具有抵稅功能，彈性較大。但借款數(shù)量有限和限制較多、風險功能，彈性較大。但借款數(shù)量有限和限制較多、風險較高，有可能沖擊企業(yè)財務收支安排等不足之處。銀較高，有可能沖擊企業(yè)財務收支安排等不足之處。銀行貸款受國家政治、經(jīng)濟形勢變化和有關金融政策變行貸款受國家政治、經(jīng)濟形勢變化和有關金融政策變動的影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)項目有可能因此而被終動的影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)項目有可能因此而被終止、推遲或調整。而且，貸款利率隨國家政策變動而止、推遲或調整。而且，貸款利率隨國家政策變動而浮動。因此，銀行貸款具有利率變動、匯率變動和信浮動。因此，銀行貸款具有利率變動、匯率變動和信用風險。用風險。 籌資風險籌資風險發(fā)行企業(yè)債券發(fā)行企業(yè)債券 債券籌資資金使用期限長、方便，支出固定，企業(yè)債券籌資資金使用期限長、方便，支出固定，企業(yè)所有權、控制權不被稀釋，債券利息可進入成本，可少納所得稅所有權、控制權不被稀釋，債券利息可進入成本，可少納所得稅而成為企業(yè)籌集開發(fā)資金的有效途徑。而成為企業(yè)籌集開發(fā)資金的有效途徑。 企業(yè)發(fā)行債券受許多限制：國有投資主體投資設立的有限責企業(yè)發(fā)行債券受許多限制：國有投資主體投資設立的有限責任公司，才有資格發(fā)行企業(yè)債券。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于任公司，才有資格發(fā)行企業(yè)債券。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣人民幣 3000萬元，有限責任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣萬元，有限責任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣 6000萬元萬元，累計債券發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的，累計債券發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的 40％。要求企業(yè)最近三％。要求企業(yè)最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息等。債券利息的年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息等。債券利息的固定，使企業(yè)蒙受銀行貸款利率可能下調產(chǎn)生的風險；債券發(fā)行固定，使企業(yè)蒙受銀行貸款利率可能下調產(chǎn)生的風險；債券發(fā)行手續(xù)復雜，耗費時間長，籌資成本高，可能使債券利息率高于企手續(xù)復雜，耗費時間長，籌資成本高，可能使債券利息率高于企業(yè)資金收益率，由于財務杠桿作用，降低企業(yè)自有資金收益率；業(yè)資金收益率，由于財務杠桿作用，降低企業(yè)自有資金收益率；開發(fā)企業(yè)盈利波動較大，有時可能不能按期償付本息，這增加了開發(fā)企業(yè)盈利波動較大，有時可能不能按期償付本息，這增加了企業(yè)債務風險，降低了企業(yè)財務信譽。企業(yè)債務風險，降低了企業(yè)財務信譽。 n 發(fā)行股票發(fā)行股票 可獲得可獲得 使用方便、來源穩(wěn)定可靠的永久資金，使用方便、來源穩(wěn)定可靠的永久資金，并在資金周轉困難時不必增加負擔。而銀行貸款和債券不并在資金周轉困難時不必增加負擔。而銀行貸款和債券不論企業(yè)是否盈利或是否短缺現(xiàn)金，到期均要支付利息或本論企業(yè)是否盈利或是否短缺現(xiàn)金，到期均要支付利息或本金，如果企業(yè)沒有現(xiàn)金，則需舉借新債償付舊債。金，如果企業(yè)沒有現(xiàn)金，則需舉借新債償付舊債。n 但是，通常股份公司經(jīng)營狀況都比較好，優(yōu)先股的股但是，通常股份公司經(jīng)營狀況都比較好，優(yōu)先股的股息和普通股的紅利比債券利息和存款利息都要高，并需在息和普通股的紅利比債券利息和存款利息都要高，并需在稅后利潤中支付，這意味著開發(fā)商多支付了籌資成本，增稅后利潤中支付，這意味著開發(fā)商多支付了籌資成本，增加了稅收負擔。而且，股票的發(fā)行和上市手續(xù)復雜，影響加了稅收負擔。而且，股票的發(fā)行和上市手續(xù)復雜，影響因素多，企業(yè)須定