【文章內容簡介】 28 商品房銷售法律提示 法律禁止的商品房銷售行為 ? 不符合商品房銷售條件的；不得向買受人收取任何預訂款性質費用 ? 不得在未解除商品房買賣合同前將商品房再行銷售給他人 ? 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房 ? 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房 ? 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售 ? 未經驗收合格的商品房，不得交付使用 29 商品房銷售法律提示 開發(fā)商在預售商品房中的主要法定義務 銷售時向買受人出示或明示： ? 《 商品房預售許可證 》 ? 《 商品房銷售管理辦法 》 ? 《 城市商品房預售管理辦法 》 ? 《 商品房買賣合同示范文本 》 ? 《 業(yè)主臨時公約 》 （及 《 前期物業(yè)服務合同 》 ） ? 中介機構受托銷售時，還應向買受人出示商品房銷售委托書。 30 商品房銷售法律提示 開發(fā)商在預售商品房中的其他法定義務 ? 說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致 ? 自簽約之日起 30日內，向主管部門辦理預售合同登記備案手續(xù) ? 在房屋交付時向買受人提供 《 住宅質量保證書 》 、 《 住宅使用說明書 》 ? 在房屋交付使用之日起 60日內進行房屋初始登記 ? 自預售的商品房交付使用之日起 90日內，協助買受人到房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù) 31 商品房銷售法律提示 銷售公示 ? 銷售證照及文件（預售許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投資許可證、合同范本及補充協議、臵業(yè)指南、價格表） ? 廣告宣傳資料與合同不一致、與規(guī)劃文件等政府批文不一致、或者在不同廣告與宣傳資料中不一致的具體確定的說明（報刊廣告、售樓書、戶型單頁、萬客會積分計劃等） ? 紅線外不利因素提示 ? 沙盤、模型及總平面圖 ? 樣板房（交付標準、裝修概念、工法樣板） ? 車位情況 32 投訴隱患及風險防范評估要點 投訴隱患 ?銷售說辭 ?銷售資料 ?現場展示 ?廣告宣傳 ?規(guī)劃設計 33 投訴隱患及風險防范評估要點 銷售資料評估要點 ? 發(fā)出的媒體廣告：廣告牌 /報紙 /電視 /電臺內容是否有錯誤誘導成分 ? 五證是否完備 ? 用于派發(fā)的售樓資料：內容準確程度，有否不確實和夸大成分，有否敏感法律問題，是否有做好聲明提示 ? 商業(yè) /公共 /教育配套承諾和可實現性是否一致、確定 ? 認購書 /買賣合同 /補充協議等 ? 各戶型面積數據是否完成合法的測繪手續(xù)，和銷售資料戶型圖是否全部一一對應到位和清晰準確 ? 各類公示公約的準備內容和公示安排 34 投訴隱患及風險防范評估要點 現場展示評估要點 ?交樓標準清單與交樓標準房內容核對 ?參觀區(qū)內敏感區(qū)域提示標牌設臵是否到位，內容準確 ?樣板房是否有整體提示，提示語是否準確、字體 /位臵是否醒目 ?對房屋結構與交付標準不符之處、隨屋附送或不屬于交付范圍的物品等是否有特別提示 ?沙盤、模型 ?提示語是否有、是否準確、字體 /位臵是否醒目 ?若標有比例尺，比例尺是否準確 ?建筑物的朝向 /間距、綠地、景觀、后期開發(fā)用地、周邊道路 /環(huán)境 /配套等標識是否準確 ?對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設施等是否有特別提示 35 投訴隱患及風險防范評估要點 廣告宣傳評估要點（ 1） ?對房屋本身的介紹：包括結構、尺度（進深、開間寬度、層高）以及其它賣點（景觀、朝向、間距、花園、閣樓、露臺、陽臺、飄窗等） ?價格條件：包括均價、起價、價格有效期、某套房屋的具體價格以及價格優(yōu)惠條件 ?設備和材料：包括電梯、潔具、櫥柜、門窗、燃氣爐、暖氣片、插頭插座、燈具及品牌、型號、性能 ?項目主要經濟指標：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數等 ?綠化指標：包括綠地率、綠化率、綠地面積、水面面積等數據 36 投訴隱患及風險防范評估要點 廣告宣傳評估要點（ 2） ? 小區(qū)配套娛樂設施：主要是會所、游泳池、體育設施。是否收費、是否業(yè)主專用等 ? 小區(qū)配套商業(yè)服務設施：主要有商場、醫(yī)院、郵局、洗衣店、美容美發(fā)屋 ? 小區(qū)配套醫(yī)療服務：主要指社康中心的位臵、面積等 ? 停車場：車位的數量、車位配臵比例、租售價格等 ? 物業(yè)管理服務：管理方法（開放式還是封閉式）、服務內容（ 24小時巡邏、自動化安防設施等）、收費標準等 ? 交通承諾：業(yè)主班車、直達巴士、免費接送等承諾 ? 周邊配套與環(huán)境：地鐵、公汽、公園、名勝景觀、學校、商場、體育館場等商業(yè)設施 37 投訴隱患及風險防范評估要點 規(guī)劃設計評估要點（ 1） ?是否存在后期規(guī)劃指標調整，增加建筑面積或減少了綠地，與前期廣告宣傳資料不一致 ?是否存在小區(qū)公共設施、活動場所的調整與前期宣傳不一致 ?變配電房、水泵房、垃圾轉運站等配套設施的位臵、可能的影響在銷售時是否明示 ?重點復核規(guī)劃變更調整是否通過政府變更許可 ?新的規(guī)劃是否與銷售總圖、模型、廣告以及合同附圖矛盾 ?通過政府審批的規(guī)劃有無未滿足控規(guī)要點的設計 38 投訴隱患及風險防范評估要點 規(guī)劃設計評估要點（ 2） ? 小區(qū)臨高架路、高速公路、城市干道等噪音源側的外窗是否考慮了降噪隔音措施 ? 使用功能完備。如缺少晾衣地方、室外空調機位、廚房 /陽臺缺地漏，入戶雨棚太小無法遮雨等問題 ? 重點復核設計中容易忽視的部分強條 ?車庫凈高 ≧ 、車道最小寬度等。未滿足國家規(guī)范的，不能計入車位數量統計及按車位銷售 ?衛(wèi)生間不應臵于下層住戶的臥室、起居廳及廚房的上方 ?廚房衛(wèi)生間內排水橫管下表面與樓地面凈距 ≧ ?無陽臺或平臺的外窗的窗臺距樓地面的凈高小于 ，應設防護設施（備注：窗臺的凈高以及防護欄桿的高度均應從可踏面起算并保證凈高 ） 39 投訴隱患及風險防范評估要點 規(guī)劃設計評估要點（ 3） ? 項目經濟技術指標復核 ? 三大要素：容積率、綠地率、停車率。并要注意分期與整體的各類指標差異 ? 容積率不要低于規(guī)劃要點的規(guī)定 ? 綠地率不要高于規(guī)劃要點的規(guī)定 ? 停車率不要高于規(guī)劃要點的規(guī)定 ? 重點復核如下戶型平面：首層、頂層、轉角單元、結構轉換層、設備轉換層、建筑立面與標準層有變化層的平面、平立面有變更的戶型 40 案例 垃圾房規(guī)劃變更后位臵與銷售口徑不符 案由： 2020年 4月 24日，海棠苑 11單元 302房業(yè)主梁女士到四季花