【導(dǎo)讀】了解商品房銷售常用法律法規(guī)規(guī)定。增強銷售風(fēng)險意識，提高風(fēng)險防范技能。嚴(yán)格銷售風(fēng)險評估和過程監(jiān)督檢查，避。免重大銷售承諾風(fēng)險。避免違法廣告和重大違約行為。投訴隱患及風(fēng)險防范評估要點。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。《中華人民共和國廣告法》。公民的姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)受到侵害的，有。也指妨礙處于持續(xù)或正在繼續(xù)。從事高度危險作業(yè)，沒有按有關(guān)規(guī)定采取必要的安全防護。損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。確保住戶的絕對安全。神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。開更正消除影響，并處廣告費用一倍以上五倍以下的罰款。責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者停止發(fā)布、公開更正，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條發(fā)布廣告違反本法第九條至第十二條規(guī)定的，責(zé)令負(fù)。未取得專利權(quán)的，不得在廣告中謊稱取得專利權(quán)。頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明。

　　

【正文】 認(rèn)購書 〉 時，銷控核對明源系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)該單位價格與之前銷售人員提供給客戶的價格不一致，折后相差 13萬元。發(fā)現(xiàn)此情況后，現(xiàn)場向客戶解釋屬銷售人員提供錯誤的價目表，并提出兩個解決方案：在正確價格基礎(chǔ)上給予額外 99折或退還定金?？蛻魧Υ瞬唤邮?，堅持要求按 4月 30日提供的價目表認(rèn)購。 原因分析： 工作失誤，導(dǎo)致提供給銷售人員的價目表錯誤，與明源系統(tǒng)不一致。 解決過程： ?客戶關(guān)系中心保持與客戶的溝通，闡明公司處理意見和態(tài)度。 ?通過公共關(guān)系，表達(dá)與客戶和解的意愿。 ?客戶最終接受雙倍退還定金的處理方案。 經(jīng)驗教訓(xùn)： ?嚴(yán)格執(zhí)行價目表審批流程，保證有效準(zhǔn)確。 47 案例 未按期交付商品房 案由： 藍(lán)山花園藍(lán)海苑 C6101業(yè)主羅啟炎 2020年 3月 30日認(rèn)購該單元，次日辦理按揭貸款手續(xù)， 5月 16日銀行放款入賬廣州萬科， 5月 31日公司給業(yè)主發(fā)出收樓書面通知，業(yè)主于 6月 3日辦理了收樓的各項手續(xù)。而公司與業(yè)主簽訂的購買合同約定的交樓日期為 4月 30日。 6月 6日，業(yè)主發(fā)函要求我司支付逾期交房的違約金 13762元。 原因分析： 部門銜接出現(xiàn)問題，沒有核控措施； 沒有及時通過通知方式彌補上述銜接出現(xiàn)的問題。 沒有給辦理按揭貸款提供足夠的時間 面臨風(fēng)險： 買受人解除合同，出賣人支付違約金、退還購房款并支付同期貸款利息。 解決過程： 公司復(fù)函并經(jīng)溝通后，業(yè)主放棄了要求支付逾期交房的違約金 13762元主張。 經(jīng)驗教訓(xùn)： 及時履行通知義務(wù)。 48 第十條 交房期限 甲方應(yīng)當(dāng)在 _____年 _____月 _____日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用。 因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，甲方應(yīng)當(dāng)及時書面告知乙方。 交付后，甲方不得以房屋已交付使用為借口懈怠其在本合同中應(yīng)承擔(dān)的其它義務(wù)，如：辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)等。 第十一條 交房條件 甲方交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合下列第 ____種條件： 1 、該商品房已經(jīng)有關(guān)政府部門辦妥竣工驗收備案手續(xù)； 2 、該商品房項目已辦理初始登記手續(xù)。 3 、另行約定交房條件： _______________________________。 以上交房條件，雙方可以任選其一。 雙方可以就該商品房的裝飾、附屬設(shè)備的規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)等進行協(xié)商，達(dá)成的一致意見作為本合同的附件。 合同依據(jù) 49 三、關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任（對合同第八條的補充）： 非賣方原因?qū)е裸y行按揭款無法按合同約定支付至指定的監(jiān)控賬戶，賣方不承擔(dān)違 約責(zé)任。 四、關(guān)于交房期限（對合同第十條的補充）： 如出現(xiàn)下列原因，賣方可以延期交付使用： 合同約定的交付期限屆滿時，買方未按合同約定支付房價款、違約金或按揭貸款 未支付至指定的監(jiān)控賬戶、因買方原因合同未備案； 政府部門對房屋竣工驗收及市政配套設(shè)施建設(shè)之延誤。 合同依據(jù) 50 案例 按揭成數(shù)未批逾期付款違約責(zé)任界定 案由： 城花 M2202業(yè)主與 2020年 5月 20日簽訂買賣合同，當(dāng)日公司并沒有簽字蓋章，此后一個多月沒有通知業(yè)主合同簽署情況、按揭貸款等手續(xù)辦理情況等事項，后恰逢“國六條”實施細(xì)則出臺，業(yè)主八成按揭貸款沒有被批下來，業(yè)主無錢繳納剩下的一成首期款，便以此為由，向公司發(fā)函要終止購買上述房屋的要約，并要求退還已支付的首期款 103481元、律師費、公證費等費用及利息，雙倍返還定金。還威脅要向國土、建設(shè)、工商、消協(xié)、證券、新聞媒體等上訪、投訴、披露等 原因分析： 原因分析： 按揭成數(shù)未批（不可抗力） 沒有及時履行合同約定和法律規(guī)定的通知義務(wù) 解決過程： 解除合同，返還已支付全部款項。 經(jīng)驗教訓(xùn)： 履行通知義務(wù) 51 法律有關(guān)不可抗力的規(guī)定 ? 《 民法通則 》 第一百零七條 因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。 ? 第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： (一 )因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； ? 第九十五條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。 法律規(guī)定 52 案例 交房日期與展示合同不符 案由： 胡女士于 2020年 2月 20日認(rèn)購萬科藍(lán)山花園藍(lán)庭苑 A3單元 1204號房，并與我司簽訂了 《 萬科藍(lán)山花園認(rèn)購書 》 ，胡女士要求銷售人員提供示范合同文本供回家研究，銷售人員在沒有找到其所認(rèn)購的藍(lán)庭苑（小高層）的相應(yīng)合同文本的情形下，就給了藍(lán)海（情景洋房）的合同文本給胡女士。后胡女士因自身原因不打算購買萬科藍(lán)山房子，就以銷售人員向其提供的合同文本的交樓時間為 2020年 4月 30日，而雙方的簽約文本約定交樓日期為 2020年 12月 31日為由向白云區(qū)人民法院起訴我司。認(rèn)為雙方對 《 商品房買賣合同 》 條款未能達(dá)成一致意見，要求法院判令我司退還其購房定金 10000元并計付利息。 原因分析： 沒有嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)章 面臨風(fēng)險： 雙倍返還定金。 解決過程： 庭外和解，退回 10000元定金中的 9000元。 經(jīng)驗教訓(xùn)： 規(guī)范展示的合同范本，客戶確認(rèn)告知信息。 53 法律有關(guān)規(guī)定 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 ? 《 擔(dān)保法 》 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 法律規(guī)定 54 謝謝大家！