【文章內容簡介】 位數量（個） －34購物功能－－文具、書店等物業(yè)標準要求物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 50200 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 新風量 單層面積（㎡） － 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 －經營樓層選擇（層） ≤3 電梯（部） － 隔油池 －結構層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 －開間要求（ m） 4－ 8 供電 一般商業(yè)標準 （三廂電） 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥ 4 供水 一般商業(yè)標準 其他 －樓板承重（ Kg/㎡） － 燃氣管道 －通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數量（個） －35購物功能－－服裝服飾等物業(yè)標準要求物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 50200 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 新風量 單層面積（㎡） － 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 －經營樓層選擇（層） ≤2 電梯（部） － 隔油池 －結構層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 －開間要求（ m） ≥ 4 供電 生活用電標準以上 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥ 4 供水 一般商業(yè)標準 其他 進深 1015樓板承重（ Kg/㎡） － 燃氣管道 －通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數量（個） －36購物功能－－眼鏡店物業(yè)標準要求（零距離眼鏡店）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 50400 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 新風量 單層面積（㎡） － 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 －經營樓層選擇（層） ≤2 電梯（部） － 隔油池 －結構層高要求（ m） ≥3 步梯 － 排污 －開間要求（ m）48，面積大要求有 2－ 3個門面供電 一般商業(yè)標準 消防 包括消火栓、噴淋頭、煙感 等。柱間要求（ m） ≥ 4 供水 一般商業(yè)標準 其他樓板承重（ Kg/㎡） － 燃氣管道 －通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數量（個） －37休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)商家物業(yè)要求分類休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)（ 4個樣本）美發(fā)美容、 SPA足浴、按摩棋牌健身(等等 )38休閑娛樂功能－－美發(fā)物業(yè)標準要求（聚星）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 120300 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 新風量 －單層面積（㎡） ≥ 120 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 －經營樓層選擇（層） ≤3 電梯（部） － 隔油池 －結構層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 提供接口開間要求（ m） 8米 供電 一般商業(yè)用電 （三廂電） 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 一般商業(yè)用電 其他 －樓板承重（ Kg/㎡） － 燃氣管道 不需要通訊要求 提供電話線配口洗手間 需要停車位數量（個） 1539休閑娛樂功能－－美容、 SPA物業(yè)標準要求（克麗緹娜）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 80200 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 新風量 單層面積（㎡） 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層） ≤3 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 排污 提供接口開間要求（ m） 8米 供電 商業(yè)用電標準（三廂電 ） 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 提供接口 其他 樓板承重（ Kg/㎡） － 燃氣管道 不需要通訊要求 提供電話線配口洗手間 需要停車位數量（個） 5個以上40休閑娛樂功能－－棋牌物業(yè)標準要求（皇朝棋牌）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 150300 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 單層面積（㎡） 150（二層起 ） 空調要求 各包廂預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層） 2～ 3 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 提供樓梯 排污 提供接口開間要求（ m） 4米 供電 一般商業(yè)用電 （三廂電） 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 提供接口 其他 樓板承重（ Kg/㎡） － 燃氣管道 需要通訊要求 提供一路電話線以上洗手間 有停車位數量（個） 10左右41休閑娛樂功能－－健身館物業(yè)標準要求（青鳥健身）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 8003000 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 3個 500*500mm的新風口和 2個500*500mm的排風口單層面積（㎡） ≥800 空調要求 ≥400 卡 /M２ /小時 排煙散熱 經營樓層選擇（層） 1～ 3 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥ 步梯 根據樓層需要情況提供 排污 提供市政接口開間要求（ m） 供電 供電 3000KVA以上 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） 9 供水 供水 200噸 /天 其他樓板承重（ Kg/㎡） 器械集中區(qū)域 750kg/m2； 燃氣管道 需要通訊要求 提供 2路電話線以上洗手間 配有停車位數量（個） 30個以上42服務功能各業(yè)態(tài)商家物業(yè)要求分類服務功能各業(yè)態(tài)（ 5個樣本）銀行電信服務、郵政洗衣彩擴、復印打字、房產中介、家政服務、物流、裝潢診所幼托所寵物服務(等等 )43服務功能－－銀行物業(yè)標準要求（華夏銀行營業(yè)廳）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 200300 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 單層面積（㎡） 200300 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層）1層，或者 1層聯(lián) 2層 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 視樓層要求而定 排污 －開間要求（ m） 12米以上 供電 提供備有電源 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 － 其他樓板承重（ Kg/㎡） 燃氣管道 －通訊要求 電話、寬帶洗手間 一般要求配有停車位數量（個） －44服務功能－－服務物業(yè)標準要求（電信營業(yè)廳）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 60100 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 單層面積（㎡） 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層） 1層 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 排污 －開間要求（ m） 4米以上 供電 提供備用電源 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 － 其他樓板承重（ Kg/㎡） 燃氣管道 －通訊要求 電話、寬帶洗手間 停車位數量（個） －45服務功能－－洗衣物業(yè)標準要求（卡柏）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 50100 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 單層面積（㎡） 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層） 1層 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 排污 開間要求（ m） 4米以上 供電 一般商業(yè)用電（三廂電 ） 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 提供接口 其他樓板承重（ Kg/㎡） 燃氣管道 通訊要求 洗手間 停車位數量（個） 46服務功能－－文印店等小型服務業(yè)態(tài)商家物業(yè)要求物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） 2040 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 單層面積（㎡） 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層） 1層 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 排污 開間要求（ m） 4米以上 供電 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 其他樓板承重（ Kg/㎡） 燃氣管道 通訊要求 電話、寬帶洗手間 停車位數量（個） 47服務功能－－幼兒園物業(yè)標準要求（大地幼兒園）物業(yè)結構指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求 物業(yè)配備指標 具體要求需求面積（㎡） ≥1800 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 新風量 單層面積（㎡） ≥600 ，每個教室 60 空調要求 預留空調安裝位置 排煙散熱 經營樓層選擇（層） 1～ 3層 電梯（部） 隔油池 結構層高要求（ m） ≥4 步梯 提供 排污 －開間要求（ m） 庭院要求 供電 供電 1100KVA雙電源 消防 符合國家消費安全標準柱間要求（ m） ≥4 供水 管徑 50mm 其他 提供室外活動場所 (500㎡以上 )樓板承重（ Kg/㎡） 燃氣管道 提供接口通訊要求 電話、寬帶洗手間 有停車位數量（個） 20以上48社區(qū)商業(yè)開發(fā)盈利模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)盈利模式 49社區(qū)商業(yè)開發(fā)盈利模式社區(qū)商業(yè)開發(fā)盈利模式純銷售策略 售后返租策略 先租后售策略 純租賃 租售結合?部份銷售可以增加現緊流。?分散商業(yè)投資風險?對銷售商鋪的管理難度較大，?可能對商業(yè)的長期整體經營無法把握 ?樓盤規(guī)模足夠大，并且分期開發(fā)。保留大型主力店鋪的產權，長期出租。其余小鋪位帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求出售。?此策略適用于 G G C、 T1的鄰里商業(yè)中心以上商業(yè)。優(yōu) 點缺點適用類 型?快速回籠資金?操作相對簡便?不利于后期經營管理?失去物業(yè)增值的機會?適用于商業(yè)較為成熟區(qū)域，例如 TOPG G2類的社區(qū)商業(yè)，可帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求出售。?短期內套現，快速回籠資金?投資門檻較低?經營管理者是否具有長期、穩(wěn)定經營的能力 。?適用于大型商業(yè)物業(yè)的分割出售，發(fā)展商長期包租，再由大商家整體承租。?此策略操作難度大，后期操作往往給開發(fā)商的名譽帶來不良影響，多為資金緊張的緊急策略，不建議萬科采用?？梢园凑?業(yè)態(tài)規(guī) 劃要求定向招商 ,按需求完善生活配套?養(yǎng) 鋪 期的扶持能幫助物 業(yè)升 值 ，提升投 資 價 值?需 設 立 專業(yè) 的 經營 管理公司 負責經營 管理?招商能力的要求極高?日常 經營 能力的要求高?經營風險 最大?適用于 對 商 業(yè)業(yè)態(tài) 有 嚴格要求，且 經營 狀況不佳的商 鋪 。例如 TOP2， T2的社區(qū)商 鋪 。?租金高， 發(fā) 展商收益可能最大?物 業(yè) 升 值 空 間 大，容易出售；租期短，容易改 變功能或 調 整 經營?需 設 立 專業(yè) 的 經營 管理公司 負責經營 管理?招商能力的要求極高?日常 經營 能力的要求高?經營風險 最大?適用于 對 商 業(yè)業(yè)態(tài) 有 嚴格要求，且 經營 狀況不佳的商 鋪 。例如 TOP2， T2的社區(qū)商 鋪 。50社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經營要求和招商策略 /經營評估51社區(qū)商業(yè)商家的選址 /經營評估指標環(huán)境評估 投資評估 經營成本評估 回報周期評估商圈級別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費裝修金額設備投入金額營運準備金人工費水電煤租金承受范圍月營業(yè)額（保本）毛利率回本年數52餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經營環(huán)境評估（13個樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 區(qū)域型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內品牌為主特色中餐 外婆家 標準店 1200方　 街坊型及以上 寫字樓 ,賓館 ,商業(yè)中心，居住區(qū) 國內品牌為主特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內品牌為主中式快餐 九佰碗 標準店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,商業(yè)中心，商貿市場，居住區(qū)，交通樞紐 國內品牌為主中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,景區(qū)，商業(yè)中心，商貿市場，交通樞紐 國內品牌為主中式快餐 快樂廚房 標準店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商貿市場，居住區(qū)，學校 國內品牌為主西式快餐 肯德基 標準店 400方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，學校，交通樞紐 國際品牌為主西餐 元祿回轉壽司 文三路店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內品牌為主西餐 必勝客宅急送 標準店 120方 鄰里型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內品牌為主西餐 必勝客 黃龍店 400方 鄰里型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主西餐 棒約翰 標準店 300方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點 哈根達斯 西湖天地店 300400方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 區(qū)域型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心 國內品牌為主53餐飲功能各業(yè)態(tài)