【文章內(nèi)容簡介】 房養(yǎng)老 ”這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。我國現(xiàn)有的 養(yǎng)老模式（ 1/3）我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式 代表案例 典型特征 模式點評異地養(yǎng)老異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合 的一項全新產(chǎn)品。 它以基地連 鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的 經(jīng)營模式、 全包式的服務(wù)，高性價 比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假 產(chǎn)品不同， 它的特點是針對老 年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式 ”養(yǎng)老 大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性 ”養(yǎng)老 天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院 炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中我國現(xiàn)有的 養(yǎng)老模式（ 2/3）我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式 代表案例 典型特征 模式點評度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得 客戶，與其他度假產(chǎn)品不同， 它的特點是針對老年人 養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。分時度假式養(yǎng)老云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式 而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式， 是一種將房地產(chǎn)業(yè)、 酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一 起的一種商業(yè)新概念。 我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普 遍意義。連鎖養(yǎng)老超市 遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務(wù)型機構(gòu)這種連鎖超市服務(wù)功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務(wù)群體。雖為非營利性機構(gòu)，但以后可市場化的運作。我國現(xiàn)有的 養(yǎng)老模式（ 3/3）我國老年住宅模式 政府收益型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓， 四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄， 最低收費約 1000元 /月 人政府福利型主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務(wù)機構(gòu)。企業(yè)贏利型由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。如：北京太陽城、上海綠地 21城類型：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式我國老年住宅現(xiàn)狀及問題– 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務(wù)– 僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商– 我國社會保證體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成 “產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化 ”。– 無真正針對老年人生活習(xí)慣、消費習(xí)慣、心理特點等方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。 目前處于老年住宅初級階段，多為商業(yè)贏利性 老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大 現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差– 現(xiàn)有老年公寓具有 “ 福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營 ” 的特點，基本屬于商業(yè)范疇我國老年住宅現(xiàn)狀特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長我國老年住宅的現(xiàn)狀特點人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟 .充分條件必要條件人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇老年人養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)達(dá)，社會保障體系完善政府扶持，給予政策與資金的支持216。我國老年人口絕對數(shù)字大，到 2040年 60歲以上的老人 ，而 65歲以上達(dá)到 億人， 增長速度將快于經(jīng)濟發(fā)展速度。216。傳統(tǒng)的 “ 家庭養(yǎng)老 ”觀念在相當(dāng)時間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位 ,“ 度假養(yǎng)老 ” 觀念沒有形成。我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細(xì)分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有的贏利性老年住宅并不成熟。我國老年住宅生存條件未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長我國 80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的 10%，每年 5%的速度增長世界 罕見。20302040年會面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會保障機制將不斷完善未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統(tǒng) “家庭養(yǎng)老 ”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和 “度假養(yǎng)老 ”習(xí)慣開始形成人口老齡化嚴(yán)重的未來，政府也會給予政策與資金上的扶持我國老年住宅預(yù)期我國老年住宅預(yù)期216。第一階段是試驗期 ： 時間大約在 5年之內(nèi)，開發(fā)商在這個階段要創(chuàng)立品牌，占領(lǐng)市場地盤，開發(fā)項目的規(guī)模要適度、項目區(qū)域布局要合理，項目開發(fā)首選中心城市和經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)城市，市場客戶以高端為主，開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品和經(jīng)營產(chǎn)品過程中不求高額回報但穩(wěn)中求勝。目前我國老年住宅行業(yè)處于起步階段，將經(jīng)過試驗期、成長期和穩(wěn)定期三個階段，大約 20年中游將會形成比較成熟的市場。216。第二階段是成長期 ： 時間大約在 5年以后，那時市場需求逐步旺盛，需求更加多樣，產(chǎn)品更加細(xì)分，許多投資商會紛紛涌入這個行業(yè)，行業(yè)中的中小開發(fā)商很多，開發(fā)商實力不均，項目建設(shè)分布在全國各地區(qū)各城鎮(zhèn)，項目投資回報率較高并盈利能力穩(wěn)定。216。第三階段是成熟期： 時間大約在 10年以后，開發(fā)商和管理商的品牌成為行業(yè)和消費者的主導(dǎo)，開發(fā)商的實力和規(guī)模相對集中，市場需求完全釋放，市場開發(fā)充分競爭，產(chǎn)品檔次拉開，產(chǎn)品多樣能滿足不同的消費者需要。216。截至目前，我國養(yǎng)老社區(qū)的市場剛剛起步，建設(shè)規(guī)模還較??；隨著人口快速老齡化的到來，到 2023年市場規(guī)模達(dá)到 萬億元，2050年近 萬億元規(guī)模，養(yǎng)老社區(qū)市場將迎來重大發(fā)展機遇！我國老年住宅情況小結(jié)p人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢顯現(xiàn) 引發(fā) 老年住宅的發(fā)展進(jìn)程p社會保障體系不完善 阻礙 老年住宅的快速發(fā)展p服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于 初級 發(fā)展階段p傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅 需要 一定的市場培育期p缺少政府的扶持及較高的成本投入 限制 了老年社區(qū)的發(fā)展p未來發(fā)展前景看好，但需 較長的市場培育期報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國內(nèi)老年住宅案例國外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營銷模式商業(yè)計劃書北京 “東方太陽城 ”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位 ——“ 世界級的高尚退休社區(qū) ”、 “全新退休生活的領(lǐng)跑者 ”216。區(qū)位： 坐落于有 “ 東方萊茵河 ” 之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；216。定位： “ 世界級的高尚退休社區(qū) ” 、 “ 全新退休生活的領(lǐng)跑者 ”216。規(guī)模： 規(guī)劃面積 234萬平方米，總建筑面積 70萬平米，共可入住 2萬余人；216。物業(yè)類型： 獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為 78716平方米不等；216。區(qū)域概況? 項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。216。項目主要目標(biāo)客源地為北京。 2023年，北京 65歲及以上人口超 10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均 GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費力很強；北京東方太陽城規(guī)劃特點：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計體現(xiàn)老年社區(qū)特色 —— 極致景觀與閉合的開放組團(tuán) 整體規(guī)劃216。帶狀排布，景觀資源最大化： 傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面216。組團(tuán)設(shè)計，功能獨立： 由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃216。組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；216。多層級交流空間： 組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所；公建區(qū)二期規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)： 開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念： 摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為設(shè)計公司：開發(fā)商請美國 SASAKI設(shè)計公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例；三期 一期北京東方太陽城取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內(nèi)老年社區(qū)典范主流客戶：? 95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源；? 職業(yè)： 教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主；? 客戶特征： 很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受；銷售情況：? 一期、二期分批開盤后均已售罄；? 三期期房于 2023年 5月開盤已售罄 . 價格元 /平方米四合院價格 2023 2023 2023 2023 2023 2023時間軸30006400分期3200 3500 4000公寓71244500套產(chǎn)品面積(平方米 )數(shù)量第 一 期第 二 期 4200獨棟別墅266502108套聯(lián)排別墅/公寓193244/78272231套/89套第三期典藏四合院4247167套/共 361套公寓價格/點式別墅/公寓 6500 7300聯(lián)排別墅價格獨棟別墅價格850012023210008000點式別墅價格東方太陽城各期銷售情況時序圖北京東方太陽城成功關(guān)鍵點（一）：良好的自然環(huán)境 —— 精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境216。 水景觀： 社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近 500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到 35%；216。 綠化： 周邊有 10萬株林木，社區(qū)綠化率高達(dá) 80％。每個區(qū)域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障；216。 空氣質(zhì)量： 社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá) 2023個 /立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)； 精心設(shè)計社區(qū)水系和綠化 社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量；北京東方太陽城成功關(guān)鍵點（二）：人性化的規(guī)劃設(shè)計 —— 多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計? 無障礙設(shè)計 ： 針對 老年人的特殊設(shè)計? 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道? 地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓? 戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)? 居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)? 衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手? 插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度? 感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙? 采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性? 戶型設(shè)計各有側(cè)重：? 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳? 中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室? 老人需要照顧：有些戶型設(shè)計了保姆間? 環(huán)境設(shè)計方便交流：? 大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；? 園林設(shè)計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間； 景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入 會所 會所北京東方太陽城成功關(guān)鍵點（三）：完善的配套服務(wù)設(shè)施 —— 針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等? 主體建筑概況：? 規(guī)劃面積 5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身； 專業(yè)醫(yī)師問診大型公共建筑群? 太陽城社區(qū)醫(yī)院：? 規(guī)模 ：太陽城醫(yī)院面積 ；? 專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備 ：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；? 定期體檢提出保健計劃 ：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；? 全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)： 緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；? 專業(yè)急救中心： 與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽城成功關(guān)鍵點（三）：完善的配套服務(wù)設(shè)施 —— 針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等室外泳池社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一