【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。 ?改變?nèi)穗H關(guān)系 ： 公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。 人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進行交流。 ?私密性、安全性： 在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與； 安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此， 社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟型小獨棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價值分析 Townhouse常見溢價方式 規(guī)避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議 小獨棟產(chǎn)品的界定 Townhouse的構(gòu)成： TownHouse是一種準(zhǔn)獨立住宅形式，它是由 Town的文化氛圍、 House的私人生活和 Nature的 自由格調(diào)，三種因素的組合體。 Townhouse 的技術(shù)要點 1） TH單體的層數(shù)通常在 2~3層，面寬范圍：以 6~8米居多，最小可至 ，北京湯 House某 戶型兩開間面寬 ；上海格林春曉某戶型面寬 13米。 2） TH常見以 6聯(lián)、 8聯(lián)、 10聯(lián)居多，其總長度受消防規(guī)范限制。 3） TH社區(qū)的容積率一般在 ~。 Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見角色 1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個社區(qū)的低密度意向，又可以加強開發(fā)強度，或以 價格差消化資源劣勢地塊。 2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性同時又可體現(xiàn)明顯升級。 3）遠郊別墅板塊中的低總價度假產(chǎn)品 Townhouse定義與特征 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟型小獨棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價值分析 Townhouse常見溢價方式 規(guī)避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議 小獨棟產(chǎn)品的界定 Townhouse 的價值要素 Townhouse產(chǎn)品的核心價值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實現(xiàn)“獨門獨院、有天有地”的生活模式 ——獲得獨立住宅的居住感受而支付相對低的價格，是該產(chǎn)品立足市場的根本。 如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為 TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo) ——這一點也 是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。 “看齊獨棟”的空間構(gòu)成 “有天有地”的充分表達 兼顧私有和鄰里的單元組合方式 Townhouse價值分析 ——“看齊獨棟”的空間構(gòu)成 Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個組成部分： 禮儀接待性空間。 包括：入口、客廳（有時與起居室合一）、餐廳等； 居家活動性空間。 包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；； 私密性空間。 包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等； 輔助性空間。 包括：洗衣室、儲藏、車庫、地下室等； 景觀性空間。 包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺等。 禮儀性空間的分化獨立，以及景觀空間的比重加大，是 TH產(chǎn)品的顯著特征； 同時空間更加“立體” ——TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營造出“別墅感受”。 Townhouse價值分析 ——“有天有地”的充分表達 “有天有地”是別墅生活的典型特征 ——具體是指室內(nèi)外空間在多層面實現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅 “有天有地” ，而且必須是 “自有天地” 。限于 TH自身形式上的局限性，其需要通過 底層花園、入戶平臺、內(nèi)天井和露臺 這些空間元素對“有天有地”的特征進行強化。 天井內(nèi)庭院兼具功能意義 和情景價值 大進深卻沒有暗室和暗廊 連過道都是自然光，上樓下 樓都可以看到內(nèi)院 Townhouse價值分析 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 萬科第五園三期 TB戶型四房兩廳四衛(wèi) 221平米 首層入戶庭院 Townhouse價值分析 三層主臥大露臺 ——兼顧私有和鄰里的單元組合方式 傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用 “山墻并聯(lián)” 的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些 TH項目中通過 “錯聯(lián)”、“對拼”和“合院” 等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。 ?普通的“山墻并聯(lián)式”的 TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較 為單調(diào)。 ?通過院墻和水系的處理，形成江南“水巷” 的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的 弱化了線性空間的單調(diào)之感。 Townhouse價值分析 （ 1） “錯聯(lián)” ——增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感 ? 錯聯(lián)使每戶均有完整 的體型和豐富的立面朝 向入口和庭院。 ? 單體來看，外墻面積 增加，有更好的采光、 通風(fēng)和觀景效果，特別 是中間單元的居住品質(zhì) 明顯提升。 ? 社區(qū)外部空間也因此 更加豐富多變，打破行 列式的雷同格局。 首層： 89平米 二層： 80平米 地上建面： 169平米 首層 二層 Townhouse價值分析 （ 2） “對拼” ——強化私家院落感，改善社區(qū)公共空間 ?居室采光充分，可以形成多重庭院， 且庭院具有較好的私密性； ?提高土地利用率，同時實現(xiàn)高于聯(lián)排 產(chǎn)品的價格上線。 新浦江城聯(lián)院別墅 Townhouse價值分析 （ 3） “合院” ——化零為整，社區(qū) 鄰里 私家的層次遞進成為產(chǎn)品亮點 私庭，安全感歸屬感 大為強化 米，又結(jié)合錯層 米，藍色區(qū)整體 米停車 萬科第五園 Townhouse價值分析 聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向 Townhouse價值分析 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟型小獨棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價值分析 Townhouse常見溢價方式 規(guī)避小獨棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨棟產(chǎn)品戶型設(shè)計建議 小獨棟產(chǎn)品的界定 方式一：地下室可以通過抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。 中庭花園下沉； 美林香檳小鎮(zhèn) 半地下室，頂部高出水平面 60工分以上 Townhouse常見溢價方式 方式二：入戶口和平臺設(shè)計是 TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影 中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺要略大； 端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺放大可成為休憩區(qū)；