【正文】 私人會(huì)所往往位于城市商業(yè)中心、高端酒店、景區(qū)，一般距居住地較遠(yuǎn)，日常消費(fèi)不便利。日常餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）， 貼裝修生活超市、便利店 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）， 貼營(yíng) 運(yùn)成本菜市場(chǎng) 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）面包、水果、眼鏡、藥店、家紡等日常購(gòu)物類 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）美容美發(fā) 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）幼兒園 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）， 貼營(yíng) 運(yùn)成本電信服務(wù)、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收現(xiàn)房 免租金（ 3個(gè)月）82萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠T2以滿足郊區(qū)樓盤的生活必備需求為前提，通過會(huì)所形式來滿足休閑度假消費(fèi)。開業(yè)時(shí)間選擇通常選擇在周末或傳統(tǒng)的節(jié)假日，如此能有更多的居民參與其中，凝聚起更多的人氣，營(yíng)造熱鬧良好的商業(yè)氛圍。?此策略操作難度大，后期操作往往給開發(fā)商的名譽(yù)帶來不良影響，多為資金緊張的緊急策略，不建議萬科采用。單層面積（㎡） 200500 空調(diào)要求 提供中央空調(diào)或者空調(diào)安置位置 排煙散熱 密閉性要求較高經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 電梯（部） 不要求 隔油池 有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m） ≥ 4 步梯 寬 排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施開間要求（ m） ≥ 8 供電 100KW 消防 配有消火栓、噴淋頭、煙感 等。5％） ㎡2－ 3％ ㎡3％ 5％ ㎡— 2㎡萬科各產(chǎn)品品類的社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位14萬科各產(chǎn)品品類的社區(qū)商業(yè) 功能組合比例產(chǎn) 品 類 型 產(chǎn) 品 類別 商 業(yè) 功能 組 合面 積 比高檔 TOP1 餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù) ：1： 7： 1： 1TOP2 餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù) ：2： 1： 5： 2金色(城市住宅 ) G1餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù)3： 4 ： 2： 1G2 餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù)2： 6： 1： 1G3 餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù)3： 4： 2： 1城花(城郊住宅 ) C餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù)3： 4： 2： 1四季(郊區(qū)住宅 ) T1餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù)3： 4： 2： 1T2 餐 飲 ： 購(gòu) 物：休 閑 ：服 務(wù) ：2： 1： 5： 215商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌化程度定位Top系列和 Gold系列產(chǎn)品類型 產(chǎn)品類別 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 品牌化程度定位必備業(yè)態(tài) 選擇性業(yè)態(tài)高檔 TOP1 購(gòu)物：高檔服飾飾品購(gòu)物服務(wù)：銀行餐飲：商務(wù)餐飲、咖啡館、茶樓購(gòu)物：藝術(shù)品購(gòu)物休閑：美容護(hù)理品牌聚集度高，以高檔品牌為主TOP2 餐飲：商務(wù)餐飲購(gòu)物：便利店休閑：美容美體、健身館、游泳池服務(wù)： ATM，家政餐飲：特色餐飲購(gòu)物：超市休閑：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閱覽室、小影院服務(wù)：郵局品牌聚集度一般，以開發(fā)商自營(yíng)為主金色(城市住宅)G1餐飲：快餐、特色餐飲購(gòu)物：品牌服飾購(gòu)物休閑：健身會(huì)所服務(wù)：銀行餐飲：茶樓、咖啡購(gòu)物：化妝品、家飾、藥店、面包店休閑：美容美發(fā)、足浴服務(wù)：中介、票務(wù)品牌聚集度較高，以中高檔品牌為主G2餐飲：特色餐飲、快餐購(gòu)物：超市、便利店休閑：美容美發(fā)服務(wù)：銀行餐飲：大型餐飲、咖啡館購(gòu)物：大賣場(chǎng)、禮品服飾、珠寶休閑：健身會(huì)所服務(wù)：電信、彩擴(kuò)、汽車護(hù)理品牌聚集度較高，以中高檔品牌為主G3餐飲：特色餐飲、西餐購(gòu)物：超市、面包、水果鮮花休閑：美容美發(fā)服務(wù)：銀行餐飲：大型中餐購(gòu)物：家紡、藝術(shù)品、玩具、眼鏡、嬰童用品休閑：影院、 KTV、足浴服務(wù)：電信服務(wù)、彩擴(kuò)、教育品牌聚集度一般，以普通連鎖品牌為主，開始出現(xiàn)私人經(jīng)營(yíng)店16產(chǎn)品類型 產(chǎn)品類別 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 品牌化程度定位必備業(yè)態(tài) 選擇性業(yè)態(tài)城花(城郊住宅) C餐飲：便利餐飲購(gòu)物：便利店、菜市場(chǎng)休閑：大眾理發(fā)服務(wù)：幼兒園、電信服務(wù)、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收餐飲：大型餐飲、特色餐飲購(gòu)物：大型超市、專賣店、面包房、布藝家紡、服飾鞋類休閑：美容美發(fā)、足浴服務(wù)：小學(xué)、書報(bào)音像、中介、汽車護(hù)理品牌聚集度一般，有一定數(shù)量的普通連鎖品牌，擁有較多數(shù)量的私人經(jīng)營(yíng)店四季(郊區(qū)住宅)T1餐飲：便利餐飲購(gòu)物：超市、便利店、菜市場(chǎng)休閑：大眾理發(fā)服務(wù)：幼兒園、社區(qū)診所、電信服務(wù)、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收餐飲：大型餐飲、特色餐飲購(gòu)物：凈菜超市、面包房、布藝家紡、服飾鞋類休閑：美容美發(fā)、足浴服務(wù)：小學(xué)、書報(bào)音像、中介、汽車護(hù)理品牌聚集度一般，除主力店為品牌店外，其余為私人經(jīng)營(yíng)店T2購(gòu)物：便利店、凈菜市場(chǎng)休閑：健身館、游泳池服務(wù)： ATM，家政、醫(yī)務(wù)室餐飲：特色餐飲購(gòu)物：超市休閑：美容美體、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、小影院、康體中心服務(wù)：郵局品牌聚集度較低，以開發(fā)商自營(yíng)為主商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌化程度定位City系列和 Town系列17社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議18社區(qū)商業(yè)物業(yè)的社區(qū)商業(yè)物業(yè)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 物業(yè)配備指標(biāo)需求面積（ ㎡ ）單層面積（ ㎡ ）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）結(jié)構(gòu)層高要求（ m）開間要求（ m）柱間要求（ m）樓板承重（ Kg/㎡ ）物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)要求電梯（部）步梯供電供水燃?xì)夤艿劳ㄓ嵰笙词珠g停車位數(shù)量（個(gè)）新風(fēng)量排煙散熱隔油池排污消防其他19社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議餐飲類餐飲功能各業(yè)態(tài)（ 7個(gè)樣本）大型中餐特色中餐中式快餐西餐西式快餐茶館咖啡館甜品屋、飲食店（等等）20餐飲功能－－大型中餐物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（花中城）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（ ㎡ ） 3,0005,000 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 視商家具體情況而定 新風(fēng)量排風(fēng)量 800 l/s，新風(fēng)量約為 2500l/s。柱間要求（ m） ≥8 米 供水 管徑 150mm 其他 隔音減震系統(tǒng)：安裝隔音、減震設(shè)備，環(huán)保經(jīng)營(yíng) ,采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)及制冷設(shè)計(jì)方案應(yīng)根據(jù)建筑物或項(xiàng)目的用途、工藝和使用要求、室外氣象條件以及能源狀況等，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較確定，餐飲項(xiàng)目對(duì)于這一系統(tǒng)的要求較為嚴(yán)格。柱間要求（ m） ≥6 供水 200立方 /天 其他 －樓板承重（ Kg/㎡） 賣場(chǎng) 750kg/m2；倉(cāng)庫(kù) 1000kg/m2；收貨區(qū)外停車區(qū)3000kg/m2；收貨區(qū)內(nèi)堆物區(qū)1500kg/m2；酒水飲料區(qū) 1000kg/m2燃?xì)夤艿?配備管道煤氣或瓶裝煤氣站通訊要求 提供電話線配口洗手間停車位數(shù)量（個(gè)） 5015030購(gòu)物功能－－專業(yè)賣場(chǎng)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（國(guó)美）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 18002500 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 新風(fēng)量 2個(gè) 500*500mm的新風(fēng)口和2個(gè) 500*500mm的排風(fēng)口單層面積（㎡） ≥ 500 空調(diào)要求 提供中央空調(diào) 排煙散熱 －經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1層或 1～ 3層，或地下室 電梯（部） 自動(dòng)上下扶梯 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（m） ≥ 步梯 2米寬 排污 －開間要求（ m） 20米入口寬 8米 供電 供電 4200KVA雙電源 消防 包括消防卷簾門、消火栓、噴淋頭、煙感等。50社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營(yíng)要求和招商策略 /經(jīng)營(yíng)評(píng)估51社區(qū)商業(yè)商家的選址 /經(jīng)營(yíng)評(píng)估指標(biāo)環(huán)境評(píng)估 投資評(píng)估 經(jīng)營(yíng)成本評(píng)估 回報(bào)周期評(píng)估商圈級(jí)別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費(fèi)裝修金額設(shè)備投入金額營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備金人工費(fèi)水電煤租金承受范圍月營(yíng)業(yè)額（保本）毛利率回本年數(shù)52餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)估（13個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級(jí)別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 區(qū)域型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國(guó)內(nèi)品牌為主特色中餐 外婆家 標(biāo)準(zhǔn)店 1200方　 街坊型及以上 寫字樓 ,賓館 ,商業(yè)中心，居住區(qū) 國(guó)內(nèi)品牌為主特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國(guó)內(nèi)品牌為主中式快餐 九佰碗 標(biāo)準(zhǔn)店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,商業(yè)中心，商貿(mào)市場(chǎng)，居住區(qū)，交通樞紐 國(guó)內(nèi)品牌為主中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,景區(qū)，商業(yè)中心，商貿(mào)市場(chǎng)，交通樞紐 國(guó)內(nèi)品牌為主中式快餐 快樂廚房 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場(chǎng)，居住區(qū)，學(xué)校 國(guó)內(nèi)品牌為主西式快餐 肯德基 標(biāo)準(zhǔn)店 400方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，學(xué)校，交通樞紐 國(guó)際品牌為主西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國(guó)內(nèi)品牌為主西餐 必勝客宅急送 標(biāo)準(zhǔn)店 120方 鄰里型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國(guó)內(nèi)品牌為主西餐 必勝客 黃龍店 400方 鄰里型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國(guó)際品牌為主西餐 棒約翰 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國(guó)際品牌為主甜點(diǎn) 哈根達(dá)斯 西湖天地店 300400方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國(guó)際品牌為主甜點(diǎn) 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 區(qū)域型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心 國(guó)內(nèi)品牌為主53餐飲功能各業(yè)態(tài)商家投資評(píng)估（ 13個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費(fèi) 裝修金額 設(shè)備投資金額 營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備金餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 不加盟 700萬 250萬 30萬 /月特色中餐 外婆家 標(biāo)準(zhǔn)店 1200方　 杭州地區(qū)不加盟 120萬 80萬 15萬 /月特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 不加盟 300萬 30萬 15萬 /月中式快餐 九佰碗 標(biāo)準(zhǔn)店 200方 不加盟 50萬 30萬 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 不加盟 40萬 60萬 　中式快餐 快樂廚房 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 不加盟 20萬 20萬 1萬 /月西式快餐 肯德基 標(biāo)準(zhǔn)店 400方 300萬 250方 170方 2萬／月西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 不加盟 30萬 10萬 　西餐 必勝客宅急送 標(biāo)準(zhǔn)店 120方 200萬 150萬 180萬 1萬 /月西餐 必勝客 黃龍店 400方 無 350萬 200萬 總部統(tǒng)籌西餐 棒約翰 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 70萬（ 30萬保證金） 200萬 200萬 　甜點(diǎn) 哈根達(dá)斯 西湖天地店 300400方 無 5060萬 　 總部統(tǒng)籌甜點(diǎn) 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 無 80萬 　 　54餐飲功能各業(yè)態(tài)商家營(yíng)運(yùn)成本要求（ 13個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營(yíng)運(yùn)成本要求人工 水電煤 租金承受范圍餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 150人 (廚房 30人 ) /月 ≤ 營(yíng)業(yè)額 10%特色中餐 外婆家 標(biāo)準(zhǔn)店 1200方 4050人 2萬 /月 ≤ 元／天／方特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 4050人 2萬 /月 ≤ 元／天／方中式快餐 九佰碗 標(biāo)準(zhǔn)店 200方 1020人 　 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 30人 (2人收銀 ) 3萬 /月 ≤ 營(yíng)業(yè)額 10%中式快餐 快樂廚房 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 30人（廚房 15人） 1萬 /月 ≤ 50 萬 /年西式快餐 肯德基 標(biāo)準(zhǔn)店 400方 6個(gè)管理人員全職 30人兼職 50人 5萬／月 ≤ 15 ％營(yíng)業(yè)額西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 25人 (廚師 12人 ) 　 3元 /天 /方西餐 必勝客宅急送 標(biāo)準(zhǔn)店 120方 5個(gè)管理人員全職 20人兼職 20人 /月 ≤ 8 ％營(yíng)業(yè)額西餐 必勝客 黃龍店 400方 管理人員 5－ 7人，全職員工 20－ 30人，兼職員工 50－ 70人7萬 /月 營(yíng)業(yè)額 57%西餐 棒約翰 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 　 　 　甜點(diǎn) 哈根達(dá)斯 西湖天地店 300400方 10人 　 ≤ 營(yíng)業(yè)額 15%甜點(diǎn) 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 30人 　 　55餐飲功能各業(yè)態(tài)商家回報(bào)評(píng)估（ 13個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 回報(bào)要求月營(yíng)業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 100萬保本 50% 3年以上特色中餐 外婆家 標(biāo)準(zhǔn)店 1200方 100萬保本 50% 1年特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 150萬 50% 6個(gè)月－ 2年中式快餐 九佰碗 標(biāo)準(zhǔn)店 200方 3045萬 /月 60% 12年中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 27萬 50% 2年中式快餐 快樂廚房 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 30萬 30％ 1年半西式快餐 肯德基 標(biāo)準(zhǔn)店 400方 70萬 30％ 5年西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 6萬保本 50% 6個(gè)月 1年西餐 必勝客宅急送 標(biāo)準(zhǔn)店 120方 30萬 35％