【文章內(nèi)容簡介】 展的瓶頸，尋求人性化、個(gè)性化辦公空間，開始關(guān)注企業(yè)形象，以及學(xué)術(shù)氛圍 普通的工業(yè)廠房以及住改商滿足需求，更多強(qiáng)調(diào)的純粹是功能性的需求 以租或者購買便宜的工廠作為主要辦公 購買能力及辦公空間需求 企業(yè)所處發(fā)展階段 成熟階段：尋求更好的空間發(fā)展 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同階段對辦公空間的需求 30 創(chuàng)意 EOD的購買客戶是誰？ 在當(dāng)前市場下行狀況、限外令、以及銀行貸款政策的限制下， 以及本項(xiàng)目工業(yè)用地性質(zhì)制約， 投資者的比重急劇下降 … 本項(xiàng)目自用：投資比例 = 8： 2 投資者 1： ? 投資兼自用 ? 購買較大面積，先分割一部分出租，考慮未來公司規(guī)模壯大后使用。 投資者 2： ? 純投資客，與商鋪、別墅類投資客雷同； ? 看重華僑城辦公物業(yè)升值潛力； ? 看重別墅辦公的產(chǎn)品稀缺性。 31 目標(biāo)客戶購買心理分析：追求最高性價(jià)比 建面 實(shí)用率 實(shí)用面積 單價(jià) 建面總價(jià) 使用面積單價(jià) 250 180% 450 30000 7500000 /㎡ 本項(xiàng)目 :750萬購買 450平米實(shí)用面積 本項(xiàng)目 /別墅 中心區(qū)寫字樓 建面總價(jià) 中心區(qū)價(jià)格 能購買建面 中心區(qū)實(shí)用率 能購買實(shí)用面積 使用面積單價(jià) 7500000 25000 300 70% 210 /㎡ 中心區(qū)寫字樓 :750萬只能購買 210平米實(shí)用面積 結(jié)論 :本項(xiàng)目實(shí)用面積性價(jià)比是中心區(qū)項(xiàng)目的 450/210= ! 32 南山片區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)、 It通訊產(chǎn)業(yè) 其他區(qū)域、關(guān)外的企業(yè) 主力推廣客戶 重點(diǎn)客戶 主力客戶 50~60% 重點(diǎn)客戶 30~40% 偶得客戶 10~20% 輻射偶得客戶 Oct創(chuàng)業(yè)園區(qū)的自用客戶 八卦嶺、華強(qiáng)北、車公廟創(chuàng)意型創(chuàng)作型（建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)）客戶 自用購買客戶鎖定 33 創(chuàng)意 EOD自用客戶購買心理分析： ? 企業(yè)壯大到一定規(guī)模，需要增加辦公面積， ? 企業(yè)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的腦力勞動(dòng)者（最典型如設(shè)計(jì)部門），且其對企業(yè)貢獻(xiàn)度較高，成為企業(yè)的核心競爭力之一， ? 原有的辦公環(huán)境較惡劣，某種程度上限制了腦力勞動(dòng)者的生產(chǎn)力，有改善企業(yè)辦公環(huán)境的需求， ? 個(gè)別企業(yè)考慮在中心區(qū)辦公成本高，往往將業(yè)務(wù)部門辦公放在中心區(qū)寫字樓，便于樹立公司門面，及商務(wù)往來的需求，而將決策部門、設(shè)計(jì)部門、后勤部門等部門遷至租金低的辦公區(qū)域； ? 這些部門商貿(mào)往來不多，對商務(wù)配套的要求也不高， ? 對辦公物業(yè)的形象有一定要求，要求辦公成本相對合理， ? 追求舒適、個(gè)性化、生態(tài)的辦公空間，渴望有一種文化藝術(shù)交流的平臺。 34 報(bào)告提綱 1. 發(fā)展方向研判 2. 目標(biāo)客戶鎖定 3. 項(xiàng)目產(chǎn)品攻略 4. 項(xiàng)目營銷攻略 有別于市場傳統(tǒng)產(chǎn)品，我們需建立自己獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)，包括產(chǎn)品體系、價(jià)值體系 35 為了真實(shí)的取證客戶的真實(shí)想法，項(xiàng)目組成員對針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶進(jìn)行了電話訪談或深度訪談，有以下知名企業(yè) 締博建筑師事務(wù)所 (新加坡 )私人有限公司 BOB、深圳電子設(shè)計(jì)院、及時(shí)溝通、金馬盟、天下廣告 …… 深入訪談客戶 36 典型訪談客戶：舒適、自然、個(gè)性、人性、藝術(shù)氛圍 37 傳統(tǒng)寫字樓使用者關(guān)注點(diǎn)前 5位排序： 區(qū)域知名度； 項(xiàng)目形象及品質(zhì)； 入口大堂及前廣場； 停車位、電梯、中央空調(diào)等； 銀行等配套。 物業(yè)管理 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公空間需求： 整體的舒適創(chuàng)作氛圍，以及文化氣息具備個(gè)性化、人性化 客戶關(guān)注點(diǎn)－－有別于傳統(tǒng)寫字樓的關(guān)注點(diǎn) 38 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公硬件需求： 希望有自由的交流空間、希望有放松的娛樂設(shè)施 倡導(dǎo)是一種專業(yè)的、放松的、自然的、辦公空間 客戶關(guān)注點(diǎn)－－強(qiáng)調(diào)辦公空間的舒適度 39 KPI指標(biāo) 項(xiàng)目條件 發(fā)展?jié)摿? 政策環(huán)境 政府政策支持和行動(dòng)支持 位于華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)片區(qū)，政府有所扶持 產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集群和一定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目所在尚未形成產(chǎn)業(yè)群 區(qū)域因素 區(qū)域環(huán)境的生態(tài)要求 —— 高綠化率 周邊遍布廠房，臨路噪音大綠化區(qū)域只可遠(yuǎn)觀 非傳統(tǒng)城市核心區(qū)域 臨近中心區(qū)，周邊地塊發(fā)展前景未知 建筑要求 融入生態(tài)循環(huán)，對生態(tài)環(huán)境的開放性，降低能耗 項(xiàng)目整體布局已定，改造空間不大 清潔能源和無害、可循環(huán)再生建材的使用 建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型，只能在裝飾裝修方面改進(jìn) 建筑內(nèi)部空氣、聲音、綠化環(huán)境系統(tǒng)的人性化 項(xiàng)目可做適度調(diào)整，營造整體綠化節(jié)能系統(tǒng) 社區(qū) 物管 24小時(shí)辦公保障 項(xiàng)目需要發(fā)展的趨勢 充分的配套設(shè)施（多為私設(shè)） 鄰近地塊不成熟，自身空間可做必要配套 高標(biāo)準(zhǔn)的人性化物業(yè)管理 需要引入，成為項(xiàng)目的附加值 附加值 富有生態(tài)文化和藝術(shù)內(nèi)涵 建筑形體難以改變，可在公共區(qū)域改善 移動(dòng)辦公的需求（無線網(wǎng)絡(luò)） 可在后期實(shí)現(xiàn) 總體評價(jià) EOD項(xiàng)目打造 KPI體系契合測驗(yàn) 40 項(xiàng)目條件的限制使得憑借 EOD概念的引入和生態(tài)辦公環(huán)境的改造還不足以打造高端 EOD辦公社區(qū)在與 OCT創(chuàng)意園競爭中勝出，需要更多的附加值 —— 心理生態(tài)的 KPI指標(biāo)實(shí)現(xiàn)更多的是公共區(qū)間和理念情感的變化，對項(xiàng)目產(chǎn)品依賴較少 自由的辦公環(huán)境 創(chuàng)意氛圍 ?移動(dòng)辦公和開放的空間 被尊重感 ?獨(dú)立私享空間和人性化服務(wù) ?空間的藝術(shù)雕琢和充分的公共交流場所 親近自然 ?生態(tài)符號的突出和室內(nèi)綠化 存在領(lǐng)先用戶，綜合體是區(qū)域活力中心 心理生態(tài)KPI ?休閑娛樂配套和生態(tài)環(huán)境 心態(tài)減壓 EOD心理生態(tài)的引入 41 產(chǎn)品改進(jìn)建議 聲環(huán)境系統(tǒng) 生態(tài)節(jié)能系統(tǒng) 綠化系統(tǒng) 心理生態(tài)系統(tǒng) 產(chǎn)品力打造建議 項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換 住宅功能轉(zhuǎn)換寫字樓功能 節(jié)能、環(huán)保 綠色、環(huán)保 從植物、水等 意識形態(tài)上的 42 產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換 項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換需要解決的幾個(gè)問題： ?對上下通透挑高空間，用模塊化可拆卸樓板填充樓板； ?下水管道的統(tǒng)一包裝遮蔽，使房屋內(nèi)部的拆裝不影響樓體整體的排水系統(tǒng)和排污系統(tǒng) 平面區(qū)隔和挑高空間過多，平面被分割成眾多小面積區(qū)間 室內(nèi)下水管道使用或廢棄，不同樓層業(yè)主會相互影響和沖突 住宅功能 辦公功能 43 草皮、腐質(zhì)的作用，吸附低頻噪音 高植物的作用：吸附高頻噪音 項(xiàng)目外圍綠化圍廊核心作用為隔絕噪音，一定的美化作用。使項(xiàng)目形成區(qū)隔感。 綠化系統(tǒng) －－多級綠化圍廊 示意圖 ?音頻：臨街噪音頻率分布較廣 —— 林帶對高頻噪音降噪效果優(yōu)良；草皮吸附低頻噪音，搭配使用 ?功能：綠籬防止踐踏；色彩植被美化整體；喬木提供路蔭，并與芭蕉、喬木組成構(gòu)成垂直生態(tài)體系 ?密度：高低立體搭配，提高屏障密度，增強(qiáng)隔音效果 44 綠化系統(tǒng) －內(nèi)部三級綠化系統(tǒng) 園區(qū)內(nèi)部形成 三級綠化系統(tǒng) ?地面園林綠化 ?裙房屋頂綠化 ?高層屋頂綠化 ? 綠化的蒸騰作用也能夠帶走大量熱量 45 聲環(huán)境系統(tǒng) — 美化環(huán)境，隔音效果 示意圖 ?隔音玻璃罩與水簾結(jié)合增強(qiáng)隔音效果 ?南側(cè)入口處采用噴泉產(chǎn)生的水霧組成完整水簾系統(tǒng)，保證園區(qū)隔音效果最佳 液體的聲音衰減效果強(qiáng)于固態(tài)和氣態(tài)物體