【正文】 Oct創(chuàng)業(yè)園區(qū)的自用客戶 八卦嶺、華強(qiáng)北、車公廟創(chuàng)意型創(chuàng)作型（建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)）客戶 自用購買客戶鎖定 33 創(chuàng)意 EOD自用客戶購買心理分析： ? 企業(yè)壯大到一定規(guī)模，需要增加辦公面積， ? 企業(yè)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的腦力勞動者（最典型如設(shè)計(jì)部門），且其對企業(yè)貢獻(xiàn)度較高，成為企業(yè)的核心競爭力之一， ? 原有的辦公環(huán)境較惡劣，某種程度上限制了腦力勞動者的生產(chǎn)力，有改善企業(yè)辦公環(huán)境的需求， ? 個別企業(yè)考慮在中心區(qū)辦公成本高，往往將業(yè)務(wù)部門辦公放在中心區(qū)寫字樓，便于樹立公司門面，及商務(wù)往來的需求，而將決策部門、設(shè)計(jì)部門、后勤部門等部門遷至租金低的辦公區(qū)域； ? 這些部門商貿(mào)往來不多，對商務(wù)配套的要求也不高， ? 對辦公物業(yè)的形象有一定要求，要求辦公成本相對合理， ? 追求舒適、個性化、生態(tài)的辦公空間，渴望有一種文化藝術(shù)交流的平臺。 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶需求分析 29 發(fā)展階段：急速成長階段 起步階段：處于求生存的階段 需求更舒適的辦公環(huán)境，更人性化、更個性化的辦公空間，希望企業(yè)能包圍在文化藝術(shù)氛圍當(dāng)中，非常關(guān)注企業(yè)形象 需要突破企業(yè)發(fā)展的瓶頸，尋求人性化、個性化辦公空間，開始關(guān)注企業(yè)形象，以及學(xué)術(shù)氛圍 普通的工業(yè)廠房以及住改商滿足需求，更多強(qiáng)調(diào)的純粹是功能性的需求 以租或者購買便宜的工廠作為主要辦公 購買能力及辦公空間需求 企業(yè)所處發(fā)展階段 成熟階段：尋求更好的空間發(fā)展 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同階段對辦公空間的需求 30 創(chuàng)意 EOD的購買客戶是誰？ 在當(dāng)前市場下行狀況、限外令、以及銀行貸款政策的限制下， 以及本項(xiàng)目工業(yè)用地性質(zhì)制約， 投資者的比重急劇下降 … 本項(xiàng)目自用：投資比例 = 8： 2 投資者 1： ? 投資兼自用 ? 購買較大面積，先分割一部分出租，考慮未來公司規(guī)模壯大后使用。 5. IT通訊行業(yè)辦公現(xiàn)狀：扎堆科技園周邊 28 面積段 承受價(jià)格 100 以內(nèi) 100 400 400 1000 1000 以上 10000 以內(nèi) 10000 20230 20230 40000 % % % % % 以內(nèi)% 公司發(fā)展階段 ?目標(biāo)企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀 ?中小型企業(yè)占絕對地位； ?多數(shù)客戶對寫字樓的價(jià)格承受能力較低 ?企業(yè)月租金承受能力為 70100元 /平方米 ?在政府早期興建的專業(yè)設(shè)計(jì)大廈里 如：市政設(shè)計(jì)大廈、設(shè)計(jì)大廈 主要集中在華強(qiáng)北，由于硬件落后，環(huán)境較差，企業(yè)已經(jīng)不滿足現(xiàn)在的辦公環(huán)境 租金水平： 90120元 /平米不等 需求面積在 500800平米 ?崇尚生態(tài)辦公的企業(yè) 環(huán)境好 藝術(shù)氛圍濃厚 享受舒適的外部環(huán)境，獲得創(chuàng)作靈感 租金水平： 100120元 /平米不等 ，需求面積在1000平米 3. 建筑設(shè)計(jì)行業(yè)辦公現(xiàn)狀：參差不齊，環(huán)境需求高 26 動漫設(shè)計(jì)類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀 ?自主研發(fā)和原創(chuàng)能力較低，以引進(jìn)、加工、代理運(yùn)營為主 ?深圳的動畫企業(yè)大量的做“來料加工”，這使深圳的動畫企業(yè)競爭力主要集中在中期制作環(huán)節(jié)上，也讓深圳動畫在國內(nèi)排名漸漸落后，仍然處于求生存的狀態(tài) ?深圳目前有怡景路動漫、南山動漫城，租金在 5060元 /平米 目前主要集中在政府目前重點(diǎn)扶持的動漫城 4. 動漫行業(yè)辦公現(xiàn)狀：政策扶持，相對集中 27 研究行業(yè)： IT通訊行業(yè) 建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀 ?科技園 扎堆效應(yīng) 深圳市最集中的 it類企業(yè)集散地，享受政府特殊的扶持政策，幾乎無可售的辦公空間，更多是的生產(chǎn)研究類企業(yè) ?華強(qiáng)北、南山、南油片區(qū) 穩(wěn)固生意圈 該類企業(yè)在該片區(qū)長年累月的形成了較為穩(wěn)固的生意圈、朋友圈。 2. 政策趨勢：創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)成為政府重點(diǎn)扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè) 21 3. 行業(yè)現(xiàn)狀：深圳目前主要的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概況 22 ?創(chuàng)意型辦公空間市場供應(yīng)量逐步放大，近年有接近 40萬平米 的辦公面積供應(yīng)市場 ?市場需求量大，多個項(xiàng)目租賃情況良好， 幾乎無空置率 ，如 OCT創(chuàng)業(yè)園、招商意庫 ?創(chuàng)意型辦公主要目標(biāo)企業(yè)為： 建筑設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì) ， 室內(nèi)設(shè)計(jì)，工業(yè)設(shè)計(jì)，服裝設(shè)計(jì)，廣告設(shè)計(jì)， 影視動漫制作、視覺藝術(shù)創(chuàng)作、家具設(shè)計(jì)、展示設(shè)計(jì)、藝術(shù)創(chuàng)作、空間設(shè)計(jì)、陶藝設(shè)計(jì)等等 ?租金水平目前普遍比較合理，物業(yè)為 只租不售 ?多為舊工廠整改而成的辦公空間， 外部環(huán)境得到了有效整改，但內(nèi)部小環(huán)境差、硬件以及服務(wù)差 4. 市場結(jié)論：經(jīng)營良好，需求旺盛 23 廣告類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀 ?在工業(yè)舊廠房：在工廠區(qū)設(shè)置辦公區(qū)域 硬件條件差，企業(yè)門面形象差 更多是一些小企業(yè)，集中在華強(qiáng)北的舊廠房改造的寫字樓這些小企業(yè)處于求生存的狀態(tài)，如諾文廣告 租金水平： 4550元 /月，需求面積在 200平米 ?中心區(qū)周邊的寫字樓 硬件條件較好，形象較好 這是一群處于發(fā)展階段的企業(yè)，他們已經(jīng)有一定的市場份額，但是他們租不起或者買不起中心的寫字樓，但是他們有喜歡依托著中心區(qū)的便利性和客戶群，如在彩田路、設(shè)計(jì)之都、車公廟片區(qū) 租金水平： 8090元 /平米不等，面積在 200400平米 ?崇尚生態(tài)辦公的企業(yè) 環(huán)境好 辦公環(huán)境舒適 或者已經(jīng)進(jìn)駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或者公司在環(huán)境優(yōu)美的地點(diǎn)建立了企業(yè)總部，如風(fēng)火、黑弧 租金水平： 100120元 /平米不等，面積需求在 5001000平米 行業(yè)數(shù)據(jù)： 以 06年為例：廣告經(jīng)營單位約2600家，從業(yè)人員 ，全市廣告經(jīng)營額 1. 廣告行業(yè)辦公現(xiàn)狀：數(shù)量多，分布散 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)辦公現(xiàn)狀如何？ 24 服裝類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀 ?工業(yè)區(qū)：在工廠區(qū)設(shè)置辦公區(qū)域 硬件條件差，設(shè)備陳舊 更多是一些小企業(yè)，這些小企業(yè)是求生存的狀態(tài)，但也存在相當(dāng)一批知名品牌的企業(yè)，如臺茗還在八卦嶺工廠區(qū)辦公，目的是方便管理，以及方便及時與生產(chǎn)部溝通，但是目前也在積極尋找更好的辦公場所。 目前深圳有各類影視制作 機(jī)構(gòu)近 60家 ， 動畫制作機(jī)構(gòu) 200余家 。 華僑城 生態(tài) 目前已引進(jìn)了摩托羅拉、諾基亞、思科、日立電器等世界 500強(qiáng)企業(yè) ?依托岳麓山自然資源 ?以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心引進(jìn)商家，形成生態(tài)辦公園區(qū) 案例借鑒：麓谷坐標(biāo) 關(guān)鍵點(diǎn)：地處岳麓生態(tài)區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 14 EOD：低密度、創(chuàng)意、生態(tài)辦公區(qū) ?EOD（ ecological office district） 是 生態(tài)辦公區(qū) 的縮寫； ?生態(tài)辦公區(qū)是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設(shè)計(jì)、規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實(shí)現(xiàn)一定程度自給的 新型辦公方式 ； ?EOD辦公區(qū) 對片區(qū)的商務(wù)氛圍要求不高 ，不會像 CBD形成一整塊區(qū)域，而是散落在各個適宜建筑生態(tài)辦公區(qū)的區(qū)域 ?EOD提倡 生態(tài)、舒適、環(huán)保、健康 的辦公環(huán)境，同時也強(qiáng)調(diào) 高效商務(wù)、低能耗 ； ?EOD辦公區(qū)是 智力型、創(chuàng)意型 企業(yè)如廣告、建筑設(shè)計(jì)、影視、高科技企業(yè)的向往之地 15 華僑城 ?長沙首個 EOD生態(tài)辦公群，坐擁 12萬 M2的麓谷生態(tài)公園構(gòu)成一個生態(tài)園區(qū)。 憑項(xiàng)目之力樹立片區(qū)標(biāo)桿，顯勢單力?。? 8 單純的辦公概念無法與市場競爭進(jìn)行抗衡 競爭對手：優(yōu)勢明顯