【正文】 求比新增供應(yīng) 705568 840487 158837 25107 488774 706728 431683 666923 416552 260671 422306 411835 1250872 成交面積 703561 838582 378325 349706 522056 401486 649889 575386 279198 165553 206108 146064 241570供求比 1 . 0 0 1 . 0 0 0 . 4 2 0 . 0 7 0 . 9 4 1 . 7 6 0 . 6 6 1 . 1 6 1 . 4 9 1 . 5 7 2 . 0 5 2 . 8 2 5 . 1 8 D e c 0 6 J a n 0 7 F e b 0 7 M a r 0 7 A p r 0 7 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 711 宏觀政策分析預(yù)測 —— 調(diào)控、緊縮成為 2023年主基調(diào)。 新增供應(yīng)減少、價格漲幅過大 導(dǎo)致有效需求減少、 國家宏觀調(diào)控 抑制投資和投資性需求三方面原因?qū)е落N售面積下降。 市場現(xiàn)狀分析 —— 2023年深圳住宅供應(yīng)量 8 2023年深圳各區(qū)供應(yīng)分布 —— 龍崗寶安為主力供應(yīng)區(qū)域 2 0 0 7 年全市商品住宅批預(yù)售各區(qū)分布( 按面積)羅湖3%福田7%南山17%鹽田5%寶安30%龍崗38%2 0 0 7 年全市商品住宅批預(yù)售各區(qū)分布( 按套數(shù))羅湖5%福田9%南山14%鹽田4%寶安27%龍崗41%2023年全市新增供應(yīng)主要分布在 龍崗 及 寶安 兩地，合計共 377萬平米，占全市的份額達(dá)到 68%。從新房批準(zhǔn)預(yù)售看， 2023年全市共批預(yù)售商品住宅55800套，面積 550萬平米，比去年分別 下降 20%和 21%。深圳已持續(xù)蓬勃發(fā)展了數(shù)十個年頭 下一個十年 深圳開發(fā)重點(diǎn)在那里 S H E N Z H E N 1 二線拓展區(qū)自誕生以來，由地源優(yōu)勢與有深圳中心區(qū)著千絲萬縷的聯(lián)系；同時作為 2023年深圳片區(qū)開發(fā)最后一塊“處女地”，已深深烙印上了眾多城市運(yùn)營者、開拓者的美好夢想。 二線拓展區(qū) —— 唯一的選擇，最后的選擇 ONLY CHOICE， LAST CHOICE 2 再造一個深圳 從此開始！ CREATION AGAIN A SHENZHEN 3 二級市場策劃品控中心 萊蒙龍華項(xiàng)目策略發(fā)展報告及 2定位報告 深圳中原事業(yè)四部 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議； ? 項(xiàng)目在市場中扮演什么角色？尋找對位客戶群； ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位問題； 本報告需要解決的核心問題 1. 在市場發(fā)生變化 2. 開發(fā)次序由 2＃、 5＃同時啟動到 2＃先行開發(fā) 3. 推貨量由 2＃、 5各 10萬平米到 2＃ 16萬平米 4. 推盤時間再次確認(rèn)為 2023年 10月份 5. 在上述前提下，本份報告需解決的核心問題： 5 報告框架圖 深圳市場分析 龍華區(qū)域市場分析 整體項(xiàng)目價值研判 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思想 整體項(xiàng)目定位 2＃地塊定位 后天優(yōu)勢打造 6 第一部分 深 圳 市 場 分 析 7 2023年深圳住宅供應(yīng)量 —— 供應(yīng)繼續(xù)萎縮 深圳歷年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢57864796171780671255069540050060070080090010002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：萬平米區(qū)域 2023年新增供應(yīng) （萬㎡） 2023年新增供應(yīng) （萬㎡） 2023年新增供應(yīng) （萬㎡） 今年比去年增長 羅湖 % 福田 % 南山 % 鹽田 % 寶安 % 龍崗 % 合計 % 2023年全市一手新房供應(yīng)持續(xù)減少。下降幅度比較大， 是近 4年來新房供應(yīng)最低的一年。 市場現(xiàn)狀分析 —— 2023年深圳各區(qū)供應(yīng)分布 9 上半年價格一路走高，政策調(diào)控后，量價均回調(diào) 2023年全市商品住宅銷售 50092套、 496萬平米， 同比分別下降 33%、 30%。 市場現(xiàn)狀分析 —— 2023年深圳全市銷售情況 2 0 0 7 年1 1 2 月商品住宅銷售面積及價格8 0 . 3 5 9 . 9 3 7 . 0 5 2 . 8 4 9 . 2 5 6 . 4 4 9 . 0 3 3 . 8 3 0 . 1 1 6 . 3 1 5 . 0 1 7 . 0108721126512657112131455214208 1442215519167771479715931150000204060801001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬平米80001000012023140001600018000單位：元 / 平米銷售面積均價區(qū)域 2023年住宅銷售 （萬㎡） 2023年住宅銷售 （萬㎡） 2023年住宅銷售 （萬㎡） 今年比去年增長 羅湖 % 福田 % 南山 % 鹽田 % 寶安 % 龍崗 % 合計 % 10 政策調(diào)控后，上下半年供需結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化 07年下半年，由于市場成交低迷，而年底新增供應(yīng)項(xiàng)目較多的緣故，從 6月份開始，新增供求比不斷攀升， 10月、 11月連續(xù)兩個月超過 ， 12月份一舉突破了 ，達(dá)到了近兩年以來的最高水平。 08年后將為政策消化期，預(yù)計新政再出的可能性較小 宏觀政策分析預(yù)測（ 07年現(xiàn)狀及后期預(yù)測） 重要政策發(fā)布日期 主題 主要內(nèi)容 影響 2023年 7月 10日 深圳頒布限外令 對境外人士及港澳臺居民個人、機(jī)構(gòu)的購房數(shù)量進(jìn)行限制。 深圳下半年及未來的個人房貸總體供應(yīng)受到抑制 ,過濾掉許多擁有多套物業(yè)的按揭購房客戶 2023年 1月 廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房 受理 2023年提供的廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的租售申請 對供應(yīng)量減少和價格上升的心理預(yù)期會得到緩解，小戶型將面臨極少部分的低端客戶群的流失 2023年 建立住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展系列目標(biāo)體系 所有商品房必須符合節(jié)能環(huán)保指標(biāo)要求，并以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓 提高發(fā)展商技術(shù)成本的投入，行業(yè)重新洗牌 12 08年及未來二到五年的房地產(chǎn)走勢 —— 市場熱點(diǎn)更換 未來二到五年的房地產(chǎn)走勢預(yù)測 〃 受關(guān)內(nèi)房價擠出效應(yīng)，首次臵業(yè)客戶轉(zhuǎn)移至關(guān)外片區(qū)； 〃 城市發(fā)展軸線開始由東西走向逐步轉(zhuǎn)向南北走向； 〃 受惠于四大新城規(guī)劃，龍華新城將以最近的區(qū)域優(yōu)勢最先啟動，吸引關(guān)內(nèi)客戶； 〃 未來二到五年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)杏? 龍華 —— 市政配套整體完工 西鄉(xiāng) —— 大鏟港港區(qū)建設(shè)成型 龍崗 —— 大運(yùn)會舉辦年 光明新城 龍華新城 體育新城 東部新城 熱點(diǎn)區(qū)域 東部新城 四大新城 發(fā)展軸線 13 08年及未來 25年的房地產(chǎn)走勢 —— 穩(wěn)定為主、關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展 未來二到五年的房地產(chǎn)走勢預(yù)測 市場格局 熱點(diǎn)片區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 客戶影響 2023年 整體格局從以投資為主轉(zhuǎn)向以自住 市場相對平穩(wěn)局部收縮 賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場 寶安前海中心區(qū)新定位 龍華新區(qū) 深圳延續(xù) GDP10%以上增長率 從緊的金融調(diào)控政策，防止經(jīng)濟(jì)由過快向過熱轉(zhuǎn)變 猶豫、觀望 20232023年 供求關(guān)系仍舊不平衡 行業(yè)產(chǎn)業(yè)化獲得發(fā)展 典型的買方市場 西鄉(xiāng)片區(qū) 龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)擠出效用，片區(qū)集中供應(yīng) 龍崗大運(yùn)會引發(fā)關(guān)注 國民生產(chǎn)總值仍舊穩(wěn)步增長 深港都會等規(guī)劃全面開展加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 政策消化期，預(yù)計調(diào)控政策將有所減少 反復(fù)比對、判斷力提升 14 第二部分 龍 華 區(qū) 域 市 場 分 析 15 二線區(qū)城市功能定位 —— 具備綜合服務(wù)功能的城市次中心 二線區(qū)城市功能定位分析 [龍華定位 ] 中部 綜合服務(wù) 組團(tuán)中心 深圳中心區(qū)的延伸和 生活配套基地 先進(jìn)工業(yè)和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展基地商貿(mào)、房地產(chǎn)發(fā)達(dá) 現(xiàn)代化城區(qū) 、寶安 陸路口岸物流中心 [政府視角 ] “龍華中心包括 龍華新城 和 龍華中心區(qū) ，是 全市和區(qū)域性的綜合交通樞紐 ，以及 福田中心區(qū)綜合服務(wù)功能的延伸。” 注：引自《深圳市城市總體規(guī)劃（ 20232023）草案公示》 16 區(qū)域發(fā)展總體特征 —— 中心區(qū)一級核心輻射區(qū)、唯一都市中央生活區(qū) 區(qū)域城市發(fā)展總體特征分析 ?從被輻射到向外輻射 地處“三軸兩帶多中心”布局中的中部發(fā)展軸，并逐步形成具輻射力的副中心。 ?功能定位，中心區(qū)配套區(qū)域 按照福田區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的，醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂、交通等配套設(shè)施規(guī)格高，為特區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供主體供應(yīng)。 本項(xiàng)目 南坪快速 輕軌 福龍路（已通車） 梅龍路 火車站 地鐵紅山站 龍華中心城 布龍路 福田中心區(qū) 地鐵四號線 17 供求狀況 —— 供銷量大，環(huán)比下跌 07年寶安各片區(qū)住宅實(shí)際供應(yīng)量18%18%44%8%0%6%6%中心區(qū) 西鄉(xiāng) 龍華 觀瀾 福永 沙井 松崗龍華持續(xù)兩年成為寶安區(qū)供應(yīng)冠軍，按公開發(fā)售的項(xiàng)目算， 07年龍華供應(yīng)住宅 ，占全區(qū)供應(yīng)總量的 %。 07年寶安各片區(qū) 新盤銷售套數(shù) （單位：套）2674 262941792751010002023300040005000中心區(qū) 西鄉(xiāng) 龍華 其他由于供應(yīng)量大，龍華 07年成交量最大。 同 06年相比， 07年的成交量減少了%，而新盤的銷售率也降低了 18個百分點(diǎn)， 06年同期龍華新盤的整體銷售率達(dá)到 84%。龍華 70平方米以上的 2房、90平方米以上的 3房和 120平方米以上的 4房銷售率都不高，這些戶型的供應(yīng)大都是從 5月底開始。 19 0910年片區(qū)市政配套建設(shè)分析 —— 片區(qū)成熟度變化可能性不大 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃信息 建設(shè)完成 （年） 現(xiàn)狀 商業(yè)配套 港鐵商業(yè) 地鐵紅山站出口， 16萬商業(yè)面積 暫未確定 未動工 中航項(xiàng)目 地鐵紅山站出口， 7萬平米，集中式商業(yè) +街鋪 2023年底 未動工 綠景商業(yè) 梅龍路與中梅路交界， 7萬平米，集中式商業(yè) +街鋪 2023年后 未動工 鵬潤達(dá)商業(yè) 地鐵紅山站出口， 3萬平米，百貨 +街鋪 2023年底 未動工 潛龍商業(yè) 新區(qū)大道與建設(shè)路交匯， 2023年底 未動工 世紀(jì)春城商業(yè) 梅龍路與民安路交匯， 6000平米商業(yè) 2023年初 已建成 市政 配套 臺商醫(yī)院 上塘村 2023年后 已拆遷 綜合醫(yī)院 深圳新客站東 2023年 未動工 文化娛樂中心 人民路與上塘路交界 2023年 未動工 體育中心 地鐵白石龍站以西 2023年 已拆遷 高級中學(xué) 深圳新客站以南 2023年 未動工 規(guī)劃中學(xué)校 2＃地塊東北角 暫未確定 未動工 博覽館 深圳新客站東 2023年 未動工 0910年片區(qū)市政配套建設(shè)分析預(yù)測 20 0910年片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)分析 —— 交通路網(wǎng)開發(fā)穩(wěn)定推進(jìn)中 現(xiàn)有主要對外交通干道 布龍 龍觀 機(jī)荷高速 民治大道 梅觀高速 2023年 梅龍公路 (已通車 )南起梅林關(guān) ， 北接布龍路 ，到龍華廣場 龍大公路 (已通車 )南起已規(guī)劃未動工的福龍路 ， 連接布龍路 ， 北接?xùn)|莞大嶺山 南坪快速干道 (已通車 西起南頭 ， 途經(jīng)龍華 ，東到坪地；福龍公路 ，南起福田 ) 20232023年 福龍路： (已經(jīng)通車 )南起福田（香環(huán)立交），北到二線拓展區(qū)連接龍大公路 新區(qū)大道： (已部分通車南起梅林關(guān)，北接現(xiàn)在龍華的人民北路，再向西接現(xiàn)在的上塘路 2023年至 2023年 地鐵 4號線延長段（二期）： (目前已全面動工 )以皇崗口岸為起點(diǎn)，直達(dá)龍華新市鎮(zhèn)中心 地鐵 5號線： (目前 已全面動工 ) 輕軌 11號線： (目前尚 未動工 ) 地鐵 6號線： (目前尚 未動工 ) 龍華新客站： (目前尚 未動工 ) 人民路 ： （ 目前 已出規(guī)劃，但未動工） 富國路 ： （ 目前 未出規(guī)劃，動工期未定）