【文章內(nèi)容簡介】 形式 營業(yè)用房物業(yè)形式： ? 通常是買地自建。 北方 ? 租賃建筑物 南方 “ 如果要買地的話，手續(xù)會很煩瑣，包括土地證，現(xiàn)在還要掛牌牽扯到很多的部門， 運作周期比較長，成本比較高，對于快速擴(kuò)張來說，如果要買地自建，想快也快不起來， 所以我們現(xiàn)在傾向于租的。” 未來傾向于租！ 賽睿顧問 3 invest 38 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較： ? 在一個大型的商業(yè)中心之中，各種業(yè)態(tài)之間可以起到互補的作用。 ? “ 歐倍德是一個國際很大的知名品牌，進(jìn)駐可以為大型的商業(yè)廣場帶來一定的知名度。例如，天津萬達(dá)廣場把歐倍德和沃爾瑪吸引進(jìn)去以后，就成為它招攬生意很大的一個招牌。天津萬達(dá)可能在這兩個項目不是賺錢，但是他在其他的項目都是賺錢?！? 將家居建材整合到綜合購物中心之中 ? “ 主力店的發(fā)展還需要跟這種大型商業(yè)中心的設(shè)計以及規(guī)模相適合 ， 有時候可能不能完全達(dá)到主力店的標(biāo)準(zhǔn) ， 需要雙方磨合才能達(dá)到主力店的要求 。 ” 優(yōu)勢 需要注意的問題 單純家居建材市場 ? 更適合城鄉(xiāng)結(jié)合部！ ? 可以做一個標(biāo)準(zhǔn)店，做一個形象店。 賽睿顧問 3 invest 39 選城市考慮因素 選擇開店城市時考慮的因素： 除了北京、天津、上海、廣州、深圳等大城市以外，其他沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和省會城市都會考慮。 GDP，人均 GDP 人均可支配收入 房地產(chǎn)的竣工面積 房地產(chǎn)的價格 特殊需要參考的指標(biāo) 考察當(dāng)?shù)卮笮统猩唐穬r格，高峰期排隊人數(shù) 賽睿顧問 3 invest 40 在城市內(nèi)選址考慮因素 在城市內(nèi)選址考慮因素： 交通 周邊社區(qū)不一定安全成熟， 但是要具有一定規(guī)模 ? 停車位必須充足 ? 瀕臨城市主干道 ? 或位于快速路出口邊上 房地產(chǎn)的發(fā)展方向 市政規(guī)劃 賽睿顧問 3 invest 41 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 目前的任務(wù)是 加快在北京開店 ? “北京是首都，經(jīng)濟(jì)影響力、政治影響力都很大，如果一家零售企業(yè)到了中國 之后沒在北京開過店，那么這家店的形象以及人們對這家店印象都會不太好。 沒有在北京開店，就相當(dāng)于沒有進(jìn)入中國一樣。” ? 目前發(fā)展重點為北京，“北京有奧運，我們會集中精力拿下北京，如果北京能 夠開下來，再進(jìn)行擴(kuò)展的話，速度也不會太慢。” 賽睿顧問 3 invest 42 是否會考慮進(jìn)入綜合購物中心及考慮因素 是否會考慮進(jìn)入綜合購物中心 會考慮。 在選擇購物中心時的考慮因素 ? 先看合作伙伴。 ? 看店的定位是否為國際級別。 ? 看業(yè)態(tài)互補的伙伴，看是否與歐倍德檔次相仿。 ? 選址：交通、面積大小等等。 賽睿顧問 3 invest 43 理想的營運模式 理想的營運模式： 互惠互利，雙贏。 最好的狀態(tài)就是 業(yè)態(tài)組合合理 , 尋找其他的合作伙伴，這種合作伙伴就是屬于經(jīng)營 上的合作伙伴，共同進(jìn)駐，這樣開發(fā)商也會有比較好的投資回報率，投資商的利益基 本上也得到了最大化，性價比也會更高。 賽睿顧問 3 invest 44 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 有較多了解。 對于在南城發(fā)展業(yè)務(wù)的計劃 現(xiàn)在正在亦莊開發(fā)區(qū)籌備開業(yè) 全中國開 100家，其中 30多家將在華北區(qū) 。（目前華北區(qū)僅一家在青島） 賽睿顧問 3 invest 45 王府井百貨 賽睿顧問 3 invest 46 目前整體經(jīng)營狀況 目前，王府井百貨除了在北京的 5家店以外，在 成都 、 石家莊 、 包頭 、 武漢及 廣州 都開設(shè)了百貨商廈。 目前正在選址的城市： 長春 武漢 長沙 南京 重慶 由于王府井百貨目前在全國只有 10家店左右，所以還是統(tǒng)一由 總部 負(fù)責(zé)在各地開店的操作。 賽睿顧問 3 invest 47 目前整體經(jīng)營狀況 王府井百貨憑借其老字號品牌及幾十年運營、管理，沉淀下了很多先進(jìn)的管理經(jīng)驗。到目前為止，所有商廈幾乎都能實現(xiàn)單店盈利。 最為滿意的店 北京 ? 盈利狀況好； ? 在北京百貨市場的市場份額最大；在北京的銷售額近 30幾個億 較為不滿意店 包頭 ? 整體市場比較弱，存在消費能力不足的問題 ? 相應(yīng)的利潤比發(fā)達(dá)地區(qū)少得多 賽睿顧問 3 invest 48 商業(yè)組合方式 一般目前百貨品類的分布，是根據(jù)商場本身的定位不同而存在一定差異，比如說現(xiàn)在做的比較好的流行時尚百貨，是按樓層安排不同產(chǎn)品種類的。 ? 一層 ：時尚高檔的化妝品、珠寶首飾、鐘表，以及女士鞋帽； ? 二層 ：普遍是少女裝、淑女裝； ? 三層 ：普遍是職業(yè)女裝，成熟女裝； ? 四層 ：紳士館 /男裝； ? 五層 : 運動服裝，或童裝，可能還包括一些家電，大小家電。 賽睿顧問 3 invest 49 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較：這里所提到的大型購物中心與本項目類型極其相似，所以可以稱之為 “城市型購物中心” 。 大型購物中心 目前百貨商業(yè)模式分為： 綜合百貨 單體百貨 /主體百貨 ? 物業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)組合比較單一，綜合競爭力不強。 ? 一般做的話，最起碼是在購物中心里面做集體百貨。 兩萬到三萬平米左右 ? 綜合百貨除了商品銷售以外，帶一些服務(wù)功能，比如說餐飲等服務(wù)。由于加入配套功能，面積相應(yīng)的大一些。 三四萬平米左右 ? 這里的購物中心不是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較盛行的 shopping mall，是城市型購物中心。這種業(yè)態(tài) 含 主力百貨店，生鮮食品家庭超市，兩種主力業(yè)態(tài)再配上商業(yè)街， 與新東安購物中心類似，或者類似上海港匯廣場、廣州天河城之類。 六七萬平米左右 賽睿顧問 3 invest 50 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式有其各自的優(yōu)劣勢，大型購物中心及綜合百貨由于多種業(yè)態(tài)共存，從而有力推動人流共享，實現(xiàn)再消費；而單體百貨的優(yōu)勢在于針對特定客戶群，目標(biāo)性強。 大型購物中心 綜合百貨 單體百貨 /主體百貨 優(yōu)勢 劣勢 ? 主體性強； ? 針對特定客戶群，例如太平洋主打青春流行時尚。 ? 客戶群面比較窄，例如太平洋針對 18－ 30的消費群； ? 面積比較小。 ? 客戶群面比較寬； ? 物業(yè)體量比較充足，規(guī)模比較大，除了百貨商品銷售以外，涵蓋很多的配套。產(chǎn)生多種業(yè)態(tài)人流互動，可以實現(xiàn)人流之間的共享，從而可以促使消費者實現(xiàn)重新消費。 賽睿顧問 3 invest 51 營業(yè)用房物業(yè)形式 目前營業(yè)用房物業(yè)形式： ? 自建物業(yè) ? 但對于一個連鎖性百貨而言，采取自建的形式是比較不利的。