【正文】 份額最大；在北京的銷售額近 30幾個億 較為不滿意店 包頭 ? 整體市場比較弱，存在消費能力不足的問題 ? 相應的利潤比發(fā)達地區(qū)少得多 賽睿顧問 3 invest 48 商業(yè)組合方式 一般目前百貨品類的分布，是根據商場本身的定位不同而存在一定差異，比如說現在做的比較好的流行時尚百貨，是按樓層安排不同產品種類的。 賽睿顧問 3 invest 47 目前整體經營狀況 王府井百貨憑借其老字號品牌及幾十年運營、管理，沉淀下了很多先進的管理經驗。（目前華北區(qū)僅一家在青島） 賽睿顧問 3 invest 45 王府井百貨 賽睿顧問 3 invest 46 目前整體經營狀況 目前，王府井百貨除了在北京的 5家店以外，在 成都 、 石家莊 、 包頭 、 武漢及 廣州 都開設了百貨商廈。 賽睿顧問 3 invest 44 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 有較多了解。 賽睿顧問 3 invest 43 理想的營運模式 理想的營運模式： 互惠互利，雙贏。 ? 看業(yè)態(tài)互補的伙伴，看是否與歐倍德檔次相仿。 在選擇購物中心時的考慮因素 ? 先看合作伙伴。” ? 目前發(fā)展重點為北京，“北京有奧運，我們會集中精力拿下北京，如果北京能 夠開下來，再進行擴展的話，速度也不會太慢。 GDP，人均 GDP 人均可支配收入 房地產的竣工面積 房地產的價格 特殊需要參考的指標 考察當地大型超市商品價格，高峰期排隊人數 賽睿顧問 3 invest 40 在城市內選址考慮因素 在城市內選址考慮因素： 交通 周邊社區(qū)不一定安全成熟， 但是要具有一定規(guī)模 ? 停車位必須充足 ? 瀕臨城市主干道 ? 或位于快速路出口邊上 房地產的發(fā)展方向 市政規(guī)劃 賽睿顧問 3 invest 41 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 目前的任務是 加快在北京開店 ? “北京是首都，經濟影響力、政治影響力都很大，如果一家零售企業(yè)到了中國 之后沒在北京開過店，那么這家店的形象以及人們對這家店印象都會不太好。 ” 優(yōu)勢 需要注意的問題 單純家居建材市場 ? 更適合城鄉(xiāng)結合部！ ? 可以做一個標準店，做一個形象店。天津萬達可能在這兩個項目不是賺錢，但是他在其他的項目都是賺錢。 ? “ 歐倍德是一個國際很大的知名品牌，進駐可以為大型的商業(yè)廣場帶來一定的知名度。 北方 ? 租賃建筑物 南方 “ 如果要買地的話，手續(xù)會很煩瑣，包括土地證，現在還要掛牌牽扯到很多的部門， 運作周期比較長，成本比較高，對于快速擴張來說，如果要買地自建，想快也快不起來， 所以我們現在傾向于租的。 北京 天津 上海 深圳 廣州 重慶 成都 沈陽 長春 大連 青島 歐倍德的目標是在 2023年以前開 100家店。綜合經營狀況還算令人滿意，其中營運狀況最好的城市為 上海 。 物業(yè)狀況 租金 賽睿顧問 3 invest 33 是否會考慮進入本項目 是否會考慮進入本項目 表示有可能考慮進駐本項目。 賽睿顧問 3 invest 32 考慮進入本項目的條件 考慮進入本項目的條件 ?毛坯還是做好裝修 ? 是否空調消防到位 ? 有多少免費停車位 ? 配套比較完善的情況下，每平方米在 1元 /平方米 /天以下。（成功案例：天津 萬達廣場）；只有主力店做好，整體才有優(yōu)勢。 優(yōu)勢 更適合城市的黃金地段?。?！ 賽睿顧問 3 invest 25 營業(yè)用房物業(yè)形式 營業(yè)用房物業(yè)形式： 租賃 為主 ? 租賃商業(yè)用房比例占旺市百利在全國所有商業(yè)用房的 90％； ? 在全國范圍來說，租金約為 /平方米 /天至 /平方米 /天 ? 其他 10％的購買商業(yè)用房平均單價為 3,000元到 10,000元 /平方米 底商 為主 賽睿顧問 3 invest 26 選城市考慮因素 旺市百利選城市因素： 城市人口基數 城市國內生產總值（ GDP） 銷售點零售總額 人均工資 批零貿易總額 （批發(fā)＋零售） 較為重要因素 100億人民幣 100億人民幣 100萬人口 賽睿顧問 3 invest 27 在城市內選址考慮因素 在城市內選址考慮因素： 物業(yè)形狀 物業(yè)面積 交通 停車 租金 ? 標準的矩形、長方形、方形 ? 面積最低5000平方米 ? 盡量在十字路口，公交車路線5條以上 ? 租金在 /平方米 /天之間 人口 較為重要因素 ? 周邊兩至三公里內有 10萬人以上 賽睿顧問 3 invest 28 選址內部操作流程 選址內部操作流程 搜尋信息：開發(fā)部 中介 開發(fā)部進行初選 現場實地考察：開發(fā)部 開發(fā)部進行初選 如果條件符合，進入談判階段 總經理最后進行批示 賽睿顧問 3 invest 29 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 未來 2至 4年的發(fā)展計劃 全國范圍內 每年開 30家 賽睿顧問 3 invest 30 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 熟悉 ? 開發(fā)部領導認為南城屬于未來開店的重點區(qū)域。” ? 如果在定位比較準確的前提下，會有很好的收益，因為它的單價比較高，消費額也就較高，這也是它的優(yōu)勢。 它周邊大概兩三公里的商圈之內 ， 應該有足夠的人口 ！！ （ 如果在北京 ， 應該不少于 20萬人 ） 賽睿顧問 3 invest 24 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較： 單純百貨 模式 ? 必須要經營出自己的特點來，必須設定目標顧客，僅僅做到這種大而全的形式，可能會有問題。 因為百貨加超市這個類型 ， 相對更大眾化一點 ， 這樣的話在吸引客戶時有可能產生混亂 。 ? 管理能力也比較強，商品組合也比較好。 生鮮部分所占賣場面積最大，約 1/4 除去生鮮以外，其他部分 （包括招商部分） 基本均分賣場面積。 ? 招商主要集中在百貨這一部分 。 倉庫的面積占整個租賃面積的 15%到 20％。 較為滿意地區(qū) 廣州 ? 市場占有率最高，應該在 20%到 30%； ? 網點比較多 , 應該是在十家左右； ? 經營管理水平還是不錯的 總得來說，旺市百利進入市場是很謹慎的，進入的市場都是成熟的市場，也就是說前期評估認為沒有什么太明顯的劣勢，才會選擇進入。 周圍人口居住區(qū)距項目地點的距離 價格 賽睿顧問 3