09北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究－主力商家深訪-展示頁
2025-02-14 13:48本頁面
【正文】 invest 19 對(duì)本項(xiàng)目的建議 對(duì)本項(xiàng)目的建議 先跟一些主力店簽約，再開始設(shè)計(jì)施工，這樣可以規(guī)避一 些風(fēng)險(xiǎn)，而且在工程上避免了沒有必要的拆改?！? 賽睿顧問 3 invest 16 進(jìn)入綜合購物中心的考慮因素 在選擇購物中心時(shí)的考慮因素 ? 交通便利，方便到達(dá) ?人口基數(shù) /人口居住密度 另外還包括： ? 家樂福將處于購物中心內(nèi)的什么位置 ? 家樂福與大型購物中心項(xiàng)目本身之間的關(guān)系 （車流、人流、貨流等） ? 購物中心項(xiàng)目本身對(duì)主力店及主力超市的要求： “ 它應(yīng)該是從小客戶中間賺錢，不應(yīng)該從主力店掙錢，主力店是吸引客人的一個(gè)保證，主力店來了客流就有保證。 人口消費(fèi)習(xí)慣 賽睿顧問 3 invest 14 未來 2至 4年的發(fā)展計(jì)劃 未來 2至 4年的發(fā)展計(jì)劃 加快在一流城市 繼續(xù)開店的速度 開發(fā)新的城市 具體執(zhí)行時(shí)間由各區(qū)區(qū)長(zhǎng)匯報(bào)總部，最終由總部決定。 ? 除此之外，可能還會(huì)考慮到城市可能提供的政策上的優(yōu)惠。 其他城市 ? 均為租用 ? 且對(duì)于所租用商業(yè)用房的具體形式?jīng)]有苛刻要求，無所謂單獨(dú)建筑或商業(yè)綜合性建筑底商。 珠海 原因 ? 存在選址問題。 較為不滿意地區(qū) 東莞 原因 ? 消費(fèi)能力不強(qiáng)， 消費(fèi)群以打工仔為主； ? 消費(fèi)存在不穩(wěn)定性，例如春節(jié)期間由于打工仔返鄉(xiāng)，營(yíng)業(yè)額有大幅度下降。 青島 /沈陽 ? 可能一部分原因是由于北方人的消費(fèi)特點(diǎn)是有點(diǎn)“大手大腳”，較為爽快。 賽睿顧問 3 invest 7 家樂福 賽睿顧問 3 invest 8 原因 原因 目前整體經(jīng)營(yíng)狀況 在同行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營(yíng)狀況總體情況不錯(cuò)，但是存在地區(qū)性差異。 ? 賽特對(duì)南城開店沒有興趣。 ? 豐聯(lián)在對(duì)商戶的管理培訓(xùn)方面具有一定經(jīng)驗(yàn)； ? 豐聯(lián)對(duì)南城商業(yè)環(huán)境有較多了解，但是如果本項(xiàng)目有店中店管理需求，可以與豐聯(lián)進(jìn)行合作洽談。 ? 目前營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分別在北京、成都、石家莊、包頭、武漢及廣州；目前正在選址的城市包括武漢、長(zhǎng)春、南京、長(zhǎng)沙及重慶； 賽睿顧問 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 豐聯(lián) ： 豐聯(lián)在北京的一家店?duì)I運(yùn)狀況良好。 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 歐倍德 ：綜合經(jīng)營(yíng)狀況還算令人滿意；目前在國(guó)內(nèi)開有六家分店，分別在上海、南京、無錫及青島。 旺市百利 ： 綜合經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，屬于發(fā)展勢(shì)頭較快的公司。 家樂福 ：綜合來說品牌知名度高，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為理想，在全國(guó)諸多城市已有分店。北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 （ 主力百貨店 /超市深度訪談研究） 二 OO四 年四月 1 1 賽睿顧問 3 invest 2 目錄 ? 研究背景及方法 …………………………………..…………3 ? 重要結(jié)論摘要 ………………………………………………..4 ? 家樂福 ………………………………………………………..7 ? 旺市百利 …………………………………………..………..20 ? 歐倍德 ………………………………………..……………..34 ? 王府井百貨 …………………………………………..……..45 ? 豐聯(lián) ………………………………………………..………..61 ? 賽特 ………………………………………………………....70 賽睿顧問 3 invest 3 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對(duì) 6家主力超市及主力百貨店的深度訪談，達(dá)到了解其營(yíng)運(yùn)模式及市場(chǎng)拓展計(jì)劃的目的，為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有價(jià)值的參考信息。 ? 研究方法： 深度訪談 ? 調(diào)研地點(diǎn)： 北京 ? 調(diào)研對(duì)象： ? 主力超市： ? 家樂福、歐倍德、旺市百利 ? 主力百貨： ? 賽特、王府井百貨、豐聯(lián) 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合訪問情況，六家被訪商家中，家樂福、旺市百利均表示愿考慮進(jìn)入本項(xiàng)目；王府井百貨對(duì)于在北京南城開店無考慮；而豐聯(lián)與賽特則是以輸入管理為主要業(yè)務(wù)傾向。 ? 家樂福長(zhǎng)期在社區(qū)開店，并有加入大型購物中心的經(jīng)歷，有意以主力店形式加盟； ?家樂福提到對(duì)北京南城有繼續(xù)開店的興趣； ? 家樂福建議：本項(xiàng)目應(yīng)與主力店先行簽約，再設(shè)計(jì)施工，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。 ? 旺市百利屬于進(jìn)入市場(chǎng)較為謹(jǐn)慎的公司，目前進(jìn)入的市場(chǎng)都基本屬于成熟市場(chǎng)； ? 對(duì)南城一定程度的了解 ； ? 旺市百利認(rèn)為，綜合商業(yè)項(xiàng)目對(duì)主力店實(shí)行幾年內(nèi)免租金的優(yōu)惠政策會(huì)增加入駐的吸引力； ? 表示會(huì)考慮與本項(xiàng)目合作。 ? 歐倍德目前的主要任務(wù)是加快在京開店； ?王府井百貨 ： 目前綜合營(yíng)運(yùn)狀況良好，在全國(guó)有 10家左右的店，基本都能實(shí)現(xiàn)單店盈利。但是豐聯(lián)主要以收取租戶租金來經(jīng)營(yíng)，可以說在某種程度上，豐聯(lián)為一家物業(yè)管理公司。 賽特 ： 賽特在北京由三個(gè)實(shí)體組成：百貨、寫字樓及酒店；在其他城市的主要業(yè)務(wù)為投資管理：輸出管理及品牌輸出等。 ? 建議本項(xiàng)目定位為中檔。 較為滿意地區(qū) 上海 ? 已經(jīng)將超市消費(fèi)作為生活中一個(gè)必要部分。 北京 賽睿顧問 3 invest 9 目前整體經(jīng)營(yíng)狀況 在同行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營(yíng)狀況總體情況不錯(cuò)，但是存在地區(qū)性差異。 重慶 原因 ? 山城山區(qū)人口較多，城市人口較少； ? 消費(fèi)習(xí)慣方面，重慶人較為節(jié)儉。 賽睿顧問 3 invest 10 商業(yè)組合方式及賣場(chǎng)面積 家樂福超市的商業(yè)組合方式為： 生鮮食品 百貨 雜貨 家電 8000 到 12023平方米 2萬平方米 ? 賣場(chǎng)中各類商品所占比例根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況而定 賣場(chǎng)面積 倉儲(chǔ)面積 賽睿顧問 3 invest 11 營(yíng)業(yè)用房物業(yè)形式 家樂福營(yíng)業(yè)用房物業(yè)形式： ? 在家樂福剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)，在這三個(gè)城市各買過一家店的營(yíng)業(yè)用房。 上海 /青島 /沈陽 賽睿顧問 3 invest 12 選城市考慮因素 選擇開店城市時(shí)考慮的因素： 購買力 人口基數(shù) ? 首先，對(duì)于家樂福來說，由于其屬于外資機(jī)構(gòu)，國(guó)家有較為嚴(yán)格的限制，目前，所允許其開店的城市只局限于： ? 省會(huì)城市 ? 沿海開放城市 ? 家樂福將所有備選城市按右圖兩維度標(biāo)注位置，來做為篩選城市的基本標(biāo)準(zhǔn)。 家樂福具體負(fù)責(zé)選址的部門為： 發(fā)展部 賽睿顧問 3 invest 13 在城市內(nèi)選址因素 家樂福超市選址因素： 交通便利，方便消費(fèi)群到達(dá) 人口基數(shù) /人口密度；盡可能靠近居民區(qū) 人口購買力 例如：北京南城購買力弱，開店時(shí)對(duì)人口基數(shù)要求則相對(duì)較高，而對(duì)于購買力相對(duì)較強(qiáng)的北城，人口密度即使較小，也可能會(huì)考慮開店。 賽睿顧問 3 invest 15
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