【正文】 1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %總人口 城鎮(zhèn)人口 總人口增長率 城鎮(zhèn)人口增長率2023年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口30萬人 ?德清人口自然增漲緩慢，要達到 2023年 30萬人口的目標，必須依靠外力機械人口導入。 德清2 0 1 0 年4 、5 月二手房掛牌房源面積配比8 0 以下, 6 0 ,14%100120,84, 19%180200, 9,2%80100, 60,14%2 0 0 以上,38, 9%140180,58, 13%120140,122, 29%8 0 以下 80100 100120 120140 140180 180200 2 0 0 以上1 2 3 3 ?德清二手房的市場比重為 50%（杭州為 30%）、約 25萬方，二手房市場活躍，換房需求旺盛，屬于典型的改善型市場； ?假設 25萬方中有 70%有購新房需求，則市區(qū)有約 18萬方的增量。 二手房市場分析 2023年德清二手房成交趨勢圖0100200300400500套數(shù) 75 64 190 172 206 334 353 327 330 326 422 4302023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月?二手房市場成交活躍， 2023年共成交 3229套，與一手房市場相當， 是促動一手市場換房置業(yè)的主要因素； ?換房以中小型戶型為主（ 80140方），因此更多是換房改善，因此，假設 25萬方中有 70%有購新房需求，則市區(qū)有約 18萬方的增量來源。 禹越鎮(zhèn) ?金屬加工、塑料、服裝、絲綢絹紡 ?企業(yè)： 1119個 ?總產值： 莫干山鎮(zhèn) ?農業(yè)種植、休閑旅游 ?企業(yè)： 328個 ?總產值： 筏頭鄉(xiāng) ?“竹、筍、茶、水” 四大主導產業(yè)，竹制品加工、筍制品加工、茶葉、礦泉水 ?企業(yè)： 1083個 ?總產值： 德清周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企眾多，購買力旺盛，屬于市場增量的穩(wěn)定增漲來源。 德清縣產業(yè)分布 武康鎮(zhèn) ?紡織、機械、醫(yī)藥、建材、涂裝設備、包裝印刷、食品加工等產業(yè) ?企業(yè)： 1592個 ?總產值： 三合鄉(xiāng) ?農業(yè)觀光，休閑度假 ?企業(yè)： 170個 ?總產值： 城關鎮(zhèn) ?機電制造、紡織服裝、新型建材、醫(yī)藥化工 ?企業(yè)： 740個 ?總產值： 洛舍鎮(zhèn) ?鋼琴生產、木材加工、礦產開發(fā) ?企業(yè)： 2506個 ?總產值： 雷甸鎮(zhèn) ?輕工機械、新型建材、醫(yī)藥化工、紡織 ?企業(yè)： 592個 ?總產值： 新市鎮(zhèn) ?食品、建材、紡織、化工、皮革、包裝紙業(yè)、電子電纜等產業(yè) ?企業(yè)： 1864個 ?總產值： 鐘管鎮(zhèn) ?醫(yī)藥、化工、建材、機械、五金、紡織等產業(yè) ?企業(yè)： 637個 ?總產值： 新安鎮(zhèn) ?紡織服裝、機械電子、醫(yī)藥化工、包裝印刷 ?企業(yè)： 1651個 ?總產值： 企業(yè)數(shù)量共計 12282家， 2023年總產值 。 ?外來人口占總人口比重約 11%，主要以產業(yè)工人為主，購買力弱，因此目前外來人口導入因素的購房需求增量有限。 筏頭鄉(xiāng) 總人數(shù)： ，外來人口 360人。 ?總人口數(shù)：武康鎮(zhèn)＞新市鎮(zhèn)＞城關鎮(zhèn) ?外來人口：武康鎮(zhèn)＞城關鎮(zhèn)＞洛舍鎮(zhèn) 禹越鎮(zhèn) 總人數(shù)： 人，無外來人口。 新安鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，其中外來人口 550人。 新市鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，其中外來人口 121人。 洛舍鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，其中外來人口 6739人。 三合鄉(xiāng) 總人數(shù)： 人，其中外來人口 1811人。 本報告是嚴格保密的。 ?以城鎮(zhèn)人口年均 2千人的增漲速度，（按 2023年人均居住面積 算）德清市年均增加約 7萬方）。 ?德清縣總人口增長率緩慢，甚至出現(xiàn)負增長。 德清本地市場容量結構 德清本地市場增量空間 本報告是嚴格保密的。 研究路徑 德清本地成長性研究 通過分析以下內容，研究本地市場的增量來源及增量空間： ?通過分析德清產業(yè)結構、人口分布，來研究德清本地市場容量結構。 解決問題 問題一、市場擴容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？ 研究思路： 德清目前屬于典型的內源型市場，市場增量來源于哪里？ 來源于： 自身成長性 +外力驅動 。 本報告是嚴格保密的。 作為城東新城首個公寓項目，面臨如何啟動市場、目標客群是誰的問題？ 用途 出讓面積 （ m2） 容積率 總建筑面積 （萬 m2） 建筑密度 及綠化率 商業(yè)（五星級酒店及總部辦公大樓 28398 不大于30% 30% 商業(yè)、住宅 136212 34萬方 不大于28% 30% 本報告是嚴格保密的。 ?綠城項目，今年 7月動工，排屋產品。 本案 體育場 玫瑰莊園 格萊維亞 五龍小區(qū) 隱龍山莊 香溢山莊 玉墅林楓 綠城地塊 高端商務、辦公區(qū)域 開發(fā)區(qū) 規(guī)劃中農貿市場 行政辦公區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 104國道 二繞 宣杭鐵路 二繞 德清大道 高鐵 以高鐵乾元鎮(zhèn)下口為中心的站場新城 以高新產業(yè)為核心的科技新城，包括網絡產業(yè) 下渚湖為核心的旅游開發(fā)區(qū) 以低密度產品為主的休閑度假區(qū) 機電一體化裝備制造的生態(tài)型高新產業(yè)園 德清傳統(tǒng)產業(yè)工業(yè)園（雷甸） 資料來源：國土局規(guī)劃科科長沈穎 本報告是嚴格保密的。 區(qū)位規(guī)劃 ?德清城市發(fā)展歷程：乾元鎮(zhèn) 武康鎮(zhèn) 城東新城 ?德清未來以高新產業(yè)基地、旅游產業(yè)、低密度高端住區(qū)為一體的大杭州副城定位。 本報告是嚴格保密的。 德清縣市區(qū) ?從市區(qū)經上塘路 杭寧高速至德清大道，進入德清縣市，從繞城至本項目約 20公里，車程約15分鐘。 研究思路 開發(fā)目標 疏理面臨的問題 分析問題 研究解決思路 解決問題 建議執(zhí)行對策 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 德清項目市場研究報告 漢嘉地產顧問 謹呈：保利置業(yè) 本報告是嚴格保密的。 德清大道 杭寧高速 良渚 瓶窯 仁和 塘棲 大城北 三墩 104國道 繞城 區(qū)位屬性 德清：大城北的自然延伸，未來大杭州第四副城、杭州后花園。 上塘路 杭州市區(qū) ?隨著杭州發(fā)展規(guī)模，及其余副城飽和度發(fā)展、價格高啟，德清“第四副城”的發(fā)展模式開啟。 德清自身的城市化進程（未來城市中心 —— 城東新城），結合低密度住宅與旅游產業(yè)的開發(fā)，都將帶動德清房地產市場快速發(fā)展。 ?城東新城屬于德清未來的新城中心。 區(qū)域屬性 本地實力企業(yè) +外來品牌開發(fā)商共同發(fā)力，使城東新城成為 —— 德清高端住區(qū)、標桿型區(qū)域。 地塊屬性 ?本項目公寓、酒店先開發(fā)，預期開發(fā)工期三年。 ?作為本區(qū)域首個公寓產品，要以“保利的方式”啟動。 德清市場現(xiàn)狀分析 德清市場面臨市場擴容問題 20232023年 德清住宅銷售面積2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售面積（萬㎡）年均銷售量42萬方 區(qū)域容量有限，面臨擴容問題 區(qū)域 2023年 2023年 待出讓低密度地塊 合計 城東新城 保利 1326畝，綠城約2080畝，其他 70萬方 洛舍鎮(zhèn) 3680畝，約 89萬方 莫干山鎮(zhèn) 2500畝，約 46萬方 武康鎮(zhèn) 匯總 300萬方 項目潛在供應量統(tǒng)計（土地層面） 在售公寓 存量 在售公寓 存量 溪山美墅 70套 瑞通乾水灣 80套 玉墅林楓 300套 德華美立方 500套 御景公寓 500套 在售低密度 存量 翡翠城 300套 陽光田園 25萬方 /約 900套 春暉名居 190套 華盛達山莊 29套 格萊維亞 400套 總合計 公寓 2340套，約 32萬方，低密度 25萬方 在售項目存量 潛在供應量共約 431萬方： ?低密度住宅約 255萬方， ?公寓住宅約176萬方。 本項目面臨的問題 問題一、市場擴容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？ 問題二、客群：哪些人會來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征？我們如何選擇？ 本報告是嚴格保密的。 德清本地成長性研究 外力驅動研究 本報告是嚴格保密的。 ?通過人口增量、未來規(guī)劃、二手房市場，來預判德清本地市場增量空間。 德清本地市場容量 德清歷年人口變化4 2 . 3 8 4 2 . 3 4 4 2 . 4 1 4 2 . 4 7 4 2 . 4 4 2 . 5 4 2 . 7 4 2 . 83 0 . 01 1 . 41 1 . 71 1 . 51 1 . 8 1 2 . 01 2 . 21 2 . 41 1 . 40 . 2 3 %0 . 9 0 %0 . 2 8 %0 . 1 0 %0 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 1 9 %0 . 1 1 %0 . 0 9 %0 . 8 8 %1 . 5 7 %0 . 8 6 %1 . 6 1 % 1 . 6 7 %1 . 8 9 %0510152025303540452023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 . 5 0 % 1 . 0 0 % 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %總人口 城鎮(zhèn)人口 總人口增長率 城鎮(zhèn)人口增長率?德清城鎮(zhèn)人口增長穩(wěn)定緩慢，大多來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房，年均增量約 7萬方，但實際購房比例遠大于 7萬方。相比城鎮(zhèn)人口增長率呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢，說明 德清市城鎮(zhèn)化速度穩(wěn)定平緩 。 ?城鎮(zhèn)人口大多來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城，但實際鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房比例遠大于實際增量，且購買力強，成為購房增量主要來源，可假設 7 3＝ 21萬方。 德清縣人口分布 武康鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，其中外來人口 。 城關鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，其中外來人口 9213人。 雷甸鎮(zhèn) 總人數(shù)： 人，其中外來人口 1678人。 鐘管鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，其中外來人口 2760人。 ?德清全縣人口 ，其中城鎮(zhèn)人口 ，人均居住面積 平方，農村人口 ，人均占有居住面積 68平方。 莫干山鎮(zhèn) 總人數(shù)： ，外來人口 37人。 ?德清全縣農村人口比重占 72%，未來會有大量進城置業(yè)需求。 本報告是嚴格保密的。 產業(yè)主要集中于輕工機械、化工、紡織、五金等。 本報告是嚴格保密的。 ?房源供應結構以 90140㎡ 中小戶型最為緊俏 ，老小區(qū)和空間緊湊型房源改善是未來促動一手市場的舒適改善需求的主動力。 本報告是嚴格保密的。 ?外力人口導入約 15萬人，則購房增量約 528萬方，年均增量約 。 ?假設機械人口導入 15萬方，按 2023年人均居住面積 ，外力導入增量約 528萬方，則年均增量為 。 德清購買群體分布 按購買實力對德清從業(yè)人員分類12300 1340043600204700050000100000150000202300250000企業(yè)主 公務員、泛公務員 私營企業(yè)高管 一般在職員工高端購房人群 中高端主流購房人群 中低端主流 購房人群 主流購房人群 ?高端購房群體占比少，但購買能力強。 ?以產業(yè)工人、一般在職員工為核心的中低端群體，群體占比大，但購買能力弱，換房經濟型改善。 德清市場增量來源及增量空間 德清市場容量約 42萬方，由以下幾部分組成： ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房 ： ?現(xiàn)狀：人口增漲約 2千人，年均增量約 7萬方，但實際購房比例遠大于 7萬方，且購買力強，假設放大 3倍， 7 3＝ 21萬方。 ?市區(qū)改善購房： ?現(xiàn)狀：二手房市場容量約 25萬方，假設 25萬方中有 70%有購新房需求，則市區(qū)有約 18萬方的增量。 ?外來購房： ?現(xiàn)狀：包括外來產業(yè)工人、外來購房者，約占市場總容量的約 10%，約 4萬方（包括低密度產品）。 未來增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城 21萬方 +市區(qū)改善 1