09北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究－主力商家深訪-在線瀏覽
2025-03-12 13:48本頁(yè)面
【正文】 是否會(huì)考慮進(jìn)入綜合購(gòu)物中心 是否會(huì)考慮進(jìn)入綜合購(gòu)物中心 家樂(lè)福有過(guò)這樣做的經(jīng)歷： “它搞一個(gè)大的購(gòu)物中心，里面有一個(gè)旗艦店或者是主力店， 需要我們加盟進(jìn)去，我們都可以參與。” ? 人群購(gòu)買力 ? 消費(fèi)習(xí)慣 賽睿顧問(wèn) 3 invest 17 對(duì)南城商業(yè)環(huán)境的評(píng)價(jià) 對(duì)南城商業(yè)環(huán)境的評(píng)價(jià) 有較為深入的了解和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 賽睿顧問(wèn) 3 invest 18 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)估維度 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)估維度 有多少條公交線，出租車的數(shù)量 總得來(lái)說(shuō)，家樂(lè)福目前對(duì)南城商業(yè)有很大的認(rèn)同。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 20 旺市百利 賽睿顧問(wèn) 3 invest 21 目前整體經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況總體不錯(cuò)，屬于發(fā)展比較快，發(fā)展勢(shì)頭比較好的一家公司。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 22 商業(yè)組合方式及賣場(chǎng)面積 旺市百利的商業(yè)組合方式為： 以超市為主要業(yè)態(tài) ； 總面積各店差異很大，從8,000到 20,000平方米不等 。 生鮮 雜貨 副食 招商 : ? 不是由旺市百利經(jīng)營(yíng)，但是也在其賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)。 其他的部分由旺市百利自己來(lái)做的。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 23 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較： ? 來(lái)的顧客的層次比較多，因?yàn)榧骖櫚儇浐统袃蓚€(gè)部分，對(duì)吸引客流有好處。 百貨加超市 模式 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) ? 肯定會(huì)損失一些百貨業(yè)的忠實(shí)的顧客吧 。 不易吸引那些稍微高檔一些的顧客 。 “ 比如說(shuō)賽特、燕莎，它有單純的高檔的消費(fèi)群，它即使做超市，做很小的那種很高檔的超市，它也是針對(duì)這個(gè)目標(biāo)客戶群。 劣勢(shì) ? 百貨業(yè)的擴(kuò)展比較慢 ， 因?yàn)樗热灰龀鎏攸c(diǎn)了 ， 那它就不容易復(fù)制 ， 從而限制它的擴(kuò)張 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 31 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)估維度 對(duì)本項(xiàng)目的建議 ? 選好 主力店 ， 對(duì)主力店要有優(yōu)惠政策。 ? 應(yīng)該以租賃為主，不要很快都銷售出去 ，因?yàn)橛形ｋU(xiǎn)， 開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有辦法控制它的經(jīng)營(yíng)。 ? 對(duì)于招主力店入駐來(lái)說(shuō)，最好有幾年免租的優(yōu)惠。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 34 歐倍德 賽睿顧問(wèn) 3 invest 35 目前整體經(jīng)營(yíng)狀況 目前，歐倍德在國(guó)內(nèi)開(kāi)有六家店，分別為上海三家，南京一家，無(wú)錫一家，青島一家。 目標(biāo)城市：人均 GDP在全國(guó)領(lǐng)先的城市。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 36 商業(yè)組合方式及賣場(chǎng)面積 歐倍德的主營(yíng)業(yè)務(wù)為家具建材，其商業(yè)組合方式為： 五金 板材 家居 園藝 45畝到 60畝 ? 包括店鋪、停車場(chǎng)、卸貨區(qū)、訂貨區(qū)、門前廣場(chǎng)、綠化區(qū)域等 一個(gè)店鋪所需面積 廚衛(wèi) 賽睿顧問(wèn) 3 invest 37 營(yíng)業(yè)用房物業(yè)形式 營(yíng)業(yè)用房物業(yè)形式： ? 通常是買地自建?！? 未來(lái)傾向于租！ 賽睿顧問(wèn) 3 invest 38 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較： ? 在一個(gè)大型的商業(yè)中心之中，各種業(yè)態(tài)之間可以起到互補(bǔ)的作用。例如，天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)把歐倍德和沃爾瑪吸引進(jìn)去以后，就成為它招攬生意很大的一個(gè)招牌?！? 將家居建材整合到綜合購(gòu)物中心之中 ? “ 主力店的發(fā)展還需要跟這種大型商業(yè)中心的設(shè)計(jì)以及規(guī)模相適合 ， 有時(shí)候可能不能完全達(dá)到主力店的標(biāo)準(zhǔn) ， 需要雙方磨合才能達(dá)到主力店的要求 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 39 選城市考慮因素 選擇開(kāi)店城市時(shí)考慮的因素： 除了北京、天津、上海、廣州、深圳等大城市以外，其他沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和省會(huì)城市都會(huì)考慮。 沒(méi)有在北京開(kāi)店，就相當(dāng)于沒(méi)有進(jìn)入中國(guó)一樣?！? 賽睿顧問(wèn) 3 invest 42 是否會(huì)考慮進(jìn)入綜合購(gòu)物中心及考慮因素 是否會(huì)考慮進(jìn)入綜合購(gòu)物中心 會(huì)考慮。 ? 看店的定位是否為國(guó)際級(jí)別。 ? 選址：交通、面積大小等等。 最好的狀態(tài)就是 業(yè)態(tài)組合合理 , 尋找其他的合作伙伴，這種合作伙伴就是屬于經(jīng)營(yíng) 上的合作伙伴，共同進(jìn)駐，這樣開(kāi)發(fā)商也會(huì)有比較好的投資回報(bào)率，投資商的利益基 本上也得到了最大化，性價(jià)比也會(huì)更高。 對(duì)于在南城發(fā)展業(yè)務(wù)的計(jì)劃 現(xiàn)在正在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)籌備開(kāi)業(yè) 全中國(guó)開(kāi) 100家，其中 30多家將在華北區(qū) 。 目前正在選址的城市： 長(zhǎng)春 武漢 長(zhǎng)沙 南京 重慶 由于王府井百貨目前在全國(guó)只有 10家店左右，所以還是統(tǒng)一由 總部 負(fù)責(zé)在各地開(kāi)店的操作。到目前為止，所有商廈幾乎都能實(shí)現(xiàn)單店盈利。 ? 一層 ：時(shí)尚高檔的化妝品、珠寶首飾、鐘表，以及女士鞋帽； ? 二層 ：普遍是少女裝、淑女裝； ? 三層 ：普遍是職業(yè)女裝，成熟女裝； ? 四層 ：紳士館 /男裝； ? 五層 : 運(yùn)動(dòng)服裝，或童裝，可能還包括一些家電，大小家電。 大型購(gòu)物中心 目前百貨商業(yè)模式分為： 綜合百貨 單體百貨 /主體百貨 ? 物業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)組合比較單一，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 兩萬(wàn)到三萬(wàn)平米左右 ? 綜合百貨除了商品銷售以外，帶一些服務(wù)功能，比如說(shuō)餐飲等服務(wù)。 三四萬(wàn)平米左右 ? 這里的購(gòu)物中心不是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)比較盛行的 shopping mall，是城市型購(gòu)物中心。 六七萬(wàn)平米左右 賽睿顧問(wèn) 3 invest 50 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式有其各自的優(yōu)劣勢(shì)，大型購(gòu)物中心及綜合百貨由于多種業(yè)態(tài)共存，從而有力推動(dòng)人流共享，實(shí)現(xiàn)再消費(fèi)；而單體百貨的優(yōu)勢(shì)在于針對(duì)特定客戶群，目標(biāo)性強(qiáng)。 ? 客戶群面比較窄，例如太平洋針對(duì) 18－ 30的消費(fèi)群； ? 面積比較小。產(chǎn)生多種業(yè)態(tài)人流互動(dòng)，可以實(shí)現(xiàn)人流之間的共享，從而可以促使消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)重新消費(fèi)。因?yàn)檫@個(gè)會(huì)導(dǎo)致資金沉淀量非常大，不利于快速擴(kuò)展。 成都店 ? 自建的 北京 ? 采取租賃的形式 其他店 賽睿顧問(wèn) 3 invest 52 營(yíng)業(yè)用房物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn) 以主力店形式入駐大型購(gòu)物中心的選擇標(biāo)準(zhǔn) ： ? 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)面積的大??； ? 開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力，對(duì)運(yùn)作整體購(gòu)物中心的思路和管理能力。那么他就會(huì)考慮如何來(lái)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，就會(huì)聘 請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)策劃公司 /商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司來(lái)策劃經(jīng)營(yíng)他這個(gè)購(gòu)物中心。他賣掉其他商鋪，或者是由一個(gè)管理公司 來(lái)管理，但是一旦賣掉了以后會(huì)導(dǎo)致這個(gè)商鋪的經(jīng)營(yíng)不能有統(tǒng)一的策劃，建立統(tǒng)一的形象，它的商品的定位、 檔次及管理都會(huì)陷入非常困難的局面，從而導(dǎo)致整體購(gòu)物中心失敗，假如整體購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)慘淡的話，就會(huì) 嚴(yán)重影響主力店的經(jīng)營(yíng)。我們一般首選為核心商圈。 ? 正在形成的已有商業(yè)氛圍的商圈 交通是否順暢 停車是否方便 周邊人流量是否大 商業(yè)氛圍 商務(wù)氛圍 ? 周邊是否有較多的店鋪 ?
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