【正文】 2023年 2月 26日星期日 12時 59分 0秒 12:59:0026 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 26日星期日 下午 12時 59分 0秒 12:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :59:0012:59Feb2326Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 26日星期日 12時 59分 0秒 12:59:0026 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 26日星期日 下午 12時 59分 0秒 12:59: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:59:0012:59:0012:59Sunday, February 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 12:59:0012:59:0012:592/26/2023 12:59:00 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 12時 59分 0秒 下午 12時 59分 12:59: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 12時 59分 :59February 26, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :59:0012:59:00February 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :59:0012:59Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 大型超市、餐飲娛樂招商風(fēng)險都不是很大； 但是百貨店的招商比較難，因為風(fēng)險比較大?！保? 賽睿顧問 3 invest 79 對本項目的評估維度 對本項目的建議 高檔百貨要少一些，主要是中高檔。 ? 但感覺當(dāng)?shù)馗邫n品牌供應(yīng)商不是太多?！? ? 百貨店則有所不同： ? 百貨店的消費基本上在生活消費之上，要看這類消費群的消費能力。應(yīng)該有可能，但是要看購物中心的 ： ?位置 ?發(fā)展前景 賽睿顧問 3 invest 78 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 有發(fā)展?jié)摿? ? “未來南城商業(yè)不錯，發(fā)展也很快。 外地業(yè)務(wù)所在地 濟南 昆明 蘭州 福州 合肥 新疆 淄博 煙臺 等十幾個城市 成都 賽睿顧問 3 invest 73 百貨加超市的優(yōu)勢 百貨加超市的模式的優(yōu)勢： 能夠更好地吸引客流 滿足補充消費的需求 ? 如果在面積充裕的情況下，百貨加超市的模式還是非常好的，但是如果面積不夠大，再加超市的話，成本就比較高了，因為超市的利潤比百貨利潤低。 百貨的營運比較令人滿意，每年銷售額將近 十個億 。 如果類似項目有店中店管理的需求， 豐聯(lián)會在市場考察的基礎(chǔ)上予以考慮。通過幾年成功管理 經(jīng)驗的積累，豐聯(lián)在這方面具有專長。 賽睿顧問 3 invest 66 選城市考慮因素 經(jīng)濟比較發(fā)達的城市 省會以上的城市 選擇開店城市考慮因素： 賽睿顧問 3 invest 67 在城市內(nèi)選址考慮因素 在城市內(nèi)選址考慮因素： 應(yīng)該是周圍商業(yè)環(huán)境比較成熟 其中周邊商圈人口的文化知識水平、經(jīng)濟水平 都應(yīng)該是不錯的。豐聯(lián)的定位不是高檔，所選擇的是一些中高檔層次的品牌。 ? 豐聯(lián)的管理是比較人性化的，例如，在非典期間豐聯(lián)給商戶減租金。 ? 豐聯(lián)對商戶進行定期的培訓(xùn)，包括規(guī)章制度的培訓(xùn)，和一些類似于時尚、色彩方面的培訓(xùn)。 賽睿顧問 3 invest 63 管理方法及理念 豐聯(lián)著重去做的是 店中店 的管理； 對于豐聯(lián)來講，消費者是第二用戶，商戶才是第一用戶。 ? 豐聯(lián)只是 通過收取商戶的租金 來經(jīng)營的。 賽睿顧問 3 invest 61 豐聯(lián) 賽睿顧問 3 invest 62 目前整體經(jīng)營狀況 目前，豐聯(lián)只有在 北京 的一家店，經(jīng)營狀況良好。 ? 假如建一個購物中心以后，在旁邊另外做一些臨街商鋪的話，銷售模式問題不大。 ? 目前百貨公司銷售額普遍偏低。 賽睿顧問 3 invest 58 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 對南城商業(yè)環(huán)境的評價 ? 市場容量比較弱。 在選擇購物中心時的考慮因素 ? 考察其經(jīng)營理念。 賽睿顧問 3 invest 55 選址內(nèi)部操作流程 選址內(nèi)部操作流程 大區(qū)分店提供信息 對于符合要求的，進行實地市場調(diào)研 進行篩選 派人對項目進行詳細市場調(diào)研 有專門項目經(jīng)理進行初步接觸 進行商務(wù)談判、簽約 王府井對每個省會城市都進行過試調(diào)?！? ? 但是要面臨成本高，核心商圈競爭激烈的問題?！? 賽睿顧問 3 invest 53 選城市考慮因素 經(jīng)濟比較發(fā)達城市 /省會城市 目前會考慮 從全國戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，也會考慮 經(jīng)濟發(fā)展較快，但是個人收入略低的城市 考慮因素 個人收入水平 社會零售銷售總額 恩格爾系數(shù) 從官方渠道獲得 目前會考慮在哪些城市發(fā)展業(yè)務(wù)及選擇條件 ： 賽睿顧問 3 invest 54 在城市內(nèi)選址考慮因素 在城市內(nèi)選址考慮因素： 核心商圈 城市副商圈 ?“一般來說，對于百貨商場而言，對周邊整個商圈的條件比超市選擇時要嚴(yán)格得多，所以重點要看這個城市里面什么樣的商圈符合開百貨店。在這個時候，我們會考慮能不能做主力店； 而有些開發(fā)商開發(fā)好了商場以后把商鋪都賣掉，把主力店租給你。 “有些開發(fā)商有實力，做資產(chǎn)運營，不是開發(fā)了商鋪然后賣掉。 ? 而且對于上市公司而言，這種資產(chǎn)投資回報率相對要偏低一些。 賽睿顧問 3 invest 51 營業(yè)用房物業(yè)形式 目前營業(yè)用房物業(yè)形式： ? 自建物業(yè) ? 但對于一個連鎖性百貨而言，采取自建的形式是比較不利的。 ? 客戶群面比較寬； ? 物業(yè)體量比較充足，規(guī)模比較大，除了百貨商品銷售以外，涵蓋很多的配套。 大型購物中心 綜合百貨 單體百貨 /主體百貨 優(yōu)勢 劣勢 ? 主體性強； ? 針對特定客戶群，例如太平洋主打青春流行時尚。這種業(yè)態(tài) 含 主力百貨店，生鮮食品家庭超市，兩種主力業(yè)態(tài)再配上商業(yè)街， 與新東安購物中心類似，或者類似上海港匯廣場、廣州天河城之類。由于加入配套功能，面積相應(yīng)的大一些。 ? 一般做的話，最起碼是在購物中心里面做集體百貨。 賽睿顧問 3 invest 49 不同商業(yè)模式的比較 不同商業(yè)模式的比較：這里所提到的大型購物中心與本項目類型極其相似，所以可以稱之為 “城市型購物中心” 。 最為滿意的店 北京 ? 盈利狀況好； ? 在北京百貨市場的市場