【正文】 周邊的治安及交通環(huán)境惡劣； 周邊區(qū)域文化用品批發(fā)競爭激烈，已處于白熱化階段； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 66 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合永外城文化用品市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)， 本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并 非商鋪的價(jià)值所在； ，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注； ，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)； 。 賽睿顧問 3 invest 64 永外城文化用品市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問 3 invest 65 永外城文化用品市場(chǎng)前景分析 前景： 目前在北京市尚無能夠與該項(xiàng)目競爭的同類商業(yè)項(xiàng)目，隨著萬朋文體用品商場(chǎng)、百榮世貿(mào)的相繼開業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動(dòng)。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 劣勢(shì) 位于沙子口革新西里內(nèi)，微觀交通環(huán)境惡劣； 大棚式商場(chǎng)，建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)不符； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 59 永外城文體用品市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 60 關(guān)于永外城文體用品市場(chǎng) 投資商：北京永外城文化用品市場(chǎng)有限公司 (北京一商國有控股 )； 區(qū)位：位于原北京市文化用品公司 ， 有較大影響；客流穩(wěn)定； 定位：各種檔次文化 、 體育 、 辦公用品； 地位：目前北京市影響最大 、 覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 3余萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：文化 、 體育 、 辦公用品批發(fā)零售；寫字樓 、 倉儲(chǔ)； 經(jīng)營業(yè)績：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā) 80%以上市場(chǎng)； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁； 硬環(huán)境：有少量停車場(chǎng) ， 交通不便； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 人氣：人氣較旺 ， 聚集了較多的文體用品經(jīng)營商戶； 專賣店成交租金：租賃價(jià)格較低： 4— 8元 /天 /平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高 ， 位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價(jià)格在 50萬元以上 ， 新近商戶進(jìn)駐成本較高 。 該項(xiàng)目突破口： 細(xì)分市場(chǎng)；瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白；專業(yè)定位分區(qū)。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行、小型會(huì)展場(chǎng)地，可為經(jīng)營商戶提供經(jīng)營便利 。 寫字間： 主要服務(wù)外地品牌在北京的經(jīng)銷商或代理商，商務(wù)商貿(mào)結(jié)合。 劣勢(shì) 開業(yè)后需要經(jīng)歷市場(chǎng)培育期； 樓層過高，客流不易到達(dá)，影響經(jīng)營效果； 高中低檔混雜，容易造成客戶分流； 該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項(xiàng)目過多，惡性競爭； 原有市場(chǎng)環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購物區(qū)域。 賽睿顧問 3 invest 50 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn) 行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值； ，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì) 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng) 目未來定位、商業(yè)組合考慮過程中要就此深入挖掘。 賽睿顧問 3 invest 49 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析 前景： 注意到了低檔批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場(chǎng)，以及細(xì)分批發(fā)市場(chǎng)，如能堅(jiān)持下去，前景樂觀。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙及東北地區(qū)人員為主。周一，周六、周日三天為客流高峰期。 劣勢(shì) 低檔批發(fā)市場(chǎng)份額逐漸萎縮； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低； 傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)密集區(qū)域，影響了零售顧客的購物欲望。 賽睿顧問 3 invest 44 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 45 關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：針織毛紡專營市場(chǎng) 、 中小服裝品牌專賣； 地位：華北地區(qū)最大的 T恤 、 羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 3萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 經(jīng)營理念：批發(fā)快樂 ， 相約時(shí)尚； 硬環(huán)境：簡單裝修 ， 電梯 、 扶梯； 商品檔次：低檔服裝 ， 以針織 、 毛紡用品為主； 人氣：人氣一般 ， 周末客流較旺； 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大 ， 低層店鋪 5— 20元 /天 /平米之間 四層專賣店租金統(tǒng)一 40000元 /30平米 。 該項(xiàng)目突破口： 持續(xù)發(fā)展，今后視市場(chǎng)情況進(jìn)行階段性調(diào)整。經(jīng)營商品多以產(chǎn)銷聯(lián)營，自產(chǎn)自銷為主。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。 劣勢(shì) 市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 37 大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 38 關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)； 地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目 ， 規(guī)模最大； 規(guī)模：建筑面積 6. 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣； 經(jīng)營業(yè)績：開業(yè)較早 ， 經(jīng)營狀況良好； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場(chǎng)擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝； 人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺； 專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營權(quán) ， 不同樓層不同位 置租金價(jià)格差異較大 ， 10— 60元 /天 /平米之間 。 該項(xiàng)目突破口： 大力開拓市場(chǎng)空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。京溫服裝市場(chǎng)是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場(chǎng)之一，也是批發(fā)市場(chǎng)由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。 賽睿顧問 3 invest 34 京溫服裝市場(chǎng)經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 京溫市場(chǎng)定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營者，而且由于市場(chǎng)內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售市場(chǎng)價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。 賽睿顧問 3 invest 32 賽睿顧問 3 invest 33 京溫服裝市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園地區(qū)； 歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高； 資源優(yōu)勢(shì)：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺 。 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場(chǎng)擁擠 ， 商鋪緊湊 。 經(jīng)營業(yè)績： 2023年銷售額 。 規(guī)模：總面積 3萬平方米 。 定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng) 。 賽睿顧問 3 invest 30 京溫服裝市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 31 關(guān)于京溫服裝市場(chǎng) 投資商：豐臺(tái)區(qū)工商局與溫州經(jīng)營商戶共同投資 。 該項(xiàng)目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場(chǎng)低檔無序競爭局面，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，占得先機(jī)。 ? 其中－ 1F為休閑裝 ， 1F2F為男裝 ， 3F5F為女裝； ? 6F8F主要以寫字間為主 —— 多為各品牌商家在北京的辦事處 ， 或分公司 ， 通透的寫字間除了辦公還可作為商品展示使用； ? 9F為配套設(shè)施如郵局 、 銀行 、 大眾快餐以及一個(gè) 1200平方米的多 功能廳 ， 可供服裝展示 ， 品牌發(fā)布會(huì)使用 。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場(chǎng)樓層分配如下 ： ? 2F為地下停車場(chǎng) 。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行。 寫字間： 客戶主要針對(duì)在商廈內(nèi)經(jīng)營品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套 批發(fā)零售： 以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)， 商廈中經(jīng)營商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場(chǎng)相比較高，有一部分品牌在國內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時(shí)、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。 ? 研究方法：實(shí)地調(diào)查 ? 調(diào)研地點(diǎn)： 北京市 ? 被訪商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)面積： 5000平米以上 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項(xiàng)目分析 20 1 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項(xiàng)目：周邊綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng) 21 1 賽睿顧問 3 invest 22 天雅服裝精品商廈 賽睿顧問 3 invest 23 關(guān)于天雅精品服裝商廈 區(qū)位：位于華北最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 ； 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售 、 商務(wù)辦公 、 餐飲 、 會(huì)展； 經(jīng)營理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場(chǎng)精品； 商業(yè)環(huán)境： 周邊低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 硬環(huán)境：地上停車位 、 地下停車位共計(jì) 200余個(gè)； 商品檔次：中檔； 人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足； 店鋪成交租金： 6— 10元 /天 /平米； 賽睿顧問 3 invest 24 賽睿顧問 3 invest 25 天雅商廈優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著 ， 經(jīng)過長期市場(chǎng)培育 ， 已經(jīng)成就良好環(huán)境； 差異化經(jīng)營：定位中檔及以上，與周邊項(xiàng)目拉開經(jīng)營檔次； 商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合，展示與售賣相結(jié)合； 管理嚴(yán)格，有效避免惡性競爭：進(jìn)駐品牌限制，商戶嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)租鋪面； 北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場(chǎng)份額萎縮。 賽睿顧問 3 invest 17 重要結(jié)論摘要 青島龍山地下商業(yè)街 ：青島著名的五大商業(yè)街之一 ? 抓住專業(yè)市場(chǎng)易形成特色商業(yè)的特點(diǎn)，打造自身品牌，增強(qiáng)市場(chǎng)競爭 力，是值得本項(xiàng)目借鑒的內(nèi)容； ?挖掘 “ 一站式 ” 消費(fèi)的特點(diǎn) ， 對(duì)發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意義； ?地下商業(yè)與文化的結(jié)合 ， 是本項(xiàng)目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容； ?地下商場(chǎng)硬件設(shè)施的完善 ， 是有效提升地下商業(yè)價(jià)值的重要依據(jù)； ?青島龍山地下商業(yè)街的成功運(yùn)營 ， 對(duì)本項(xiàng)目地下商業(yè)的開發(fā)有著指導(dǎo) 作用 ， 也是未來地下商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢(shì) 。 賽睿顧問 3 invest 16 重要結(jié)論摘要 紅橋批發(fā)市場(chǎng) ：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場(chǎng)之一 ? 合理的樓層分布是本項(xiàng)目成功引流的重要環(huán)節(jié)； ?良好的業(yè)態(tài)組合是本項(xiàng)目深度思考的內(nèi)容。 日壇商務(wù)會(huì)館 ： ? 消費(fèi)者檔次比較高，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層有影響力。 十里河建材市場(chǎng) ： ? 在北京東南角，該項(xiàng)目有重要的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)其加以關(guān)注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場(chǎng)的價(jià)值。 洋橋大中電器 ： 南城典型家電專業(yè)市場(chǎng) ?電器消費(fèi)是消費(fèi)市場(chǎng)必須考慮的內(nèi)容，大中電器的擴(kuò)張值得關(guān)注； ?家電專業(yè)市場(chǎng)是未來項(xiàng)目招商選擇的選擇方向之一。 ?木樨園商圈其他批發(fā)市場(chǎng) ： ? 整體上來講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項(xiàng)目 如果有專業(yè)市場(chǎng)部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商家的存在問題； ?這些批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問題，所以本項(xiàng)目 在進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問題； ?我們關(guān)注批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場(chǎng)規(guī)模有限，所以不能 簡單考慮產(chǎn)品細(xì)分的問題。 永外城文化用品城 ： 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場(chǎng) ?檔次