【正文】 和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并非商鋪的價值所在； ?該項目和本項目比鄰，需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注； ?該項目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項目需要充分利用、借勢； ?批發(fā)項目的價值規(guī)則需要深度挖掘。 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 ： 木樨園商圈服裝市場專業(yè)化的典范 ?盡管該項目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分， 主要經(jīng)營針織品，對于本項目要開發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價值； ?未來商業(yè)競爭的加劇，需要新的專業(yè)市場項目對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強的可能性，本項目未來定位、商業(yè)組合考慮過程 中要就此深入挖掘。 京溫服裝市場 ： 木樨園商圈歷史最長的服裝市場之一 ?市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價值所在； ?批發(fā)市場的價值和歷史積淀有關(guān)； ?溫州商家的存在對項目價值至關(guān)重要，本項目需要加以考慮； ?該項目零售比重極低，本項目策劃定位時需要選擇針對性。 賽睿顧問 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 1 天雅 6－ 10 一般 2 京溫 3萬 10－ 50 紅火 3 大紅門 10－ 60 紅火 4 新世紀(jì) 3萬 5－ 20 良好 5 百榮世貿(mào) 46萬 6 木樨園世貿(mào) 10萬 4－ 13 7 永外城文具 3萬 4－ 8 良好 8 萬朋文具 2萬 售價 71000元 /平米 尚未開業(yè) 賽睿顧問 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 9 龍湫 10－ 25 一般 10 才華窗簾 3－ 6 不佳 11 天海服裝 10－ 30 一般 12 龍健都窗簾 10 不佳 13 溫州燈具城 4－ 5 良好 14 瑞安童裝 3－ 4 良好 15 廣獅童裝 4－ 5 良好 16 大康鞋城 6萬 精品 20 大廳 40 紅火 賽睿顧問 3 invest 8 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 17 中聯(lián)華都紅門鞋城 5萬 新開業(yè)，人氣不旺 18 永外鞋城 6－ 10 良好 19 大偉鞋城 1萬 10 良好 商業(yè)面積總供應(yīng)量 賽睿顧問 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨勢總結(jié)分析： ?商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 ； ?市場投資向多元化發(fā)展 ； ?市場的整體實力在不斷增強 ； ?未來市場將加強管理，管理制度有所健全 ； ?市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性； ?市場治安情況 將有所好轉(zhuǎn)。北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 競爭市場研究報告 （綜合市場、專業(yè)市場） 二 OO四 年四月 1 1 賽睿顧問 3 invest 2 目 錄 重要結(jié)論摘要 4 研究背景及方法 18 競爭項目分析 20 競爭項目：周邊綜合市場、專業(yè)市場 21 22 30 37 44 51 59 67 72 賽睿顧問 3 invest 3 目 錄 競爭項目：家居市場 80 81 競爭項目：電器市場 87 88 競爭項目：電子市場 94 95 競爭項目：其它市場 99 100 106 112 117 競爭項目：地下商業(yè)市場 122 123 128 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)分析： ?初步統(tǒng)計南城固定交易場所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場約 115個； ?總營業(yè)面積約為 96萬平方米； ?市場攤位容量約 35000個； ?已出租攤位數(shù)量 25000個，攤位出租率 %； ?其中個體攤位數(shù)量約 22600個，占已出租攤位數(shù)的 %； ?2023年，商品交易市場總成交額約 170億元，比上年增長 %，平均每個市場成交 額為 。 北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分析： ?市場經(jīng)營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好； ?在 115個市場中有 75家以零售為主的市場，占總數(shù)的 %，有 40家以批發(fā)為主的市場， 占 %， %的市場是常年營業(yè)， %的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余 為露天市場或其他形式市場； ?以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專 業(yè)市場平分秋色，在 115個市場中除 1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當(dāng)； ?其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場 52家，占全部市場的 %，在專業(yè)市場中居前三位的市場為： 紡織品服裝鞋帽市場 20家，建材裝飾材料市場 12家，家具市場 8家 ； ?成交額中， 2023年，區(qū)域成交額上億元的市場 9家，實現(xiàn)成交額 ，占總成交 額的 %，其中成交額超十億元的市場有 3家，分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場 等 ,成為豐臺商品交易市場 的主導(dǎo)力量 。 賽睿顧問 3 invest 10 重要結(jié)論摘要 天雅服裝精品商廈 ：木樨園商圈檔次最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； ?高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性； ?目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題； ?對購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項目來講有下述借鑒點： 賽睿顧問 3 invest 11 重要結(jié)論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城 ：木樨園商圈商鋪租金最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項目需要考慮； ?核心批發(fā)商戶的存在是該項目租金高企的核心原因； ?該項目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對本項目的定位存在借鑒價值； ?5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法； ?雖然該項目租金很高，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重要參考。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 ：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個項目 ? 這兩個項目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項目隨時關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整； ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個項目的經(jīng)營會發(fā) 生根本的變化，這對本項目也有典型的參照意義； ?未來這兩個項目將會經(jīng)歷模式的考驗； ?批發(fā)項目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險性。 賽睿顧問 3 invest 13 重要結(jié)論摘要 萬朋文化辦公用品商城 ： 木樨園商圈售價最高的文化用品商鋪 ?周邊市場成熟，帶動商鋪價格，本項目需要在定位、營銷過程中，進(jìn)行比照性深度 挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項目商鋪價值的帶動； ?批發(fā)市場的價值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為； ?這種項目對臨時倉儲有需要，本項目需要關(guān)注。 賽睿顧問 3 invest 14 重要結(jié)論摘要 九龍百安居 ：東南部具有絕對競爭力的家居建材專業(yè)市場 ? 作為國際商家，其影響力、競爭力無疑是最強的，考慮到本項目周邊 未來大批住宅對家居、建材的需求，百安居類型的商家進(jìn)駐本項目是 必要，也是很重要的； ?該類國際零售商進(jìn)駐，將有利于本項目商鋪的營銷； ?國際建材主力商家對南城有開發(fā)需求。 賽睿顧問 3 invest 15 重要結(jié)論摘要 億客隆南城電子總匯 ： 南城唯一的規(guī)模略大的電子市場 ?雖然經(jīng)營情況一般，但因為在南城屬于填補市場空缺的類型，所以有發(fā)展空間，值得本 項目加以適當(dāng)關(guān)注； ?南城消費者收入水平的成長速度將是北京最快的地區(qū)，所以原來市場表現(xiàn)不佳的商業(yè)地 產(chǎn)形式，未來的表現(xiàn)也許會出奇制勝。 三里屯雅秀服裝市場 ： ? 在北京檔次較高，針對時尚消費及東歐批發(fā)市場的類型，本項目周邊環(huán)境與之不同，但 產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。其產(chǎn)品的吸引力 創(chuàng)造了項目的影響力，以及租金價值，本項目做定位組合時可以加以關(guān)注。 天成地下小商品批發(fā) ：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場 ?抓住固定消費人群是未來本項目地下商業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)，引人深思； ?天成地下商業(yè)的經(jīng)營模式，是本項目地下商業(yè)重要借鑒的內(nèi)容。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 研究背景及方法 18 1 賽睿顧問 3 invest 19 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對北京市現(xiàn)有綜合市場、專業(yè)市場的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關(guān)評價 ? 對潛在問題及市場機會進(jìn)行分析 ? 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。 劣勢 開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場認(rèn)知度、美譽度欠缺； 樓層過高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 與周邊批發(fā)市場檔次差距過大，目標(biāo)客戶群不同，無法借助其它市場人流促進(jìn)本商 場經(jīng)營。銷售方式批零兼有，以向經(jīng)銷商批發(fā)為主，零售為輔。 餐飲： 位于九樓，為中式快餐美食廣場，服務(wù)客戶主要針對本商廈內(nèi)經(jīng)營商戶。另有小型會展場地，可供經(jīng)營商戶品牌發(fā)布、訂貨會等使用，在該區(qū)域內(nèi)是唯一一家。 ? － 1F— 5F主要以服裝銷售為主 。 賽睿顧問 3 invest 28 天雅商廈前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項目經(jīng)營前景看好。 賽睿顧問 3 invest 29 本項目參照性分析 結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點，本項目應(yīng)注意以下幾點： 、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； 、零售具有市場可執(zhí)行性； ，有市場成熟度的問題； 、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置 。 地位：木樨園地