【正文】 區(qū)批發(fā)市場由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表 。 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣 、 少量寫字間 。 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集 。 商品檔次：低檔服裝 。 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價格差異較大 ， 10— 50元 /天 /平米之間 。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。建成年代較早，整個商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。 賽睿顧問 3 invest 35 京溫服裝市場前景分析 前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，京溫市場這種低檔服裝批發(fā)市場所占市場份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場相繼興建，如果不及時考慮轉(zhuǎn)型，項目必然面臨“夕陽無限好，只是近黃昏”的局面。 賽睿顧問 3 invest 36 本項目參照性分析 結(jié)合京溫服裝市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價值所在； ； ，本項目需要加以考慮； ，本項目策劃定位時需要選擇針對性。 賽睿顧問 3 invest 39 賽睿顧問 3 invest 40 大紅門服裝商貿(mào)城優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園一帶； 歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高； 資源優(yōu)勢：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 賽睿顧問 3 invest 41 大紅門服裝商貿(mào)城經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 大紅門服裝商貿(mào)城定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者，而且由于市場內(nèi)零售價格與市內(nèi)其他零售型市場價格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。大紅門商貿(mào)城是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場之一，也是批發(fā)市場由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。 賽睿顧問 3 invest 42 大紅門服裝商貿(mào)城 前景分析 前景： 目前仍能夠憑借過去積累的豐富的客戶資源達(dá)到購銷兩旺的局面，但如果仍舊固步自封，不對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行從新組合，開辟新的市場，必將會被新興的商業(yè)設(shè)施取代。 賽睿顧問 3 invest 43 本項目參照性分析 結(jié)合大紅門服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、餐飲的融合是市場需求，本項目需要考慮； ； 、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明 檔次要提升，但未必要提升那么多，這對本項目的定位存在借鑒價值； ，不像京溫拉大差距的做法； ，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重 要參考。 賽睿顧問 3 invest 46 賽睿顧問 3 invest 47 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 定位優(yōu)勢：采用市場細(xì)分 ， 定位專業(yè)化市場； 產(chǎn)品優(yōu)勢：與區(qū)域內(nèi)其他市場相比 ， 產(chǎn)品較有特色 ， 吸引了較多零售客流 。 賽睿顧問 3 invest 48 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城客戶主要針對本地及周邊中低檔市場經(jīng)營者；而且由于市場內(nèi)有一些比較時尚的服裝，因此也吸引了部分零售客戶。周一主要以批發(fā)商戶為主，周六、日主要以零售顧客為主。商場負(fù)一至三層為針織毛紡制品批發(fā)；中低檔，小品牌或雜牌服裝為主，四樓、五樓為休閑品牌專賣，除部分品牌外多為首次進(jìn)入北京市場，以江浙一帶生產(chǎn)為主。 該項目突破口： 注意細(xì)分市場，定位專業(yè)針織毛紡休閑服飾批發(fā)；加大零售市場的挖掘力度。 賽睿顧問 3 invest 51 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 賽睿顧問 3 invest 52 關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈 ， 緊鄰南三環(huán)與南中軸路； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：未開業(yè)； 規(guī)模：總建筑面積 10萬平米 ， 一期 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：零售 、 寫字間 、 服裝展示 、 餐飲 、 商務(wù)配套； 經(jīng)營理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購物場所； 商業(yè)環(huán)境： 該區(qū)域裝修最高檔的商場； 硬環(huán)境：多部直梯 、 滾梯 、 觀光電梯 ， 充足停車位； 專賣店成交租金： 4— 13元 /天 /平米； 專賣店成交售價：三 — 四樓： 4— 5萬元 /平米 五 — 六樓： — /平米； 賽睿顧問 3 invest 53 賽睿顧問 3 invest 54 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地木樨園 — 大紅門區(qū)域； 差異化經(jīng)營：定位女性主題，與周邊項目錯位經(jīng)營，定位中檔精品； 交通條件便利； 政策優(yōu)勢：北京南城加大開發(fā)力度，市場環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。 賽睿顧問 3 invest 55 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合： 零售、批發(fā)等； 零售： 以服裝為主，中檔與低檔相結(jié)合，批發(fā)與零售結(jié)合。 餐飲娛樂休閑： 位于七樓，能夠有效延長消費(fèi)者在商廈內(nèi)逗留時間，為 經(jīng)營商戶提供全面服務(wù)。 賽睿顧問 3 invest 56 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合 B2： 停車及倉儲 B1：購物天堂 —— 生活館 超市，品牌服裝專柜 F1：麗人大道 休閑裝 F2：麗人大道 正裝及時裝 F3：繽紛天地 童裝、牛仔、皮草 F4：魅力特區(qū) 韓版服飾及配飾 F5：魅力特區(qū) 精品店 F6：魅力特區(qū) 精品店 F7： 餐飲娛樂 F8： 管理及商務(wù)配套 F9— 11： 寫字間 賽睿顧問 3 invest 57 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項目經(jīng)營前景看好。 賽睿顧問 3 invest 58 本項目參照性分析 結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融 合，但這種融合的效果值得本項目隨 時關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組 合做恰當(dāng)調(diào)整； ，如果零售規(guī)模過大的話，整個項 目的經(jīng)營會發(fā)生根本的變化，這對本項目也有典型的參照意義； ； 、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險性。 賽睿顧問 3 invest 61 賽睿顧問 3 invest 62 永外城文化用品市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域歷史優(yōu)勢：幾十年國有主渠道的影響深遠(yuǎn) ， 市場建立前 ， 已經(jīng)形成了較為濃厚 的文化辦公用品批發(fā)氛圍； 專業(yè)化經(jīng)營：定位明確，專營文體辦公用品； 商貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；銷售與倉儲相結(jié)合，方便客戶； 位置優(yōu)勢：位于北京南站、木樨園長途客運(yùn)站、趙公口長途客運(yùn)站中心位置；沿三 南三環(huán)可方便到達(dá)京石、京開、京津塘高速； 消費(fèi)者生活水平提高，對于文體、辦公用品的消費(fèi)需求急劇增長。 賽睿顧問 3 invest 63 永外城業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫字間；倉儲結(jié)合 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 倉 儲： 可以為經(jīng)營者提供較為便利的倉儲用地。 該項目突破口： 歷史優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢。 賽睿顧問 3 invest 67 萬朋文化辦公用品商城 賽睿顧問 3 invest 68 關(guān)于萬朋文化辦公用品商城 投資商：浙江省萬朋文化用品股份有限公司； 區(qū)位： 北京南北軸線永外大街沙子口； 定位： 全國最大的辦公文化用品市場； 規(guī)模：總面積 2萬多平方米； 業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售 、 手機(jī) 、 電腦零售 ， 辦公樓； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚； 硬環(huán)境：地下一層為停車場； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 最高成交售價： RMB71000/平方米； 賽睿顧問 3 invest 69 萬朋文化辦公用品商城優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 商城建立在已經(jīng)形成了較為濃厚的文化辦公用品批發(fā)集散地內(nèi)； 專業(yè)化經(jīng)營、定位明確，專營文化辦公用品； 頂層為商務(wù)辦公室，方便客戶； 商鋪賣出了天價，未開業(yè)已造出了極大的聲勢。 賽睿顧問 3 invest 70 萬朋文化辦公用品商城 業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫字間、美食城； 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 美 食 城： 為前來購物的消費(fèi)者及商家提供了方便。 結(jié)合萬朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，帶動商鋪價格，本項目需要在定位、營銷過程中， 進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項目商鋪價值的帶動； ，需要順勢而為； ，本項目需要關(guān)注。檔次多以低檔商品為主。因此不再單獨(dú)分析，在此統(tǒng)一介紹： 關(guān)于該區(qū)域內(nèi)其它競爭項目 項目名稱 經(jīng)營面積 （平方米） 標(biāo)準(zhǔn)攤位面積 （平方米） 租金水平 （萬元 /年 /攤位） 龍湫批發(fā)市場 16000 4， 6， 8 —— 木樨園才華窗簾 100—— 150 9—— 18 天海服裝批發(fā)市場 4， 6 —— 13 龍建都窗簾床品 30—— 100 賽睿顧問 3 invest 74 其它市場 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈； 定位：低檔服裝 、 配件 、 面料及輔料批發(fā)市場； 規(guī)模：規(guī)模一般偏??； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣等； 業(yè)績：經(jīng)營狀況一般； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集；