(君雋咨詢(xún)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研02-商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究總論(編輯修改稿)
2025-02-06 09:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)類(lèi)型 開(kāi)發(fā)商 運(yùn)營(yíng)商 規(guī)模 … … 檔次 目標(biāo)客戶(hù) 業(yè)態(tài)及分布 銷(xiāo)售額 客流量 提袋率 租金（或提點(diǎn)） 客單價(jià) … … 結(jié)構(gòu)形式 裝修情況 垂直交通（電梯、樓梯、扶梯） 指示標(biāo)志 衛(wèi)生間 休息設(shè)施 … … 20 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研（典型項(xiàng)目調(diào)研） 調(diào)研技術(shù) 調(diào)研方法： 勘查、觀(guān)測(cè)、訪(fǎng)談 技術(shù)準(zhǔn)備： 商業(yè)物業(yè)市調(diào)表（示意表格見(jiàn)附件 3） 經(jīng)營(yíng)商戶(hù)訪(fǎng)談問(wèn)卷 技術(shù)動(dòng)作： 以實(shí)地勘查、觀(guān)測(cè)為主，其中： 銷(xiāo)售額（ 抽樣訪(fǎng)談經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行估測(cè) ） 客流量（ 按時(shí)段測(cè)錄每 10分鐘進(jìn)出人數(shù) ） 提袋率（ 按時(shí)段測(cè)錄購(gòu)物提袋者占出場(chǎng)人數(shù)的比例 ） 租金（或提點(diǎn)）（ 以承租身份詢(xún)問(wèn)招商部門(mén) ） 客單價(jià)（ 消費(fèi)者攔截訪(fǎng)問(wèn)或收款臺(tái)觀(guān)測(cè) ） 控制點(diǎn)： 數(shù)據(jù)取得的渠道及可信性 21 商圈分析 市場(chǎng)規(guī)模的估測(cè) ? 總購(gòu)買(mǎi)力分析 商圈總購(gòu)買(mǎi)力 =商圈內(nèi)有效消費(fèi)人口 人均收入 ? 支出結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)城市居民家庭收支統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析各領(lǐng)域消費(fèi)額與總消費(fèi)額的關(guān)系。 ? 市場(chǎng)規(guī)模估測(cè) 根據(jù)商圈內(nèi)總購(gòu)買(mǎi)力與支出結(jié)構(gòu)，估測(cè)商圈所涉及領(lǐng)域的市場(chǎng)潛在購(gòu)買(mǎi)規(guī)模。 22 商圈分析 競(jìng)爭(zhēng)度分析 ?飽和指數(shù) 飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量。了解項(xiàng)目所在商圈內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的飽和度，有利于判斷項(xiàng)目的可行性，也是進(jìn)行客流調(diào)查的前期準(zhǔn)備。 飽和指數(shù)公式 ： IRS=C RE/RF。 IRS—— 商圈的飽和指數(shù) C —— 商圈內(nèi)的潛在消費(fèi)者數(shù)量 RE—— 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF—— 商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。 23 商圈分析 競(jìng)爭(zhēng)度分析 ?飽和度分析案例 假設(shè)某商圈商場(chǎng)的年平均營(yíng)業(yè)額 13500元 /㎡ ，消費(fèi)者 350萬(wàn)人，全年人平均消費(fèi) 5000元，已有商業(yè)物業(yè)為 110萬(wàn)平方米。 則商圈飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 110＝ 15909元 / ㎡ 商圈每平方米的營(yíng)業(yè)額與理想水平相差約 2500元，說(shuō)明該商 圈的商業(yè)物業(yè)已接近飽和，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格不一定只升不降。 24 業(yè)態(tài)定位 ?開(kāi)拓型： 重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)者 ?進(jìn)入型： 重點(diǎn)關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者 ?升級(jí)型： 業(yè)態(tài)規(guī)律、物業(yè)模式、服務(wù)模式等 25 規(guī)模定位 ?指標(biāo)法：根據(jù)國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指標(biāo) ?估算法： ～ ㎡ /人 ?坪效判斷法： S=M/P S:本項(xiàng)目有效營(yíng)業(yè)面積 M:本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總銷(xiāo)售額 P:區(qū)域內(nèi)行業(yè)坪效 （每平方米營(yíng)業(yè)面積的年?duì)I業(yè)額） 考慮倉(cāng)儲(chǔ)、設(shè)備及其他公用面積，項(xiàng)目規(guī)模 S’ =S/(55%60%) 26 樣本抽樣 隨機(jī)抽樣 最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。它可以分為 3種： （ 1）隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都具有同等的機(jī)會(huì)被選作樣本。 （ 2）分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本。 （ 3）分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。 非隨機(jī)抽樣 是指市場(chǎng)調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機(jī)選取而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)，每個(gè)樣本被選
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