(君雋咨詢商業(yè)市場調研02-商業(yè)項目市場研究總論(編輯修改稿)
2025-02-06 09:28 本頁面
【文章內容簡介】 商業(yè)類型 開發(fā)商 運營商 規(guī)模 … … 檔次 目標客戶 業(yè)態(tài)及分布 銷售額 客流量 提袋率 租金（或提點） 客單價 … … 結構形式 裝修情況 垂直交通（電梯、樓梯、扶梯） 指示標志 衛(wèi)生間 休息設施 … … 20 競爭者調研（典型項目調研） 調研技術 調研方法： 勘查、觀測、訪談 技術準備： 商業(yè)物業(yè)市調表（示意表格見附件 3） 經(jīng)營商戶訪談問卷 技術動作： 以實地勘查、觀測為主，其中： 銷售額（ 抽樣訪談經(jīng)營商進行估測 ） 客流量（ 按時段測錄每 10分鐘進出人數(shù) ） 提袋率（ 按時段測錄購物提袋者占出場人數(shù)的比例 ） 租金（或提點）（ 以承租身份詢問招商部門 ） 客單價（ 消費者攔截訪問或收款臺觀測 ） 控制點： 數(shù)據(jù)取得的渠道及可信性 21 商圈分析 市場規(guī)模的估測 ? 總購買力分析 商圈總購買力 =商圈內有效消費人口 人均收入 ? 支出結構分析 根據(jù)城市居民家庭收支統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析各領域消費額與總消費額的關系。 ? 市場規(guī)模估測 根據(jù)商圈內總購買力與支出結構，估測商圈所涉及領域的市場潛在購買規(guī)模。 22 商圈分析 競爭度分析 ?飽和指數(shù) 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量。了解項目所在商圈內同類物業(yè)的飽和度，有利于判斷項目的可行性，也是進行客流調查的前期準備。 飽和指數(shù)公式 ： IRS=C RE/RF。 IRS—— 商圈的飽和指數(shù) C —— 商圈內的潛在消費者數(shù)量 RE—— 商圈內消費者人均零售支出 RF—— 商圈內商店的營業(yè)面積。 23 商圈分析 競爭度分析 ?飽和度分析案例 假設某商圈商場的年平均營業(yè)額 13500元 /㎡ ，消費者 350萬人，全年人平均消費 5000元，已有商業(yè)物業(yè)為 110萬平方米。 則商圈飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 110＝ 15909元 / ㎡ 商圈每平方米的營業(yè)額與理想水平相差約 2500元，說明該商 圈的商業(yè)物業(yè)已接近飽和，商業(yè)物業(yè)的價格不一定只升不降。 24 業(yè)態(tài)定位 ?開拓型： 重點關注消費者 ?進入型： 重點關注競爭者 ?升級型： 業(yè)態(tài)規(guī)律、物業(yè)模式、服務模式等 25 規(guī)模定位 ?指標法：根據(jù)國家商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃指標 ?估算法： ～ ㎡ /人 ?坪效判斷法： S=M/P S:本項目有效營業(yè)面積 M:本項目預測總銷售額 P:區(qū)域內行業(yè)坪效 （每平方米營業(yè)面積的年營業(yè)額） 考慮倉儲、設備及其他公用面積，項目規(guī)模 S’ =S/(55%60%) 26 樣本抽樣 隨機抽樣 最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調研的樣本的結果來推斷母體的情況。它可以分為 3種： （ 1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本。 （ 2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本。 （ 3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。 非隨機抽樣 是指市場調研人員在選取樣本是并不是隨機選取而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)，每個樣本被選
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