第三章物業(yè)服務(wù)合同(編輯修改稿)
2025-02-25 01:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)服務(wù)費(fèi)；違約責(zé)任；爭(zhēng)議的解決；其他條款 ? 尾部 – 包括：訂約日期；合同生效的日期；當(dāng)事人的簽字或蓋章；合同的份數(shù) 二、物業(yè)服務(wù)合同的履行 物業(yè)服務(wù)合同的履行： 是指當(dāng)事人雙方按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律的規(guī)定履行期義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同為雙務(wù)合同，一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的義務(wù)正是另一方當(dāng)事人所享有的權(quán)利。因此，物業(yè)服務(wù)合同的履行是雙方當(dāng)事人所負(fù)義務(wù)的各自履行，而不是僅有一方當(dāng)事人履行義務(wù)而對(duì)方不履行義務(wù)。 二、物業(yè)服務(wù)合同的履行 物業(yè)服務(wù)合同履行的原則 （ 1）實(shí)際履行原則 ① 定義； ② 實(shí)際履行除外； ③貫徹實(shí)際履行原則也要從實(shí)際出發(fā)。 （ 2）協(xié)作履行原則 ①定義； ②即使當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方也應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支付的合理費(fèi)用，應(yīng)由違約方承擔(dān)。 （ 3）公平和誠實(shí)信用原則 合同主體在合同履行過程中既要考慮自己的利益，也要兼顧對(duì)方當(dāng)事人利益，還應(yīng)兼顧整個(gè)社會(huì)的公共利益。 （ 4）全面履行原則 所謂全面履行又稱為完全正確的履行和適當(dāng)履行。完全履行是指?jìng)鶆?wù)人履行了其全部義務(wù)；正確履行是指?jìng)鶆?wù)人的履行符合合同的約定或者法律的規(guī)定。 二、物業(yè)服務(wù)合同的履行 物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)問題 物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán) ，是指在物業(yè)服務(wù)合同中，當(dāng)符合法定條件時(shí)，當(dāng)事人一方享有的對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利。 包括： （ 1）同時(shí)履行抗辯權(quán) 是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。 （ 2）后履行抗辯權(quán) 是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方享有的拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。 （ 3）不安抗辯權(quán) 是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)享有的暫時(shí)中止自己的履行的權(quán)利。 2023年 7月某小區(qū)與 A物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該小區(qū)由 A 物業(yè)服務(wù)公司管理。 2023年 8 月江先生入住該小區(qū)后，一直沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司催其繳納時(shí)，江先生認(rèn)為自己的房子自己住，不需要物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)。拒絕承認(rèn) A 物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同并以此為由拒絕繳費(fèi)，同時(shí)聲明他不會(huì)和任何物業(yè)公司建立物業(yè)服務(wù)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)多次協(xié)調(diào)沒有結(jié)果，最后物業(yè)服務(wù)公司將江先生告上了法庭。 。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第一款、第三款；第十一條；第十二條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行 “遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”，“執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定”；業(yè)主大會(huì)有“選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的權(quán)利；“業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”。 問題 1. 依法有效的合同應(yīng)是平等主體的當(dāng)事人在意思表示一致的前提下成立，本案 A 物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同能否對(duì)江先生發(fā)生法律效力？為什么？ 。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第一、三、五款的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行“遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”；“執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定”；“按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的義務(wù)。 問題 2. 如果該委托
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