【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家居生活廣場(chǎng)、億豐國(guó)際建材城以及最近新起的億豐 〃 賽格數(shù)碼城等等，原先已經(jīng)存在的商業(yè)也還算比較齊全。等若干年之后這里一定是一派大廈林立的大城市景象。 未來(lái)人氣聚集中心： 都說(shuō)有人的地方就有江湖，那么西南新城必定是個(gè)大江湖！ 2023年底，西南區(qū)塊一塊土地順利拍出，拉開了西南商品房開發(fā)建設(shè)的序幕。隨著眾多的住宅項(xiàng)目的建設(shè)，在將來(lái)必定會(huì)聚集相當(dāng)?shù)娜藲?，?duì)周邊經(jīng)濟(jì)配套的要求必然高且多，并定能帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。 低碳盡顯新城風(fēng)貌 ： 從人居環(huán)境來(lái)看，西南新城建設(shè)著力倡導(dǎo)低碳、彰顯綠色。居住區(qū)應(yīng)充分利用其濱水而建的特點(diǎn)，體現(xiàn)湖州“江南水城”特色，充分利用濱河的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃通過(guò)濱河廣場(chǎng)、濱河道路、綠地等元素組成完善的開敞空間系統(tǒng)，營(yíng)建具有活力的濱河景觀廊道。一個(gè)用“水”來(lái)做靈魂的“新城”，一定要有片“島嶼”住宅。其中苕溪公園一期、湘幾漾公園、星匯公園已基本建成 ，中央公園已著手實(shí)施。相信不久的將來(lái)，西南片區(qū)將不僅是產(chǎn)業(yè)集聚的先行區(qū)、商貿(mào)繁華的核心區(qū)，更是風(fēng)景宜人的生態(tài)休閑區(qū)。 26 別墅產(chǎn)品風(fēng)格、戶型面積段、總價(jià)集中（別墅 200~300 ㎡ 、總價(jià) 250~400萬(wàn) /套），而公寓戶型、價(jià)格分化較大（ 40~180 ㎡ ，總價(jià) 30~200萬(wàn)）； 公寓客戶以首次臵業(yè)及改善型為主，而西南新城（主力戶型面積 80~170 ㎡ ）則以投資客群為主，另有部分企業(yè)主客戶； 各區(qū)域價(jià)差日益縮小、同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其是別墅市場(chǎng)。因此在調(diào)控處于常態(tài)期，產(chǎn)品品質(zhì)打造及現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍（售樓部、樣板區(qū)、園區(qū)景觀局部呈現(xiàn)）等營(yíng)造將成為決勝要點(diǎn)。 個(gè)案分析小結(jié)： 27 湖州城市研究 湖州樓市分析 典型個(gè)案分析 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng) 1： 市場(chǎng)研究 28 西南片區(qū)，以高層為主，預(yù)計(jì)體量約 ，總套數(shù)約 230余套 未來(lái)兩年公寓市場(chǎng)供應(yīng) Q1 2023 2023 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2023 淺水灣 西西那堤 …… 未來(lái)兩年內(nèi)湖州 公寓 產(chǎn)品供應(yīng)量較大， 特別是西南片區(qū)、湖東片區(qū)是未來(lái)主力供應(yīng)區(qū)域，在戶型、總價(jià)上 與 本 案 產(chǎn)品 存在競(jìng)爭(zhēng)較小。 西南片區(qū)，以小高層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 10萬(wàn)方，總套數(shù)約 750余套 星匯半島二期 西南片區(qū)，以小高層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 10萬(wàn)方，總套數(shù)約 780余套 麗水灣 西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 ，總套數(shù)約 780余套 香榭里 西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 4萬(wàn)方，總套數(shù)約 300余套 陽(yáng)光水岸 西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 5萬(wàn)方，總套數(shù)約 500余套 鳳凰明珠 鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 ，總套數(shù)約 244套 鳳凰城 鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 ，總套數(shù)約 905套 綠城御園 鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 ，總套數(shù)約 270套 翰林世家 鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 7萬(wàn)方，總套數(shù)約 500套 天鴻天際 鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 13萬(wàn)方，總套數(shù)約 765套 上湖城 湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 8萬(wàn)方，總套數(shù)約 640套 新華府 湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 7萬(wàn)方，總套數(shù)約 875套 香墅里 湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計(jì)體量約 ，總套數(shù)約 143套 項(xiàng)目入市時(shí) 剩余超 100萬(wàn)方 29 總建筑面積約 ，共 263戶，物業(yè)類型有高層住宅和法式排屋，預(yù)計(jì) 2023年上市。 總建筑面積 ，物業(yè)類型為住宅、排屋等，其中排屋面積約 ，戶型面積 277平米左右。預(yù)計(jì) 2023年上市。 總建筑面積 6萬(wàn)方，物業(yè)類型為排屋、雙拼、疊加別墅截至目前已售 ；戶型面積 171~283平米。目前排屋價(jià)格在 13000元 /平米，疊加價(jià)格 7800元 /平米。 總建筑面積 36萬(wàn)方，物業(yè)有多聯(lián)別墅、雙聯(lián)別墅、小院別墅和公寓等。戶型面積 220~532平米，目前有 5套房源在售，價(jià)格在 12023元 /平米。 總建筑面積 36萬(wàn)方，包含法式排屋、獨(dú)立官邸和高層、多層等高端物業(yè)。公寓面積在 140200平方米 ，聯(lián)排面積在 270~420平米，公寓均價(jià) 9000元 /平米，聯(lián)排起價(jià) 600萬(wàn) /套。 總建筑面積約 ，歐式山地別墅，物業(yè)類型為獨(dú)幢別墅及聯(lián)排等，共 130多套別墅，一期推出 49套（僅剩 1套），戶型面積在 400750平方米之間，二期房源即將推出，目前價(jià)格 17000元 /平米。 總建筑面積約 5萬(wàn)方，物業(yè)以聯(lián)體別墅為主，以獨(dú)具特色的中式建筑三原色黑、白、灰為主色調(diào)，結(jié)合中式建筑特有的徽派坡屋頂、馬頭墻、包故事、藝術(shù)假山、景墻等 總建筑面積約 100萬(wàn)方，物業(yè)有獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、觀湖公寓 、超五星酒店、奧特萊斯世界名牌折扣中心 。其中別墅等住宅建筑面積約 69萬(wàn)方，酒店約 7萬(wàn)方，奧特萊斯世界名牌折扣中心 約 ，商業(yè)約 。 未來(lái)兩年別墅市場(chǎng)供應(yīng) Q1 2023 2023 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2023 太湖蘭亭 東方國(guó)際別墅 芭蕾雨 上湖城 香墅里 中奧美泉宮 …… 未來(lái)兩年內(nèi)湖州別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較大， 特別是南太湖片區(qū)、湖東片區(qū)是未來(lái)主力供應(yīng)區(qū)域， 總價(jià)上 與 本 案 產(chǎn)品 存在直接競(jìng)爭(zhēng)。 綠城御園 鳳凰明珠 香榭里 巴黎春天 總建筑面積約 ，共 263戶，預(yù)計(jì) 2023年上市。 總建筑面積約 14萬(wàn)方，物業(yè)類型為法式高層住宅和排屋。 項(xiàng)目入市時(shí) 剩余超 160萬(wàn) 30 產(chǎn)品風(fēng)格和類型豐富多異，以歐美風(fēng)格和中式院落別墅為主；產(chǎn)品類型涵蓋了雙聯(lián)、多聯(lián)、類獨(dú)幢、小院別墅等類型，從偏好上來(lái)看，更趨于歐美風(fēng)格。 就成交區(qū)域來(lái)看，不再局限于南太湖區(qū)域、仁皇山、市中心等傳統(tǒng)區(qū)域，新興的西南新區(qū)板塊、湖東區(qū)域?qū)蛻舻奈θ找嬖鰪?qiáng)，幸福里、西西那堤、東方國(guó)際別墅、上湖城等項(xiàng)目也是市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。 就成交價(jià)格來(lái)看， 總體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì) ，目前西南新城區(qū)域普通住宅均價(jià)在均價(jià)在7500~8200/㎡ ，別墅均價(jià)在 11000~13000元 /㎡ 左右。與其它區(qū)域相比，板塊價(jià)值仍有待挖掘，銷售價(jià)格仍有較大提升空間。 就成交客戶類型來(lái)看， 湖州市場(chǎng)是典型的區(qū)域型市場(chǎng)，因此競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅僅局限于區(qū)域內(nèi)。 西南新城區(qū)域因偏商務(wù)經(jīng)濟(jì)類型，因此自住兼投資型類客戶較多， 而其它區(qū)域則以自住型客戶居多，主要是區(qū)域內(nèi)客戶及織里、南潯等私企較發(fā)達(dá)地方。 2023年湖州市場(chǎng)供應(yīng)充足，仍以自住及改善型為主流需求（兼部分抗通脹投資客群），建議本案別墅戶型面積宜控制在 300方以內(nèi)，總價(jià)控制在在 250~400萬(wàn) /套左右；而公寓戶型宜以中小戶型為主。 市場(chǎng)分析小結(jié)： 31 研究思路 第一部分：市場(chǎng)研究 第二部分：客戶研究 第三部分：項(xiàng)目定位 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目總體定位 第四部分：產(chǎn)品建議 ? 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品深化建議 第五部分：營(yíng)銷推廣 ? 湖州城市研究 ? 湖州樓市分析 ? 典型個(gè)案分析 ? 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng) ? 別墅客戶研究 ? 公寓客戶研究 ? 年度蓄客策略 ? 年度營(yíng)銷策略 ? 年度推盤策略 ? 樣板區(qū)建議 32 別墅客戶研究 公寓客戶研究 2： 客戶研究 33 35— 45歲左右。 家庭年收入 30萬(wàn)以上。 企業(yè)主或企業(yè)中堅(jiān)力量，事業(yè)處于上升期，對(duì)未來(lái)發(fā)展有期許和信心。 多次臵業(yè)，購(gòu)買動(dòng)機(jī)以改善型居住為主。 換房周期較長(zhǎng)，比較重視居住的舒適性、小區(qū)的整體品質(zhì)。 家庭私家車擁有率 150％左右，出行主要依賴自備車。 關(guān)注居住社區(qū)的人群檔次，關(guān)注圈層朋友的建議。 偏好品牌，以上流圈層社會(huì)為精神目標(biāo)，并愿意為此花費(fèi)金錢，信任大品牌。 一定程度考慮父母問題，關(guān)注度較高。 房屋是舒適的享受空間，也是身份地位的象征。 懂得享受，喜歡生態(tài)，重視健康。 別墅公寓物業(yè)：居住客戶分析 客戶分析 34 對(duì)