【文章內(nèi)容簡介】 達(dá) 壹品項目名稱：菲達(dá) 壹品占地面積 建筑面積 21萬 ㎡建筑類型 公寓、沿街商鋪 銷售電話 057580705111 88797888地理位置 諸暨市 陶朱山麓，望云路東南側(cè)可售房源 未定面積區(qū)間 交房時間 開盤時間 均價公寓 101㎡ 183㎡ 未定預(yù)計 2023年下半年開盤 一期銷售價格預(yù)計 80009000元 /㎡銷售情況 無。樓盤點評 該樓盤位于諸暨市老城區(qū)，周邊配套齊全，背靠陶朱山，綠化覆蓋密集?？腿悍治?無。菲達(dá) 壹品東都 鳳凰城東都 鳳凰城項目名稱：東都 鳳凰城占地面積 建筑面積 22萬 ㎡建筑類型 公寓、沿街商鋪 銷售電話 057587187888 87185888地理位置 諸暨市 位于江東新城。西鄰越興中學(xué)與規(guī)劃中鳳山公園，北臨規(guī)劃中新行政中心。 可售房源 16套面積區(qū)間 交房時間 開盤時間 均價公寓 97㎡ 173㎡ 2023年一期開盤 2023年 11月 10日二期開盤 2023年 3月一期銷售價格 6200元 /㎡ ；二期銷售價格預(yù)計 6800元 / ㎡ 。銷售情況 無。樓盤點評 該樓盤位于諸暨市城區(qū)版塊，越興中學(xué)就在項目對面，定位為學(xué)區(qū)房?？腿悍治?無。東都 鳳凰城阮仕 金山越俯阮仕 金山越府項目名稱：阮仕 金山越府占地面積 建筑面積 21萬 ㎡建筑類型 公寓、沿街商鋪 銷售電話 057587309999 87306999地理位置諸暨市 環(huán)城北路和朱公路交匯之處 可售房源 10套面積區(qū)間 交房時間 開盤時間 均價公寓 97㎡ 173㎡ 2023年一期開盤 2023年 7月二期開盤 2023年 11月 5日一期銷售價格 6800元 /㎡ ；二期銷售價格 7200元 / ㎡ 。銷售情況 無。樓盤點評 該樓盤周邊交通便捷，小區(qū)綠地率高，達(dá)到 48%?？腿悍治?購買基本以諸暨城關(guān)客戶為主，周邊如大唐、店口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有一定去化率。阮仕 金山越府微觀市場小結(jié)①2023 年諸暨房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢， 2023年的金融危機(jī)對其造成明顯影響，房地產(chǎn)完成投資、銷售面積均處于下滑態(tài)勢，但銷售均價卻能保持穩(wěn)定。②2023 年諸暨房地產(chǎn)投資與去年相比有較大增長，商品房市場和土地市場成交量紛紛走高，住宅成交價格隨著舊城改造項目的銷售上漲明顯。本地購房需求旺盛，普通公寓市場成交火熱；前后出現(xiàn)一批外來投資客 。③2023 年諸暨房產(chǎn)市場預(yù)期的別墅和普通公寓房源潛在供應(yīng)量相對較大，市場競爭相對激烈。尤其是老城區(qū)地塊伴隨著祥生 君城、菲達(dá) 壹品的面世 ，預(yù)計 2023年至 2023年之間老城區(qū)供應(yīng)量也持續(xù)增加。目 錄【 CATLOG】第一部分 2023年銷售指標(biāo)第二部分 2023年登記客戶分析第三部分 市場環(huán)境分析第四部分 2023年營銷推廣策略第五部分 2023年營銷推廣計劃第四部分 2023營銷推廣策略2023諸暨舊城改造項目營銷推廣 SWOT分析 S：優(yōu)勢① 綠城百合公寓（南區(qū)）外立面形象展現(xiàn)， 綠城品牌形象再上臺階！② 精裝樣板房呈現(xiàn)，產(chǎn)品價值得以加分。③ 商業(yè)核心區(qū)塊開工，全面提升綠城高端物 業(yè)定位。W：劣勢① 高售價、大戶型導(dǎo)致客源面狹?。虎?市場高位運行，投資客減少；③ 280 平方米平層戶型首次在諸暨面市， 需有個引導(dǎo)過程。O：機(jī)會① 市中心價值 —— 擁有完善的配套與商業(yè)支持；② 千年山水間 —— 陶朱山、浦陽江，絕佳的自然資源；③ 園區(qū)服務(wù)及綠城會 —— 讓綠城在諸暨深入人心；④ 綠城泛營銷策略 —— 全面打開營銷渠道。T：風(fēng)險① 不確定的市場因素，影響購房熱情；② 預(yù)期開征物業(yè)稅，影響投資熱情；③ 二套房貸收緊，影響改善購房熱情。一期 9地塊二期 123地塊 二期 2 52地塊 四期3 3 40地塊 三期1 11 27地塊 三期2 50地塊 2023年開發(fā)計劃物業(yè)類型： 11地塊 —— 綠城第二代高層公寓 +商鋪； 7地塊 —— 市中心城市別墅。推盤節(jié)奏 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月房交會房交會10地塊 7幢開盤5地塊開盤3地塊開盤10地塊 4幢開盤7地塊開盤11地塊開盤 2023年項目營銷節(jié)點2023年，密集的開盤結(jié)點；多類型產(chǎn)品上市；價格提升幅度較大房源數(shù)量增大。誰來承接？客戶在哪里？2023營銷關(guān)鍵詞泛客戶組織 活動營銷2023營銷工作核心詞聯(lián)動 向心力 影響力（一）全方位聯(lián)動式作戰(zhàn)體驗線路聯(lián)動 —— 零距離感受綠城園區(qū)配套聯(lián)動 —— 海豚計劃、紅葉行動等知名商家聯(lián)動 —— 大型購物廣場招商發(fā)布會客戶拓展聯(lián)動 —— 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) DM直郵、商會等組織 圈層活動廣告投放聯(lián)動 —— 本地媒體及網(wǎng)絡(luò)媒體客戶服務(wù)聯(lián)動 —— 綠城會老客戶維系全員營銷聯(lián)動向心力營銷 影響力營銷 價值躍升與持續(xù)的銷售力=+ 以 “ 向心力營銷 ” （市中心價值 +產(chǎn)品價值） 建立無競爭性品牌形象，實現(xiàn)項目銷售力提升與價值躍升； 以 “ 影響力營銷 ” （重要營銷節(jié)點組織舉辦具有社會影響力、轟動諸暨的大型活動）樹立標(biāo)桿，建立 “ 在諸暨，住綠城 ” 口碑效應(yīng)，形成持久的銷售力。向心力營銷 +影響力營銷客戶蓄水策略盡量挖掘諸暨周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及在杭的諸暨籍客戶，深入市場，成立市場財富俱樂部。與《越商雜志》溝通，從當(dāng)?shù)匕購?qiáng)企業(yè)名單入手，聚攏財富人群，體現(xiàn)出意見領(lǐng)袖的帶頭作用。同時，對現(xiàn)有的客戶要進(jìn)一步進(jìn)行梳理和分類，對潛在客戶要進(jìn)行更具體的挖掘，為不同層次的物業(yè)積累不同層次的客戶。營銷活動策略深入各類市場，與市場業(yè)主進(jìn)行宣傳與溝通，在市場中產(chǎn)生一定的影響力。多組織客戶開展零距離活動，給客戶帶去更直觀形象的感官。與政府、媒體洽談，舉辦《城市復(fù)興高峰論壇》、《陶朱山財富論壇》，聚集財富人群，城市復(fù)興版塊由綠城來談，確立本項目城市核心的地位。盡量多做一些與老百姓生活有關(guān)的公益活動，著重在孩子上做文章，如海豚計劃等。廣告投放策略占據(jù)進(jìn)入諸暨城區(qū)主通道的戶外廣告牌，喊出 “ 進(jìn)諸暨，住綠城” 的口號。工法墻要抓緊做，提前進(jìn)入宣傳。高速上的高炮適當(dāng)占據(jù)，強(qiáng)調(diào)全城概念，代表諸暨名片。與當(dāng)?shù)仉娨暸_洽談，允許的情況可由綠城引入電視劇，投放植入式的廣告。項目廣告語可選 “ 萬千氣象，繁華織錦 ” ，并且沿用綠城的 LOGO，建立總體的形象。其他策略少而精策略，重大節(jié)點做重大事情，將費用的使用更精確化。明確否定了在非實體建筑中做樣板房。營銷策劃上盡可能延續(xù)已有的東西，多沿用，集中精力做重大事情。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月房交會房交會10地塊 7幢開盤5地塊開盤3地塊開盤10地塊 4幢開盤7地塊開盤11地塊開盤2023年項目營銷節(jié)點向心力營銷市中心價值論向心力營銷產(chǎn)品價值營銷影響力營銷陶朱山財富論壇（白天）奢華游輪 PARTY（晚上）影響力營銷海豚計劃公益性活動 “ 市中心價值論 ” 市中心是城市的溫度所在，向心力所在，有著恒古不變的價值。 市中心的稀缺： 資源稀缺，不可再生；（西湖邊的房子自然昂貴） 市中心的價值： 一個城市的繁華，一個城市的精華，一個城市的未來； 市中心的生活： 城市多重優(yōu)質(zhì)資源聚合，價值共生。 “ 市中心價值論 ” 是實現(xiàn)項目價值躍升的首要前提， 是 14月銷售空檔期的核心營銷舉措。（二）向心力營銷編寫《綠城廣場 —— 市中心價值論》 精裝書籍主題形式項目市中心的稀缺市中心的價值市中心的生活七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價值論 ” 營銷策略線索 1：《錦繡諸暨 —— 市中心價值論》精裝書籍策劃設(shè)計注：此書可采取訪談錄形式編寫，采訪當(dāng)?shù)?政府、優(yōu)秀企業(yè)家、專家學(xué)者、客戶 等多元人群，匯編成內(nèi)容豐富、可讀性強(qiáng)的圖書，借以擴(kuò)大市場影響面。另，此書亦是高端客戶營銷的絕佳手段與載體，可與諸暨著名企業(yè)家建立密切聯(lián)系，為高端物業(yè)推出奠定客群基礎(chǔ)。制作《綠城廣場 —— 市中心價值論》三維動畫片 三維動畫片主題形式項目市中心的稀缺市中心的價值市中心的生活七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價值論 ” 營銷策略線索 2： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價值論》三維動畫片策劃制作注：三維動畫片摒棄常規(guī)的 “流水賬 ”式創(chuàng)造手法，采取政府、專家、企業(yè)家、原住民等多元人群訪談、優(yōu)秀城市類比、城市未來意向與充滿魅力的市中心生活形態(tài)描述等綜合而成，類似城市紀(jì)錄片。創(chuàng)造過程本身亦是擴(kuò)大項目社會公眾影響力與口碑效應(yīng)的絕佳營銷舉措。三維動畫片制作費用與諸暨市政府協(xié)商共同支付?！毒G城廣場 —— 市中心價值論》戶外發(fā)布 市區(qū)大型圍擋、高速高 炮、入城口高炮廣告主題形式項目綠城廣場萬千氣象 繁華織錦珍藏之地 價值永恒珍藏之地 繁華永恒珍藏之地 經(jīng)典永恒七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價值論 ” 營銷策略線索 3： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價值論》戶外廣告強(qiáng)勢發(fā)布注：增加高速特別是諸暨入城口高炮廣告，強(qiáng)勢發(fā)布 “綠城廣場 —— 萬千氣象，繁華織錦 ”區(qū)隔性價值形象，形成 “在諸暨，住綠城 ”的購買印象，《綠城廣場 —— 市中心價值論》廣告片 電視廣告主題形式項目市中心的稀缺市中心的價值市中心的生活七大策略線索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價值論 ” 營銷策略線索 4： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價值論》廣告片冠名播出注：三維動畫片制作完成后，剪輯成 1分鐘電視廣告短片，與諸暨電視臺協(xié)商冠名引進(jìn)熱播電視?。ɑ螯c播歌曲）播出，中間插播綠城廣場廣告片，借助電視媒體擴(kuò)大項目社會公眾影響力與口碑效應(yīng)?！毒G城廣場 —— 市中心價值論》連載解讀 《諸暨日報》三個跨版主題形式項目綠城廣場萬千氣象 繁華織錦珍 藏 之地 價值永恒珍 藏