【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為管理期限較長(zhǎng) ， 還可以按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整 。 ? 如果發(fā)生物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用逾期不交的 ， 則還應(yīng)當(dāng)由該行為人交納一定的滯納金 。 ? 一些專項(xiàng)服務(wù) （ 例如組織社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng) ） 的報(bào)酬 ， 則須另行約定 。 ? 特約服務(wù)項(xiàng)目屬于物業(yè)公司的自營(yíng)業(yè)務(wù)范圍 ， 因享受該種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用報(bào)酬由當(dāng)事人自己約定 ， 不在物業(yè)管理合同規(guī)定的范圍以內(nèi) 。 第 25頁(yè) ? （ 2） 車位使用費(fèi) ? 該費(fèi)用按照露天車位 、 車庫(kù)等不同的車位進(jìn)行收費(fèi) ， 標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定 。 ? （ 3） 房屋的共用部位 、 共用設(shè)施 、 設(shè)備 、 公共場(chǎng)地的維護(hù)費(fèi) ? （ 4） 其他費(fèi)用 ? 包括業(yè)主或物業(yè)使用人自用部位的維修 、 保養(yǎng)費(fèi)用等等 。 ? 這里需要特別說(shuō)明的有兩個(gè)問(wèn)題： ? 第一 ， 物業(yè)管理費(fèi)用分為兩種 ， 一種是政府指導(dǎo)價(jià)；一種是當(dāng)事人自行協(xié)商達(dá)成的價(jià)格 。 ? 第二 ， 根據(jù)我國(guó) 《 合同法 》 第六十三條規(guī)定： “ 執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的 ， 在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí) ， 按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)算 。 逾期交付標(biāo)的物的 ， 遇價(jià)格上漲時(shí) ， 按照原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí) ， 按照新價(jià)格執(zhí)行 。 逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的 ， 遇價(jià)格上漲時(shí) ， 按照新價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí) ， 按照原價(jià)格執(zhí)行 。 ” 所以 ， 對(duì)于執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的管理服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格 ， 可能會(huì)發(fā)生非基于當(dāng)事人意志的變化 ， 具體如何確定價(jià)格 ， 應(yīng)當(dāng)遵照合同法的上述規(guī)定 。 第 26頁(yè) ? ? 對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式 ， 分為以下幾種：實(shí)際履行 、 賠償損失等 。另外 ， 對(duì)于雙方在合同中既約定了違約金又約定了定金的 ， 根據(jù)我國(guó)《 合同法 》 第一百一十六條 ， 對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款 。在支付了違約金或者定金之后 ， 如果仍然不能補(bǔ)償對(duì)方損失的 ， 還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償 。 當(dāng)事人也可以約定賠償?shù)幕驹瓌t 、 提出賠償要求的期限 、 提出賠償請(qǐng)求的通知方法 、 應(yīng)當(dāng)提供的證明文件及相關(guān)單據(jù)等 。 ? 、 解除或終止合同的約定 ? 除了法定事由以外 ， 當(dāng)事人可以自由約定合同變更 、 解除和終止的情形以及由此造成損失的賠償條款 。 ? ? （ 1） 保密條款 ? （ 2） 爭(zhēng)議解決條款 ? （ 3） 對(duì)轉(zhuǎn)委托的限制 ? （ 4） 合同生效期限的約定 ， 等等 。 第 27頁(yè) 獎(jiǎng)罰措施 ? 在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的情況下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額的 ％獎(jiǎng)勵(lì)乙方。 ? 如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省級(jí)文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣 元 (全國(guó) )或人民幣 元 (省級(jí) )以資鼓勵(lì)；獲得上級(jí)部門(mén)單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門(mén)取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款的利息。 ? 如甲方不能完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ? 如乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)責(zé)成乙方限期完成或改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣 元至 元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。 第 28頁(yè) 某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同示例 ? 附物業(yè)管理合同示例： 小區(qū)物業(yè)管理合同 ? 甲方 (委托方 )： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì) ? 乙方 (受托方 )： 物業(yè)管理公司 ? 為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋及公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、文明的居住環(huán)境，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下： ? ? 一、委托管理范圍及內(nèi)容 ? (一 )甲方將位于 區(qū) 路 (街 )的 住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。 ? (二 )管理事項(xiàng)包括： ? 、維修、保養(yǎng)； ? 、設(shè)施及場(chǎng)所 (場(chǎng)地 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 、資料管理； ? 。 ? 二、委托管理期限 ? 雙方商定委托管理期限為自 年 月起至 年月止。 第 29頁(yè) ? 三、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) ? 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理； ? ，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方； ? 平方米，按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取租金； ? ，并在乙方管理期滿時(shí)予以收回； ? ； ? ，每半年一次考核評(píng)定，如出現(xiàn)乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同； ? ……………. ? (二 )乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) ? 、法規(guī)、結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法； ? ，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，自覺(jué)接受甲方的檢查、監(jiān)督； ? 、中修的要求制定維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需要的維修費(fèi)； ? ，每月向甲方報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支賬目；