【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6米 進(jìn)深 11米柱網(wǎng) 無(wú) 層高 一層 二層 簽約單價(jià)段 成交總價(jià)段 180萬(wàn)－ 370萬(wàn)成交面積段 120270平方 主力面積段 120180平方按揭優(yōu)惠 95折 一次性優(yōu)惠 96折后續(xù)無(wú)供應(yīng)量，目前去化率 12%商業(yè)地產(chǎn)影響重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研 東城國(guó)際東城國(guó)際（街鋪、綜合樓）周邊商業(yè)氛圍項(xiàng)目名稱 東城國(guó)際 接待人員 /手機(jī) / 電話 / 開(kāi)盤時(shí)間 2023年所屬版塊 城東 項(xiàng)目地址 泰州市金東路與 328國(guó)道交匯處（民興中學(xué)西側(cè)）交通配套 1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市 周邊數(shù)家中小型自營(yíng)超市，（歐亞國(guó)際的歐德隆大型超市）醫(yī)療 泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 泰東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本情況 總套數(shù) 49 總面積 業(yè)態(tài) 2層已售 49 未售 0 去化率 100%投資 多 自營(yíng) 少 招商 無(wú)包租 無(wú) 租金 /天77平方 /12023/年 經(jīng)營(yíng)率 60%交房時(shí)間 已交付 客戶群體 本地 媒體途徑 日?qǐng)?bào)物業(yè)公司 鵬程物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 /平方開(kāi)間 3米 5米 進(jìn)深 811米柱網(wǎng) 無(wú) 層高 ， 簽約單價(jià)段 7600－ 8400 成交總價(jià)段 62萬(wàn) 230萬(wàn)成交面積段 77－ 310平方 主力面積段 77－ 112平方按揭優(yōu)惠 / 一次性優(yōu)惠 /后續(xù)無(wú)供應(yīng)量，目前去化率 100%商業(yè)地產(chǎn)影響重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研 上海大花園上海大花園（街鋪、綜合樓）后續(xù)有底商街鋪和一棟 4層綜合樓，目前去化率 50%項(xiàng)目名稱 上海大花園 接待人員 朱海風(fēng)手機(jī) 18705261125 電話 89998888 開(kāi)盤時(shí)間 09年 12月所屬版塊 城南 項(xiàng)目地址 東風(fēng)南路 288號(hào)交通配套 1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市 周邊私營(yíng)中小型超市醫(yī)療 塘灣衛(wèi)生所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 塘灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本情況 總套數(shù) 8 總面積 業(yè)態(tài) 1層已售 7 未售 1 去化率 88%投資 多 自營(yíng) 少 招商 無(wú)包租 無(wú) 租金 交房時(shí)間 已交付 客戶群體 本地 媒體途徑 關(guān)系戶購(gòu)買物業(yè)公司 潤(rùn)華物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 /平方開(kāi)間 － 進(jìn)深 6米－ 10米柱網(wǎng) 無(wú) 層高 5米成交單價(jià)段 － 成交總價(jià)段 125萬(wàn)－ 150萬(wàn)成交面積段 70平方 100平方 主力面積段 70平方 100平方按揭優(yōu)惠 98折 一次性優(yōu)惠 95折商業(yè)地產(chǎn)影響重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研 星威園星威園（三期街鋪）周邊商業(yè)氛圍項(xiàng)目名稱 星威園 接待人員 /手機(jī) 電話 80769999 開(kāi)盤時(shí)間 11年 10月所屬版塊 城東 項(xiàng)目地址 泰州市南通路協(xié)和加油站東（溫泰市場(chǎng)一期對(duì)面）交通配套 1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市 周邊數(shù)家自私中小型超市醫(yī)療 泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 泰東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本情況 總套數(shù) 49 總面積 業(yè)態(tài) 2層已售 15 未售 34 去化率 31%投資 多 自營(yíng) 少 招商 無(wú)包租 無(wú) 租金 經(jīng)營(yíng)率 0交房時(shí)間 13年 12月 客戶群體 本地 媒體途徑 日?qǐng)?bào)，晚報(bào)，電視物業(yè)公司 鳳城物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 /平方開(kāi)間 進(jìn)深 10米柱網(wǎng) 無(wú) 層高 一層 ，二層 。簽約單價(jià)段 成交總價(jià)段 150萬(wàn) 160萬(wàn)成交面積段 100平方 主力面積段 100平方按揭優(yōu)惠 88折 一次性優(yōu)惠 86折后續(xù)供應(yīng) 1500㎡ ，目前去化率 31%本次報(bào)告雖然是剩余商業(yè)的定價(jià)提案，但當(dāng)我們回歸本體時(shí)，仍然需要再一次透徹分析，不足之處很多，影響定價(jià)的因素我們必須逐一正視。第四部分 項(xiàng)目商業(yè)本體分析分章節(jié) 報(bào)告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析 1 20232023年調(diào)控政策回顧2 新國(guó)五條對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及消費(fèi)水平分析三 泰州商業(yè)市場(chǎng)分析 1 泰州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研四 項(xiàng)目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項(xiàng)目 SWOT分析3 目標(biāo)客戶分析五 定價(jià)策略分析 1 定價(jià)依據(jù)2 定價(jià)方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響 本體分析 區(qū)位分析 本案處于高教園區(qū)和工業(yè)園區(qū)的中間地帶，但興泰公路東側(cè)（老 328國(guó)道外環(huán)）非城市商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較小興泰南路濟(jì)川東路本案現(xiàn)階段核心商業(yè)發(fā)展集中地及布局總體方向l本案處于商業(yè)非集中區(qū)域，東側(cè)南側(cè)周沒(méi)有較大的社區(qū)，北側(cè)有易居城一個(gè)超大社區(qū)；l濟(jì)川路向東路段暫無(wú)發(fā)展空間；l雖然本案在高教園區(qū)，但被興泰公路攔截，后期寄望于海陵工業(yè)園區(qū)帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)影響 本體分析 周邊環(huán)境分析 本案在興泰公路東側(cè)，周邊以農(nóng)村自建房和農(nóng)田為主，無(wú)景觀資源，公建配套和生活配套也比較缺乏。北：興泰公路西：農(nóng)田、空地臨近興泰公路南：翰林雅居（無(wú)街鋪）東：農(nóng)村自建房目前支撐本案商業(yè)氛圍的人氣，主要來(lái)自本案業(yè)主，以及北側(cè)的農(nóng)村人口，和東北角的紫東花苑小區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)影響 本體分析基本售罄 未售EDCA B本案未售房源表序號(hào) 房號(hào) 面積 實(shí)測(cè)面積1 D104 2 B14 3 C01 4 C02 5 C03 6 A01 7 A02 8 A03 9 A04 10 A05 225 11 A06 產(chǎn)品分析A商業(yè)臨近小區(qū)入口，且面積相對(duì)較小，銷售抗性 較小 。C商業(yè)兩層商業(yè)面積大，總價(jià)高，加上地段優(yōu)勢(shì)不明顯，商業(yè)氛圍不足導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受限，總體銷售抗性較大 剩余 11套商業(yè)中，存在較大銷售抗性的是 C兩層商業(yè)；其余 9套，符合整體泰州商業(yè)投資需求，銷售抗性較小商業(yè)地產(chǎn)影響 SWOT分析機(jī)會(huì)（ O） :l本案所處的區(qū)域及興泰公路南側(cè) 3公里范圍內(nèi)僅有自建零散商業(yè)、安置房小商業(yè)（紫東花苑），暫無(wú)集中式高檔商業(yè)帶。l中醫(yī)院新址位于海陵工業(yè)園區(qū)，及本案的東側(cè)。l本案南側(cè)的一處準(zhǔn)四星級(jí)用地即將進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)階段。劣勢(shì)（ W） : l南側(cè)商鋪門前綠化帶過(guò)寬，影響對(duì)外昭示效果，不易聚集過(guò)往車輛和人流。l屬于老 328國(guó)道外環(huán)（東側(cè)），與天和家園、萬(wàn)泰國(guó)際相比，雖僅隔一條馬路，但本案的住宅、商業(yè)價(jià)值及客戶認(rèn)可度明顯要低于它們。l目前本案與翰林雅居入住率不高，且翰林雅居無(wú)商業(yè)，無(wú)法與本案南側(cè)商鋪形成對(duì)流，所以短期內(nèi)無(wú)法通過(guò)自身形成良好的商業(yè)氛圍。威脅（ T） : l地段、商業(yè)價(jià)值高于本案的天和家園，目前有一棟四層的商業(yè)綜合樓在售，且價(jià)格僅在 6200元 /㎡ ,本身大投資客通路就窄的情況下，客源競(jìng)爭(zhēng)就更顯激烈。l整體和區(qū)域市場(chǎng)成熟度不高，租金結(jié)構(gòu)混亂，大客戶對(duì)投資回報(bào)率做判定時(shí)會(huì)受到影響。l目前本案與翰林雅居入住率不高，且翰林雅居無(wú)商業(yè)，無(wú)法與本案南側(cè)商鋪形成對(duì)流，所以短期內(nèi)無(wú)法通過(guò)自身形成良好的商業(yè)氛圍。優(yōu)勢(shì)（ S） : l已售商鋪在兩年時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)率達(dá)到 50%，早期形成了商業(yè)氛圍，對(duì)未受商業(yè)起到形成良好的前景展望。l在區(qū)域內(nèi)，本案商業(yè)整體價(jià)格適中，形成良好的的投資回報(bào)期望值。l本案住宅銷售良好，對(duì)本案商業(yè)氛圍奠定基礎(chǔ)。l濟(jì)川路直通萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在前期住宅銷售過(guò)程此概念已深入人心。本案優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)基本等同，機(jī)會(huì)大于威脅：表明本案具有優(yōu)越的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，但短期內(nèi)這種發(fā)展?jié)撡|(zhì)可能不被客戶看好。商業(yè)地產(chǎn)影響目標(biāo)客戶分析商鋪客戶購(gòu)房偏好描述商鋪類型 社區(qū)沿街商鋪（ 1F、 1+2F）、集中型商業(yè) 1F客戶需求比例 私營(yíng)業(yè)主群占比 85% 全市拆遷戶占比 15%?？們r(jià)范圍 社區(qū)型街鋪成交主力總價(jià)控制在 100300萬(wàn)，不宜超過(guò) 300萬(wàn)總價(jià) 100200萬(wàn)左右接受度最高。面積需求 面積需求多控制在 40120㎡ ，單間 ＞ 200㎡ ，受總價(jià)影響，銷售抗性相對(duì)較大。購(gòu)買目的 80%：投資； 20%：自營(yíng)項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn) 地段、人流量、商業(yè)氛圍、開(kāi)發(fā)商招商能力本案的主要客戶以周邊及全市私營(yíng)客戶為主，街鋪總價(jià)上限不宜超過(guò) 300萬(wàn)；從泰州商業(yè)需求層面來(lái)看，多以社區(qū)沿街商鋪投資為主，大型集中型商業(yè)去化情況并不理想，受開(kāi)發(fā)商招商能力所限，同時(shí)二層以上大商鋪的投資信心度相對(duì)偏弱。泰州商業(yè)目前正處于從商業(yè)零售開(kāi)始轉(zhuǎn)型的發(fā)展初期，價(jià)格的制定必須依據(jù)市場(chǎng)的需求以及實(shí)效回報(bào)而得出 !第五部分 定價(jià)策略分析分章節(jié) 報(bào)告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析 1 20232023年調(diào)控政策回顧2 新國(guó)五條對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及消費(fèi)水平分析三 1 泰州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研四 項(xiàng)目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項(xiàng)目 SWOT分析3 目標(biāo)客戶分析五 定價(jià)策略分析 1 定價(jià)依據(jù)2 定價(jià)方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響 對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，剩余商業(yè)重新定價(jià)銷售必須基于確保利潤(rùn)的同時(shí)，也應(yīng)該確保銷售的去化速度。5大定價(jià)依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)、整體量?jī)r(jià)走勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的去化情況、客戶分析區(qū)域內(nèi)的綜合租金水平及同類型商業(yè)租金本案不利因素對(duì)價(jià)格的影響宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策對(duì)價(jià)格的影響定價(jià)依據(jù)分析 泰州商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)分析 2023年相比 2023年價(jià)格漲幅 % 20232023年泰州商業(yè)物業(yè)成交走勢(shì)下滑，成交均價(jià)走勢(shì)逐年上升，并逐漸趨于平穩(wěn)。（ 2023年相比 2023年均價(jià)漲幅 %）從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)成交走勢(shì)大致保持一致，都集中在 56月、 9