【正文】 2023/1/26 0:07:3700:07:3726 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 26 一月 202312:07:37 上午 00:07:37一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 2100:07:3700:07Jan2126Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/26 0:07:3700:07:3726 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 一月 21一月 2100:07:3700:07:37January 26, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2100:07:3700:07Jan2126Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/26 0:07:3700:07:3726 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 一月 21一月 2100:07:3700:07:37January 26, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2100:07:3700:07Jan2126Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。C商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考 1——特色餐飲酒店海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)商務(wù)會(huì)所、足療城本案屬于海陵工業(yè)園區(qū)，企業(yè)工廠眾多，而周邊暫無(wú)中高檔的商務(wù)會(huì)所、足療等休閑場(chǎng)所，而此類業(yè)態(tài)不需要在人口集中區(qū)，道路交通可滿足就行。以區(qū)域品牌為龍頭，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶為主。 前期招商參考招商原則 招商對(duì)象 建議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商優(yōu)惠以滿足生活居住基本需求為目標(biāo)，提供相對(duì)完善的生活配套。建議在本案街鋪定價(jià)基礎(chǔ)上，跳出區(qū)域市場(chǎng)的局限性，結(jié)合整個(gè)泰州市場(chǎng)可類比項(xiàng)目來(lái)推導(dǎo)比較體系十大影響因素構(gòu)成區(qū)位地段 道路交通 開發(fā)商 實(shí)力 樓盤品質(zhì) 售罄情況 入住率 生活配套 商業(yè)氛圍 升值潛力人流量標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比例： 100%增加比例基本單位值： 5%定價(jià)方法 —— 市場(chǎng)比較法（影響因素構(gòu)成） 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 天和家園 玉景園 城市之星花苑 碧桂園 世貿(mào)河濱花園地段位置 城東區(qū) 城東區(qū) 城東區(qū) 城北區(qū) 城南區(qū)大商鋪類型 獨(dú)幢三層商業(yè)綜合樓 沿街三層商業(yè) 沿街三層商業(yè) 商業(yè)街區(qū)一層商鋪 獨(dú)幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積 3631 926 320 12221369 5113價(jià)格情況（一二層均價(jià)）7200 8700 8640 6500 8500銷售情況 未售 已售未交付 已售未交付 未售 已售已營(yíng)業(yè)與本案相似度權(quán)重比例 30% 25% 25% 10% 10%市場(chǎng)比較法（可類比產(chǎn)品及權(quán)重比例）項(xiàng)目 天和家園 玉景園 城市之星花苑 碧桂園 世貿(mào)河濱花園修正價(jià) 7632 8840權(quán)重比例 35% 25% 25% 10% 10%修正值 884本項(xiàng)目修正價(jià) 8324市場(chǎng)比較法（價(jià)格推導(dǎo)）項(xiàng)目 均價(jià) 區(qū)位 道路 人流量 開發(fā)商 樓盤 售罄 入住率 生活 商業(yè) 升值 修正價(jià)（元 /㎡） 地段 交通 實(shí)力 品質(zhì) 情況 配套 氛圍 潛力 （元 /㎡ ）天和家園 7200 7632玉景園 8700 城市之星 8640 碧桂園 6500 1 世貿(mào)河濱 8500 1 1 1 8840犧牲 5%的利潤(rùn)，得出最終定價(jià)C雙層大商鋪定價(jià)：雙層大商鋪定價(jià)： 元元 /㎡㎡在市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)上，考慮快銷的因素犧牲 5%的利潤(rùn)按照先前所述：市場(chǎng)比較法 *第六部分 銷售策略分析分章節(jié) 報(bào)告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析 1 20232023年調(diào)控政策回顧2 新國(guó)五條對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及消費(fèi)水平分析三 泰州商業(yè)市場(chǎng)分析 1 泰州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研四 項(xiàng)目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項(xiàng)目 SWOT分析3 目標(biāo)客戶分析五 定價(jià)策略分析 1 定價(jià)依據(jù)2 定價(jià)方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議模式 售后返祖 直接銷售 帶租約銷售 整體銷售操作特征l客戶購(gòu)買同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議：將商鋪返祖給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期 215年不等l開發(fā)商一次性返租金降低首付l返祖期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從開發(fā)商得到定額租金回報(bào)直接推出銷售，不提供任何附加服務(wù)商鋪銷售同時(shí)，針對(duì)自身?xiàng)l件（產(chǎn)品、地段因素等）由開發(fā)商進(jìn)行前期招商，出售時(shí)帶租約進(jìn)行銷售將商業(yè)項(xiàng)目整體出售給大投資客或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)收益方式 銷售收入 銷售收入 銷售收入 銷售收入優(yōu)勢(shì)分析l快速銷售，回籠資金l分割靈活，客戶層面廣l投資的收益明確，若主力店品牌度高，則有較強(qiáng)的安全感開發(fā)商無(wú)運(yùn)營(yíng)壓力；操作簡(jiǎn)單增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心度，適當(dāng)降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度商鋪銷售速度較快；資金回籠期短劣勢(shì)分析 實(shí)際租金收益不能滿足返祖所需，未知宏觀環(huán)境的影響 推售行為主動(dòng)性差 前期招商難度較大銷售速度慢、資金回籠期長(zhǎng) 客戶通路較窄價(jià)值提升受到限制適用類型 主要適用于有主力店承租，區(qū)域內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)分割銷售 街鋪、小規(guī)模社區(qū)商業(yè) 較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項(xiàng)目 集中商業(yè)商業(yè)綜合樓結(jié)合市場(chǎng)綜合考慮， C商業(yè)建議采用整體銷售或帶租約銷售模式，操作上可招商和銷售同步進(jìn)行，力爭(zhēng)在短期內(nèi)快速消化。　項(xiàng)目 價(jià)格 權(quán)重 價(jià)格結(jié)果市場(chǎng)比較法 租金返算法 合計(jì)兩種定價(jià)方法綜合確認(rèn)定價(jià)按照先前所述：區(qū)域市場(chǎng)比較法 60%及租金返算法 40%的權(quán)重比例 以 2023年本案商鋪開盤成交均價(jià) 9000計(jì)算，目前的定價(jià)漲幅在 %，略高于泰州商業(yè)市場(chǎng) 2023年相比 2023年 %的漲幅，符合市場(chǎng)走勢(shì)。=租金返算法價(jià)格推導(dǎo)回報(bào)公式 投資回報(bào) =租金 /售價(jià)返算公式 可支撐售價(jià) =年租金 /投資回報(bào) *(1+年租金增長(zhǎng)率 )179。根據(jù)租金返算公式 ，可支撐售價(jià)（單價(jià)） =每平米年租金 /投資回報(bào) *（ 1+租金增長(zhǎng)率） 179。中小面積單層街鋪 (A)定價(jià)商業(yè)地產(chǎn)影響 依據(jù)泰州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前區(qū)域商住項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，我們共列出 10個(gè)主要的影響因素區(qū)域市場(chǎng)比較法比較體系十大影響因素構(gòu)成地段交通 人流量 開發(fā)商 實(shí)力 樓盤品質(zhì) 售罄情況 入住率 生活配套 商業(yè)氛圍 升值潛力 口碑效應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重比例： 100%增加比例基本單位值： 5%區(qū)域市場(chǎng)比較法區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間： 1000016000元 /㎡ 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 萬(wàn)泰國(guó)際 天和家園 星威園 同濟(jì)家園 玉景園商業(yè)類型 街鋪 街鋪、綜合樓 單雙層街鋪 雙層街鋪 街鋪、綜合樓推出套數(shù) 39 35 49套 25套 36套未售面積（㎡） 6117 3631（綜合樓） 3725 3872 3627后續(xù)供應(yīng)（㎡） 無(wú) 無(wú) 1410 無(wú) 無(wú)商鋪面積段（㎡） 80189街鋪： 50119綜合樓： 3631 9194 110279街鋪： 150259綜合樓： 929去化率 56% 89% 31% 12% 50%均價(jià) 16000 街鋪 12023 14000 15000 街鋪： 9500權(quán)重比例 25% 30% 10% 10% 25%定價(jià)參考項(xiàng)目， 根據(jù)本案所處的區(qū)域以及商鋪所屬的類型（沿街一樓商鋪 +商業(yè)綜合樓），從在售的樓盤中選出 5個(gè)較相似者作為可比性樓盤 .區(qū)域市場(chǎng)比較法價(jià)格推導(dǎo)權(quán)重比例：天和家園、玉景園商業(yè)類型為底商 +綜合樓，產(chǎn)品相似 。定價(jià)方法l綜合了前面市場(chǎng)分析和本體分析后，以及根據(jù)本案定價(jià)的五大原則，對(duì)于本案剩余街鋪，建議采用區(qū)域市場(chǎng)比較法和租金返算法相結(jié)合；l由于競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)尚不成熟，可比項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)率不高，所以在兩種定價(jià)方法權(quán)重比例上，仍然以市場(chǎng)比較法占主導(dǎo)（ 60%）。2023年一季度，全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升，新國(guó)五條無(wú)新意，但有深度，后期調(diào)整空間較大，一旦信貸收緊，對(duì)轉(zhuǎn)入商業(yè)的房企和投資客將會(huì)有較大影響。本案剩余商業(yè)物業(yè)在定價(jià)時(shí)，須遵循市場(chǎng)走勢(shì)基調(diào)，漲幅略高于市場(chǎng)水平。5大定價(jià)依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)、整體量?jī)r(jià)走勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的去化情況、客戶分析區(qū)域內(nèi)的綜合租金水平及同類型商業(yè)租金本案不利因素對(duì)價(jià)格的影響宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策對(duì)價(jià)格的影響定價(jià)依據(jù)分析 泰州商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)分析 2023年相比 2023年價(jià)格漲幅 % 20232023年泰州商業(yè)物業(yè)成交走勢(shì)下滑，成交均價(jià)走勢(shì)逐年上升，并逐漸趨于平穩(wěn)。購(gòu)買目的 80%：投資； 20%：自營(yíng)項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn) 地段、人流量、商業(yè)氛圍、開發(fā)商招商能力本案的主要客戶以周邊及全市私營(yíng)客戶為主，街鋪總價(jià)上限不宜超過(guò) 300萬(wàn)；從泰州商業(yè)需求層面來(lái)看，多以社區(qū)沿街商鋪投資為主，大型集中型商業(yè)去化情況并不理想，受開發(fā)商招商能力所限，同時(shí)二層以上大商鋪的投資信心度相對(duì)偏弱。總價(jià)范圍 社區(qū)型街鋪成交主力總價(jià)控制在 100300萬(wàn)，