【正文】 項目內(nèi)容 天和家園 玉景園 城市之星花苑 碧桂園 世貿(mào)河濱花園地段位置 城東區(qū) 城東區(qū) 城東區(qū) 城北區(qū) 城南區(qū)大商鋪類型 獨幢三層商業(yè)綜合樓 沿街三層商業(yè) 沿街三層商業(yè) 商業(yè)街區(qū)一層商鋪 獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積 3631 926 320 12221369 5113價格情況（一二層均價）7200 8700 8640 6500 8500銷售情況 未售 已售未交付 已售未交付 未售 已售已營業(yè)與本案相似度權(quán)重比例 30% 25% 25% 10% 10%市場比較法（可類比產(chǎn)品及權(quán)重比例）項目 天和家園 玉景園 城市之星花苑 碧桂園 世貿(mào)河濱花園修正價 7632 8840權(quán)重比例 35% 25% 25% 10% 10%修正值 884本項目修正價 8324市場比較法（價格推導(dǎo)）項目 均價 區(qū)位 道路 人流量 開發(fā)商 樓盤 售罄 入住率 生活 商業(yè) 升值 修正價（元 /㎡） 地段 交通 實力 品質(zhì) 情況 配套 氛圍 潛力 （元 /㎡ ）天和家園 7200 7632玉景園 8700 城市之星 8640 碧桂園 6500 1 世貿(mào)河濱 8500 1 1 1 8840犧牲 5%的利潤，得出最終定價C雙層大商鋪定價：雙層大商鋪定價： 元元 /㎡㎡在市場比較法基礎(chǔ)上，考慮快銷的因素犧牲 5%的利潤按照先前所述：市場比較法 *第六部分 銷售策略分析分章節(jié) 報告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析 1 20232023年調(diào)控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及消費水平分析三 泰州商業(yè)市場分析 1 泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調(diào)研四 項目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項目 SWOT分析3 目標(biāo)客戶分析五 定價策略分析 1 定價依據(jù)2 定價方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議模式 售后返祖 直接銷售 帶租約銷售 整體銷售操作特征l客戶購買同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議：將商鋪返祖給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期 215年不等l開發(fā)商一次性返租金降低首付l返祖期內(nèi)，業(yè)主定時從開發(fā)商得到定額租金回報直接推出銷售，不提供任何附加服務(wù)商鋪銷售同時，針對自身條件（產(chǎn)品、地段因素等）由開發(fā)商進(jìn)行前期招商，出售時帶租約進(jìn)行銷售將商業(yè)項目整體出售給大投資客或經(jīng)營機(jī)構(gòu)收益方式 銷售收入 銷售收入 銷售收入 銷售收入優(yōu)勢分析l快速銷售，回籠資金l分割靈活，客戶層面廣l投資的收益明確，若主力店品牌度高，則有較強(qiáng)的安全感開發(fā)商無運營壓力；操作簡單增強(qiáng)客戶購買信心度，適當(dāng)降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度商鋪銷售速度較快；資金回籠期短劣勢分析 實際租金收益不能滿足返祖所需，未知宏觀環(huán)境的影響 推售行為主動性差 前期招商難度較大銷售速度慢、資金回籠期長 客戶通路較窄價值提升受到限制適用類型 主要適用于有主力店承租，區(qū)域內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)分割銷售 街鋪、小規(guī)模社區(qū)商業(yè) 較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目 集中商業(yè)商業(yè)綜合樓結(jié)合市場綜合考慮， C商業(yè)建議采用整體銷售或帶租約銷售模式，操作上可招商和銷售同步進(jìn)行，力爭在短期內(nèi)快速消化。目前泰州商業(yè)市場 5種主流租售模式整體銷售模式下，進(jìn)行大客戶拓展C大商業(yè) 客戶通路及拓展方式與銀行合作，對優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)行拓展活動對區(qū)域及泰州城區(qū)經(jīng)營面積等同的商家進(jìn)行走訪對近期和即將拆遷的大戶進(jìn)行走訪，包括企業(yè)拆遷和個人拆遷1234對海陵工業(yè)園區(qū)企業(yè)老總進(jìn)行走訪結(jié)合人脈營銷，制定獎勵政策，全面拓展大客戶資源帶租約銷售模式下，進(jìn)行重塑形象定位和前期招商重塑形象定位重新定位本案商業(yè)“ 家樂匯廣場 ”“ 家樂匯 ” 將會是一個袖珍型的 “ 社區(qū) MALL” ，集合多種社區(qū)居民生活所需的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 前期招商參考招商原則 招商對象 建議業(yè)態(tài) 招商時機(jī) 招商優(yōu)惠以滿足生活居住基本需求為目標(biāo)，提供相對完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經(jīng)營。以區(qū)域品牌為龍頭，個體經(jīng)營戶為主。特色餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）生活超市 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）商務(wù)休閑（足療） 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）快捷酒店 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）健身會所 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）一層：特色餐飲、超市二層：教育咨詢 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)特色餐飲酒店鑒于周邊沒有中高檔餐飲酒店，且可輻射東側(cè)人群較大，可在泰州本土招商特色的餐飲。C商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考 1——特色餐飲酒店海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)商務(wù)會所、足療城本案屬于海陵工業(yè)園區(qū)，企業(yè)工廠眾多，而周邊暫無中高檔的商務(wù)會所、足療等休閑場所，而此類業(yè)態(tài)不需要在人口集中區(qū)，道路交通可滿足就行。C商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考 2——商務(wù)會所、足療城居民區(qū)居民區(qū)The end, thanks!? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 00:07:3700:07:3700:071/26/2023 12:07:37 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 一月 2100:07:3700:07Jan2126Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 00:07:3700:07:3700:07Tuesday, January 26, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2100:07:3700:07:37January 26, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 26 一月 202312:07:37 上午 00:07:37一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/26 0:07:3700:07:3726 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 12:07:37 上午 12:07 上午 00:07:37一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 00:07:3700:07:3700:071/26/2023 12:07:37 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 一月 2100:07:3700:07Jan2126Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 00:07:3700:07:3700:07Tuesday, January 26, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2100:07:3700:07:37January 26, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 26 一月 202312:07:37 上午 00:07:37一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/26 0:07:3700:07:3726 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:07:37 上午 12:07 上午 00:07:37一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 00:07:3700:07:3700:071/26/2023 12:07:37 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2100:07:3700:07Jan2126Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 00:07:3700:07:3700:07Tuesday, January 26, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2100:07:3700:07:37January 26, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 26 一月 202312:07:37 上午 00:07:37一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/26 0:07:3700:07:3726 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 12:07:37 上午 12:07 上午 00:07:37一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告