【文章內(nèi)容簡介】 7 經(jīng)緯物業(yè) 三、項(xiàng)目發(fā)展方向建議 項(xiàng)目定位 市場作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場定位。 28 經(jīng)緯物業(yè) 項(xiàng)目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個(gè)性化） 倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費(fèi)需求 ? 項(xiàng)目出路 29 經(jīng)緯物業(yè) 從上關(guān)系圖可以看出，項(xiàng)目的市場出路在于挖掘潛在的消費(fèi)需求、倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項(xiàng)目的定位及未來發(fā)展。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場定位。 30 經(jīng)緯物業(yè) 如前面項(xiàng)目的“機(jī)會”中所提到，只有捕捉市場空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對其特征厘定項(xiàng)目定位。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對性。 像狀元坊這類對青少年有強(qiáng)列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營成功。 33 經(jīng)緯物業(yè) 敝司為本項(xiàng)目所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群為： 34 經(jīng)緯物業(yè) ① 年齡介乎于 25—— 35歲。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當(dāng)長的一段時(shí)間。 ④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費(fèi)意識超前。 ⑥ 個(gè)性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。本項(xiàng)目的定位正好彌補(bǔ)了市場的空白。 ② 隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從“金字塔形”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。換言之，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費(fèi)能力強(qiáng)大，市場空間廣闊。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠度。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項(xiàng)目所針對的主流消費(fèi)群體。 ? 支持理據(jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費(fèi)層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 —— 廣州第一店 在本項(xiàng)目招商工作中，重點(diǎn)的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國際知名品牌。引入這些商戶在本商場中開設(shè)“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市場熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會知名度。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 37 經(jīng)緯物業(yè) “廣州第一店”不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌地位，同時(shí)也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場地位。 造就 “廣州第一店” 的意義： 確立“廣州第一店”對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實(shí)上，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。如國際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進(jìn)城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費(fèi)觸覺引領(lǐng)時(shí)尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強(qiáng)商戶的品牌效果，擴(kuò)大市場份額，也能迅速提升項(xiàng)目形象，建立本項(xiàng)目的市場影響力。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識，因此，更容易將項(xiàng)目的信息帶到消費(fèi)者中去。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 42 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。而國內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場反響巨大。 旗艦店的開設(shè)將會是今后商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊(duì)中起帶頭作用的船叫旗艦。 旗艦店表示位置極佳、銷售極好，能對其他店起表率作用的樣板店。 ? 何謂旗艦店 43 經(jīng)緯物業(yè) 眾多知名品牌紛紛落戶中國 BENETTON上海開設(shè)旗艦店 44 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢 ① 每個(gè)品牌都有自己的永恒風(fēng)格，每一種風(fēng)格都會吸引一批忠實(shí)的追隨者。因此，品牌消費(fèi)已經(jīng)成了消費(fèi)者的消費(fèi)追求，而旗艦店更是成為品牌愛好者所擁護(hù)的對象。 ② 數(shù)量款式上都領(lǐng)先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。 ③ 旗艦店展示出品牌產(chǎn)品在消費(fèi)市場的巨大爆炸力，刺激著客人的人均消費(fèi)。據(jù)資料指出，在香港一般一千平方尺的店鋪人均消費(fèi)一千至兩千元，而旗艦店的人均消費(fèi)卻提升到四千至五千元。 45 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢 ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為“用地方換人流，用款式換消費(fèi)”，目的是將顧客在其他地方的消費(fèi)轉(zhuǎn)移至其品牌下。因此，必然有越來越多的商家愿意開設(shè)旗艦店來吸引顧客消費(fèi)。 ⑤ 借助知名品牌進(jìn)場開設(shè)旗艦店，能迅速吸引大量商戶進(jìn)駐，形成羊群效應(yīng)，產(chǎn)生磁石作用。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項(xiàng)目本身提高形象檔次，建立市場影響力。同時(shí)，旗艦店的品牌一般都有明星作為國際代言人，可以利用這些代言人剪彩開幕極大提高商場的知名度。 46 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的表現(xiàn)形象豐富 佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過一層高的棕櫚樹，在家私和燈光的襯托下營造出別致舒適的空間。 AZONA新開的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨(dú)特魅力。 旗艦店的表現(xiàn)形