某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路(編輯修改稿)
2025-03-12 11:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?“土地經(jīng)營(yíng)者 +開發(fā)商 ”雙重身份運(yùn)營(yíng)模式。?統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套，避免重復(fù)投資。?規(guī)劃理念的前瞻性、創(chuàng)新性。大盤的產(chǎn)品周期問(wèn)題 問(wèn)題三問(wèn)題三中小盤的產(chǎn)品周期中小盤的產(chǎn)品周期 上升期：品牌快速上升，銷售快速上升持續(xù)期：品牌基本定型，產(chǎn)品問(wèn)題暴露，銷售進(jìn)入穩(wěn)定期尾聲期：剩余問(wèn)題產(chǎn)品，清盤首尾上升期持續(xù)期尾聲期大盤是一系列 “小盤 ”的組合 大盤由于長(zhǎng)開發(fā)周期，產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)在做不斷的調(diào)整，其實(shí)是由一系列 “小盤 ”構(gòu)成的組合體 上升期穩(wěn)定期淡出期上升期：整盤概念推向市場(chǎng)概念逐步明確、快速兌現(xiàn)同時(shí)與首期樓盤的產(chǎn)品前期暗合穩(wěn)定期：整盤概念基本兌現(xiàn)，個(gè)案的運(yùn)作成為關(guān)鍵淡出期：開發(fā)基本完畢，整盤概念淡出市場(chǎng) 主副品牌策略成為大盤常用的操作手法主品牌 ：整盤概念副品牌 ：根據(jù)不同階段產(chǎn)品的特點(diǎn)，目標(biāo)客戶定位制定的 個(gè)案品牌如何管理品牌，長(zhǎng)期運(yùn)作大盤開發(fā)商的重要課題由一般規(guī)律到特殊問(wèn)題常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大特征 特征一常州房地產(chǎn)市場(chǎng)盤子較?。?2023年達(dá)到高峰，銷售 149萬(wàn)平方米），這樣的市場(chǎng)在供給體系與需求體系上都缺乏完善的結(jié)構(gòu)體系，因而對(duì)經(jīng)濟(jì)形式、國(guó)家政策、市政建設(shè)等不可見因素更具有敏感性。這與上海、北京、廣州等 1000萬(wàn)平方米去化量的 “大盤 ”市場(chǎng)是有本質(zhì)區(qū)別的。這是我司提請(qǐng)每個(gè)欲在常州投資、開發(fā)的房產(chǎn)公司第一需要重視的。波動(dòng)性大的波動(dòng)性大的 “小盤小盤 ”特征特征大盤市場(chǎng)：年去化 1000萬(wàn)平方米以上，如上海、北京、深圳、廣州中盤市場(chǎng)：年去化 400800萬(wàn)平方米杭州、南京、青島、大連等省會(huì)城市或沿海發(fā)達(dá)城市小盤市場(chǎng)：年去化 100300萬(wàn)平方米寧波、蘇州、無(wú)錫、常州等中小城市 大盤市場(chǎng)特征 v穩(wěn)定，受個(gè)別因素的波動(dòng)較小v市場(chǎng)細(xì)分明確，需求結(jié)構(gòu)豐富v開發(fā)商多為 “參與者 ”，難以左右市場(chǎng)v受個(gè)別因素的影響較大，波動(dòng)性較強(qiáng) v市場(chǎng)難以細(xì)分，停留在 “共性化 ”需求階段v容易形成 “市場(chǎng)寡頭 ”，左右市場(chǎng)發(fā)展 小盤市場(chǎng)特征特征二 內(nèi)需為主的 “封閉 ”特征 常州本地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及區(qū)域位置、自然資源都決定了常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求必定是以內(nèi)需為主。常州在江蘇省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位并不突出，同時(shí)距離上海、南京經(jīng)濟(jì)圈都較遠(yuǎn)，以及自身自然旅游資源不足等原因，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射能力非常有限。因而形成了常武地區(qū)內(nèi)需為主的 “封閉 ”特征。啞鈴型 的居民收入形態(tài)是常州內(nèi)需的主要特征 根據(jù)常州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征 ——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)并存的二元結(jié)構(gòu)，常州居民的收入形態(tài)成明顯的紡錘形分布。既擁有以武進(jìn)私營(yíng)廠主、常州貿(mào)易等行業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主的大量富人，更擁有大量人均收入 13108元 /年（2023年 10月數(shù)據(jù)）的工薪階層，而屆于兩者之間的所謂 “白領(lǐng) ”較少。 根據(jù)這種居民收入形態(tài)，我司認(rèn)為整個(gè)常州的房地產(chǎn)供給情況也應(yīng)該是 “走兩頭 ”的模式。我司今年運(yùn)做的 “美林國(guó)際村 ”項(xiàng)目正是抓住了 “一頭 ”——高端客源，而取得成功的。 職工人均收入較高，而且就業(yè)率較高，使常州擁有大量的工薪階層 私營(yíng)企業(yè)主接近 16萬(wàn)人，這批私營(yíng)業(yè)主年平均年收入在30萬(wàn)元左右。特征三 投資開發(fā)的投資開發(fā)的 “盲目盲目 ”特征特征 常州房地產(chǎn)市場(chǎng)信息較為封閉、房地產(chǎn)企業(yè)投資的盲目性很大。尤其從2023年下半年看，項(xiàng)目立項(xiàng)快速增加，僅 10月份房地產(chǎn)投資較上年同期增加%，而且投資相對(duì)集中，2500—3000元 /平方米的樓盤成為市場(chǎng)投資的主要對(duì)象。 常州市在售樓盤價(jià)格抽樣5%20%40%35%大于 3100 2500－ 31001800－ 2500 小于 1800這樣的市場(chǎng)特征造成最大一個(gè)弊病就是“看到某一物業(yè)形態(tài)有市場(chǎng)大家都上某種物業(yè)形態(tài)、看到什么區(qū)域銷售良好就都去某區(qū)域開發(fā) ……”這種盲目的 “羊群心理式開發(fā) ”導(dǎo)致了供求結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。今天金色新城、銀河灣的滯銷，不就是因?yàn)樽蛱焘祷▓@、懷德苑的熱銷嗎？ 自從御花園的成
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1