【文章內(nèi)容簡介】 森林覆蓋率，100%的綠視率，1800多種維管束植物，完全原始生態(tài)體系的千島湖成為一個冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑的休閑勝地。被譽為空氣中的“維生物”的負(fù)離子，含量高達(dá)20000—30000個/立方毫米，高出城市含量的200—300倍；,年平均氣溫為人體的感覺最為舒適的17℃，這些為項目提供了絕佳的外部環(huán)境。規(guī)模優(yōu)勢 項目占地400余畝，規(guī)模較大，可以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢打造精品別墅，提高項目的附加值。區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目地處裴樓島，位于排林半島的東南側(cè)，千島湖鎮(zhèn)的東南湖區(qū)，距排林鎮(zhèn)最近距離僅為200M。交通條件將實現(xiàn)質(zhì)的改善 杭千高速公路的建成通車，將縮短項目與其他城市的空間距離，而且杭千高速公路由杭州交通投資開發(fā)，這為項目提供了良好的外部條件。外部配套齊全項目距離排林鎮(zhèn)僅200米，“近水樓臺先得月”，生活配套與商業(yè)配套是目前別墅項目中最為優(yōu)越，離西側(cè)五指島、假日飯店、千島湖大酒店等僅一水之隔。規(guī)劃中的高爾夫球場為項目提供尊榮配套項目東側(cè)的珍珠島規(guī)劃中將建一座國際標(biāo)準(zhǔn)球洞的高爾夫球場，規(guī)劃中將建橋由傻球半島通過裴樓島本項目主入口至高爾夫球場。項目景觀環(huán)境優(yōu)越 項目基本四面環(huán)水，別墅背山面湖而建，視野開闊，景觀自然灑脫、清新，同時經(jīng)過社區(qū)的景觀的精心營造，做到戶戶有景，步隨景移，尤如美麗畫卷，宛若天成。千島湖區(qū)域?qū)⒊蔀檎憬呱卸燃賲^(qū) 千島湖以豐富的自然景觀資源為依托，旅游市場發(fā)展較快，特別是旅游景觀房產(chǎn)開發(fā)已初具規(guī)模，隨著人們生活觀念的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟水平的提高，度假休閑成為趨勢，這將進一步促進千島湖高檔景觀旅游房產(chǎn)的發(fā)展，精品別墅也不僅僅限于“第一居所”、“第二居所”的概念，商業(yè)用途、休閑旅游、個人交際會所等用途業(yè)開始凸現(xiàn)。因此，千島湖將成為浙江省乃至全國有名的高尚度假旅游區(qū)域之一。生活配套齊全設(shè)置有豪華雙會所設(shè)有休閑吧、健身房、超市、商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、壁球場、網(wǎng)球場等；同時項目還建有游泳池、游艇碼頭及沿湖設(shè)立景觀步行道等，提供全面、周到的服務(wù)和人性化的公共交流空間。智能化系統(tǒng)以人為本，體現(xiàn)安全，兼顧便捷、高效 項目充分考慮水域的安防問題，設(shè)有小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，同時考慮業(yè)主的便利，還設(shè)有家庭智能集成系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及消防系統(tǒng)、煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、物業(yè)綜合管理系統(tǒng)、IC一卡通系統(tǒng)等。物業(yè)管理提供國際化星級管理，服務(wù)第一，人本第一 推出“ONE ON ONE”的影子式管理服務(wù)，如遠(yuǎn)程指令式服務(wù)，即如果您在要到家之前，只需一個電話，或一封EMAIL，我們都會為您提前準(zhǔn)備一切生活必需。本項目開發(fā)商為杭州通盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，通盛房產(chǎn)是杭州交通投資有限公司下屬的全資子公司。投資商的品牌支持較強大。2）劣勢島嶼地勢總體上北高南低，由北向南呈珊瑚狀分布，開發(fā)用地在島嶼以南部分。由于地勢較陡，設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)的難度加大，同時也增加了開發(fā)成本。項目到目前為止，建筑產(chǎn)品設(shè)計與景觀設(shè)計并沒有成形，這會成為營銷推廣的致命弱點。周邊物業(yè)在廣告訴求時基本都是單兵作戰(zhàn)，沒有將區(qū)域提升到一定的高度，導(dǎo)致了區(qū)域美譽度沒有達(dá)到我們想要的程度，而本案來說這正是我們在營銷推廣中要解決的問題。因此，這一點既是劣勢，同樣是機遇。項目營銷主題定位1）定位涉及的問題與考慮的因素考慮因素一：本項目的營銷主題定位是基于前一階段“情境房產(chǎn)”的主題基礎(chǔ)上的深化，本項目的營銷主題定位的確定是在對深入分析市場的基礎(chǔ)之上的，并在產(chǎn)品中充分體現(xiàn)的，在確定主題后，須在市場上做大量的推廣工作，使得項目定位深入人心，讓本項目的客戶都知道秋水名墅所倡導(dǎo)的一種情境生活（休閑度假）示范基地?？紤]因素二：現(xiàn)在秋水名墅的定位是抓住項目訴求的中心點即賣點，在消費者記憶中形成最深刻的內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上我們做進一步的深化。這個深化是項目總體方案深化和以后調(diào)整的最穩(wěn)妥的一步?？紤]因素三：我們的定位思路是前期以項目推薦為軸心，起到的作用是引入整體項目的開始，而后期須從項目的本身內(nèi)質(zhì)出發(fā)進行訴求，我們要讓消費客源認(rèn)識項目的內(nèi)涵：生活——你會得到什么樣的生活？這樣的生活你會得到什么？這些你得到的內(nèi)容，是無法從其他項目中得到的，這個就是秋水名墅項目的優(yōu)勢所在?？紤]因素四：通過以上的對項目的深入分析，秋水名墅在自然環(huán)境、配套、區(qū)位、交通等都滿足了客戶親近自然、親近時代的需求，最重要的是，項目的島嶼環(huán)境及意境是杭州及項目周邊別墅項目所不可比擬的，的確是“情境交融”的意境的高度體現(xiàn)，也是本項目最大的賣點。由此，我們將項目營銷主題圍繞“情境、島居、生態(tài)”來做，擬定為：第一主題：情境別墅第二主題：生態(tài)型島居別墅第三主題：區(qū)域性高檔度假別墅該營銷推廣主題體系以第一主題的“情境別墅”為核心點，與前期推廣的“情境房產(chǎn)”有機的銜接統(tǒng)一，做到主題鮮明，立意深刻；第二主題的“生態(tài)型島居別墅”更具像地道出了項目的本質(zhì)特征，特別是“島居”是鮮有別墅有此特征的，具有鮮明的個性；第三主題的“區(qū)域性高檔度假別墅”，則是項目的附加值的真正體現(xiàn)，提倡的是度假旅游生活方式，它將成為市場關(guān)注的高檔別墅，最終形成市場良性發(fā)展，實現(xiàn)項目利益最大化，成就開發(fā)商的品牌。其體系如圖所示：區(qū)域認(rèn)可度、影響力——區(qū)域高檔型度假別墅名稱 區(qū)位 質(zhì)量 建筑結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)、建材及設(shè)備建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、外觀、色調(diào)、風(fēng)格——生態(tài)型島居別墅生活方式及理念——“情境、度假、島居”附加價值核心產(chǎn)品形式產(chǎn)品2）項目營銷主題詮釋第一主題：情境別墅——項目核心靈魂a)“境”：項目地處裴樓島，四面環(huán)水，原始植被豐富，空氣質(zhì)量絕佳，同時在建筑規(guī)劃時，提倡“盡可能保持原有自然環(huán)境與植被”的原則，建筑結(jié)合自然山水條件、地貌地形，使建筑融入整個大自然中，同時通過建筑細(xì)部豐富自然環(huán)境，給其以“生命”；景觀設(shè)計利用古典造林手法組織各景點的節(jié)點，點、線、面的有機結(jié)合，注重協(xié)調(diào)整個自然環(huán)境系統(tǒng)，園區(qū)基本保持了真山真水；尤其是別墅區(qū)入口處超大面積綠化園林與林蔭大道的營造，盡顯別墅區(qū)的尊貴與私密?！白匀弧笔瞧渥钔怀龅奶卣?，自然的環(huán)境，自然的生活，自然的思想，項目的“境”就是要達(dá)到這種高尚意境，是自然的體現(xiàn)，這個自然系統(tǒng)是其他一般別墅項目所無可比擬的，是消費者最希望擁有的。也是項目的最大賣點。b)“情”：是人的一種精神體驗，就項目的自然特征，決定了其“情”是回歸自然的情節(jié)，是內(nèi)在的“心境”，但這種回歸自然的結(jié)果是快樂的，是祥和的，是高雅的。它是由項目本身所具備的內(nèi)外條件所致的，是其他一般別墅項目所不能超越的，項目擁有絕佳的稀缺山水自然資源、淳樸的中國建筑藝術(shù)、完善的配套、高尚的休閑場所與服務(wù)、安全而私密的生活保障，居住環(huán)境往往潛移默化地改變這居住者的狀態(tài)，從而改變著生活的精神，在更富張力和內(nèi)涵的生活中，體驗一種生活境界，這是一種心路歷程，是一種發(fā)自內(nèi)心的情感震撼，是很多都市人所向往的生活。如果能把這種回歸自然的意境在營銷中淋漓傳達(dá)消費群，那么項目銷售將會是成功的。c)“情境”：回歸自然、歸于寧靜而又不失快樂的“情”由自然、生態(tài)的“境”而發(fā)，而“境”又由于人的活動、情感的融入而充滿了生機、活力，充分顯示了項目人與自然、人與建筑的高度統(tǒng)一的境界。d)“別墅”：是項目“境”的重要組成部分，本項目別墅分為獨立式和聯(lián)排兩種，同時依據(jù)地勢優(yōu)劣和景觀及朝向因素，分布不同面積的戶型。具體表現(xiàn)：總平設(shè)計以享受自然景觀為設(shè)計第一原則，依山勢布置別墅朝向，建筑以濃郁的民族風(fēng)格，體現(xiàn)了一份沉穩(wěn)的內(nèi)涵；別墅南北保持大間距，充分考慮別墅采光要求；別墅形態(tài)多樣化，同時強調(diào)生態(tài)的均好性；別墅充分考慮業(yè)主的生活需求配置功能區(qū)域，空間講求合理、實用、方便；別墅大量運用大面積落地玻璃幕窗，使室內(nèi)外景觀有機結(jié)合，同時設(shè)立觀景超大露臺；在別墅造型上，注重細(xì)部塑造，運用天然材料，協(xié)調(diào)建筑與環(huán)境的有機統(tǒng)一。做到人與建筑、建筑與自然的有機結(jié)合。e)“情境別墅”：情境別墅從主題策劃、園區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、風(fēng)格取向、園林營造及至生活方式的引導(dǎo)，已形成一系列審視的準(zhǔn)則，然而這一切的基礎(chǔ)便是品質(zhì)，有境界則自成高格。情境別墅是一次回歸自然的心靈路程，情由境生，情境交融，始于山水之間，止于心靈深處。這就是項目至高的境界，體現(xiàn)了人與建筑、人與自然、建筑與自然的高度和諧統(tǒng)一，是項目的靈魂（核心產(chǎn)品），是眾多消費者真正希望擁有的別墅，也成為了項目的關(guān)鍵賣點，是項目提升附加值的最強大的原動力。第二主題：生態(tài)型島居別墅——項目具體表現(xiàn)a)“生態(tài)型”：主要體現(xiàn)在以下幾個方面：千島湖的良好的生態(tài)環(huán)境：93%的森林覆蓋率，100%的綠視率，1800多種維管束植物，完全原始生態(tài)體系的千島湖成為一個冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑的休閑勝地。被譽為空氣中的“維生物”的負(fù)離子，含量高達(dá)20000—30000個/立方毫米，高出城市含量的200—300倍；,年平均氣溫為人體的感覺最為舒適的17℃，這些為項目提供了絕佳的外部環(huán)境。項目規(guī)劃設(shè)計原點：項目規(guī)劃以“尊重自然”為原點，以“盡量不破壞原有生態(tài)環(huán)境”為基準(zhǔn)。別墅依地勢而建，盡可能保持原有植被；整個島上建立高低兩條機動車道，機動車道的布置遵循結(jié)合自然地形，盡量簡潔方便，減少占地面積和對環(huán)境的破壞；充分利用本身的生態(tài)資源，在臨水一邊及山脊上設(shè)計兩條供業(yè)主散步的休閑行道和環(huán)境小品；景觀設(shè)計保持以原有自然資源為主，采取局部布景的方法，同時保持原有島上豐富的植被；游泳池的水采用先進處水技術(shù)回收利用。這些都保障了項目的生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，這是項目高附加值體現(xiàn)之一。b)“島居”：項目四面環(huán)水，島居生活是項目一個重要的特點，也是形成與其他項目最本質(zhì)