【文章內(nèi)容簡介】 ，成都市“城東地王” ； ? 總建筑規(guī)模： 260萬㎡；其中包括：商業(yè)建筑面積： 20萬㎡； ? 交地程序：“整體出讓，分批供地、分期付款”的方式進行轉讓。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 二十四城建設理念 ? 保留工廠景觀、樹木和部分工業(yè)廠房、機床、瞭望塔； ? 營造 “五十年代老工業(yè)”主題文化氛圍，引領城市新型生活方式。 ? 從城市的角度規(guī)劃 420，將居住、商業(yè)、辦公等眾多城市需要融入其中。 ? 將現(xiàn)代的國際視野引入成都，引入 420。并將技術 經(jīng)濟 文化的規(guī)劃模式與成都城市傳統(tǒng)融合。 ? 講究舊為新用：對工業(yè)歷史建筑進行再利用，此繼承工業(yè)遺產(chǎn) —— 由前蘇聯(lián)專家設計的刃具廠俄式建筑樓定位于餐飲、酒吧、咖啡廳等城市風情休閑消費和一個工業(yè)文明集中展示博物館。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 【大家觀點】：作為武漢樓市有史以來開發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時最長的項目，同時也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開發(fā)總量第二大的項目，本司認為，本項目起碼在武漢范圍內(nèi)并沒有可資借鑒的解決方案，必須放眼全國、甚至全球，以求探求到全新、獨創(chuàng)的解決方案，而開發(fā)主題＆模式 ，需要使各種產(chǎn)品之間形成正激勵關系。 五、開發(fā)模式定位的思考 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)主題定位 經(jīng)過初步思考、研究及案例對比，本司根據(jù)對項目地塊的理解，提出如下主題概念定位： 城市中樞◎ CITY3M復合街區(qū) ? 3M—— More Space（更多空間）、 More Function（更多功能）、 More Value（更高附加值）； ? More概念的核心 —— 通過增加產(chǎn)品的品質、種類和功能，提高項目的性能價格比，以及各種產(chǎn)品之間的相互帶動和正激勵，從而提高項目的競爭力，使商業(yè)、公寓、會所、學校之間互相促進，帶動向上的持續(xù)價格表現(xiàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題定位理解： 復合街區(qū)與純住宅、都市綜合體的差異 科目說明 純住宅 都市綜合體 復合街區(qū) 產(chǎn)品類型 單一化住宅，有少量商 業(yè) 繁多，除住宅外，投資公寓、 商業(yè)、寫字樓體量大 為住宅服務的街區(qū)營造，少量 投資公寓、商業(yè)、泛辦公 風險 一般 較高 較低 實用區(qū)域 郊區(qū)大盤 城市中心 城市中心或交通便捷區(qū)域 規(guī)劃要則 以居住舒適性為唯一性目的的要求，規(guī)劃彈性定位弱 以項目總體價值最大化為要求，創(chuàng)造新的城市功能；規(guī)劃彈性定位弱 以凸現(xiàn)居住價值為要求，和城市進行功能融合、提升，規(guī)劃彈性定位強 客戶描述 對城市功能要求不高， 居住客群 多元的客戶構成，非居住科群 多 喜歡城市生活，居住客群 分期開發(fā) 分組團開發(fā) 分產(chǎn)品類型開發(fā) 分街區(qū)開發(fā) 武漢代表 F天下別墅群、萬科城 市花園等 瑞安武漢天地、新世界中心、 世貿(mào)錦繡長江 暫無 企業(yè)資源 專業(yè)化要求 多元化要求 專業(yè)化要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 彈性開發(fā)定位原則 ：降低項目定位風險； ? 多功能組合原則 ：項目分區(qū)開發(fā)實現(xiàn) 1＋ 1＋ 1＋ …1 （第 N個 1）＞ N的目標，形成相互補充、內(nèi)外融合的多功能 CITY3M街區(qū)； ? 解決項目難題 ：合理利用工業(yè)歷史痕跡＆文脈如鐵路、廠房，形成主題街區(qū)商業(yè)、商業(yè)泛會所，營建街區(qū)配套（如藝術街區(qū)、會館等）； ? 保證營銷的延展度 ：形成風格差異的建筑形態(tài)或風格，塑造復合街區(qū)，降低項目單一性風格或形態(tài)給營銷上造成的局限性。 主題定位理解： 分街區(qū)規(guī)劃開發(fā) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題定位實施考慮： 分街區(qū)規(guī)劃開發(fā)； 增加商業(yè)面積； 調整配套設置； 道路的半市政化； 增加對外通道，實現(xiàn)城市融合 形成連通中北路與東湖路的景觀商業(yè)城市道路 利用武重大門 ， 形成類似凱旋門之類的城市精神圖騰 利用和東湖的聯(lián)系 ， 參考潤園做法 ， 創(chuàng)造半步行街尺度的景觀入口 ， 能夠考慮拉直更佳 景觀主軸街道周邊規(guī)劃投資公寓 、 商業(yè) 、 泛辦公區(qū)域及服務性商業(yè)；通過商業(yè)空間的營造降低樓面地價的壓力 盡可能保留或打通小區(qū)道路 ，使項目與城市的聯(lián)系更加緊密 ， 同時建立立體化空間 ，加強街區(qū)之間的聯(lián)系 一期入口方向 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)模式設想 為實現(xiàn)建設 CITY3M復合街區(qū)的目的，根據(jù)現(xiàn)狀，本司建議采取 PUD開發(fā)模式 ： 計劃單元綜合開發(fā)模式（ Planned Unit Development） ? 在形式上 ,就是“總體規(guī)劃 +單元開發(fā)”的大盤開發(fā)模式，這有利于實現(xiàn)整體的一致性、組團的獨立性、產(chǎn)品的協(xié)同性。 PUD開發(fā)模式至今沒有在武漢被采用過。 ? 實施 PUD模式對地塊要求：多個地塊、產(chǎn)品多樣化、創(chuàng)造更多的開放空間、政府緊密結合。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PUD模式具有以下特點： —— 項目不是單個地塊，而必須有多個地塊作為一個整體； —— 具有綜合性功能，提供足夠商業(yè)、休閑、娛樂、文化活動場所； —— 提供負責維修管理的開放空間或公共設施； —— 注重為社區(qū)提供更好的生活環(huán)境，并具有一定的規(guī)范性； —— 適于在地皮昂貴的地塊開發(fā)； —— 利用其彈性開發(fā)標準而得到最大的利益； —— 開發(fā)商必須有足夠的財力支持，項目具有引導市場信心的作用； —— 開發(fā)商與政府、當?shù)匾?guī)劃人員有良好合作，實現(xiàn)“政府 — 開發(fā)商 — 社區(qū)居民”之間的互動，鼓勵居民早期參與便于項目市場定位； —— 創(chuàng)新和多樣化是 PUD的目標。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PUD開發(fā)模式應用設想 ? 地塊整體規(guī)劃與報建，充分考慮居住、購物、休閑、娛樂、教育等功能的合理分配； ? “政府與發(fā)展商”互動 —— 與政府協(xié)商城市區(qū)域定位問題、鼓勵政府參與打通中北路與東湖路的建設； ? 指導規(guī)劃設計留出更多的開放空間 —— 如歷史遺留的樹陣、廣場、劇院、鐵路等，興建城市文化街區(qū)； ? 指導項目開發(fā)策略 —— 實施彈性的開發(fā)定位，不同的街區(qū)實施差異化的定位主題，使社區(qū)產(chǎn)品具備多元化和漸進式表現(xiàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PUD開發(fā)模式面臨的問題點 地塊不規(guī)則與規(guī)則街區(qū)的矛盾 設想：通過整體設計，將開發(fā)一期＆營銷一期分離，分期營銷運作；其中，一期地塊可以根據(jù)情況設計，但營銷一期（或首批產(chǎn)品）以確定項目檔次＆形象的產(chǎn)品為主； 城市復合街區(qū)對產(chǎn)品類型存在影響： 城市復合街區(qū)道路的規(guī)劃可能存在對頂級產(chǎn)品的舒適度影響：需要通過道路規(guī)格和功能界定來形成完善的街區(qū)組合 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 本司認為：項目商業(yè)所占總建筑面積的比例，確定是要明確開發(fā)價值觀： 是社區(qū)商業(yè)打算，還是城區(qū)商業(yè)打算？ ? 本司建議：考慮規(guī)模和居民需要，商業(yè)比例應該介于社區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)之間，基于按服務于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定上限，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當考慮區(qū)域商業(yè)配套合理規(guī)模 商業(yè)比例的確定與商業(yè)的定性 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 分析模型如下示意： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 案例借鑒 1）深圳半島城邦：南油地產(chǎn)， 100萬平方 ? 開發(fā)系列：以道路形成區(qū)域功能定位＆開發(fā)，在不同區(qū)域的差異化之間，形成整體社區(qū)的統(tǒng)一協(xié)調； ? 充分國際化的形象風格：國際貴族式學校，與國際名校聯(lián)誼，定期舉辦國際夏令營； ? 都市濱海特質的配套定位：嘉年華商業(yè)大道、海洋主題餐廳 ? 社區(qū)服務 —— 新加坡鄰里中心模式（ NCMS），物業(yè)管理上整個小區(qū)采用星級酒店式管理，實施“六道防線”安全防范系統(tǒng)； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2）香港太古城中心 ? 和周邊住宅、公共場所的融和感； ? 將商業(yè)住宅融合并區(qū)別； ? 對能聚集人氣的外部條件予以充分利用，強調與城市交通的無縫連接； ? 在商業(yè)定位上和周邊統(tǒng)一融合 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 3）其他案例 ? 北京◎建外 SOHO： 31萬平方米；強調住宅商業(yè)融合的住宅街道； 在設計上突出 “無中心、多層次、混合就是活力”的理念；居住概念上強調了“小”，街道的尺度小，廣場小 ? 長沙芙蓉盛世： 70萬平方，深圳天健地產(chǎn)；強調城市道路與小區(qū)的融合；通過項目定義區(qū)域價值； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 整體而言，大戶須先行 ? 小戶型暫時無法承擔和支撐項目一期的形象價值 —— 一定要讓 40%的 90平米以上的部分擔負起為項目貢獻形象價值的重擔 ； ? 項目一期的開發(fā)責任需要明確 —— 獲取本項目全市范圍的形象競爭力＆價值感，為項目后續(xù)提供價值勢能； ? 規(guī)避低成本市場競爭的要求，讓首批客戶成為項目高端定位代表 —— 由于周邊同期開發(fā)項目成本較低，首期規(guī)劃的產(chǎn)品不要與周邊同期所推項目產(chǎn)生雷同，避開價格戰(zhàn)； 六、優(yōu)化住宅產(chǎn)品組合的設想 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 推行節(jié)稅住宅 ? 武重項目可以通過對商業(yè)設施和低層住宅進行的合理布局，最大限度的發(fā)揮這些高價產(chǎn)品對主打產(chǎn)品的價格分擔能力。 ? 同時，為了進一步提高主打產(chǎn)品 高層住宅的性價比，必須繼續(xù)挖掘項目的未來價值， 也就是考慮如何降低購房者長期的使用和持有成本。 ? 本司認為未來住宅產(chǎn)品是否節(jié)稅將直接關系到購買者的長期使用成本，將主打產(chǎn)品主要定位為節(jié)稅型高品質住宅；至少 可以為購房者未來節(jié)約相當于房價 20%的稅款 ，也就相當于將目前主打產(chǎn)品 高層住宅的入市單價由約 6000元 /平方米再次降低為約 5000元 /平方米。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權歸大家顧問機構所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或